Bài 1: 'Kim tự tháp ngược' và sự biến mất của nhà ở vừa túi tiền

LỜI TOÀ SOẠN

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn nghịch lý: nguồn cung dồi dào, giá nhà tăng không ngừng nhưng nhà ở vừa túi tiền - phân khúc vốn là xương sống của mọi đô thị bền vững - lại dần biến mất khỏi bản đồ phát triển.

Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức giữa tháng 10/2025, đã phơi bày sự thật: Cơn khát nhà ở không chỉ là câu chuyện của thị trường, mà là vấn đề an sinh và công bằng xã hội.

Từ các phát biểu của diễn giả và chuyên gia, tuyến bài này tái hiện bức tranh toàn cảnh về cuộc khủng hoảng nhà ở: Vì sao thị trường bị méo mó, đâu là những chính sách chưa hiệu quả, và quan trọng hơn là làm thế nào để đưa giấc mơ an cư trở về với người lao động.

Giá nhà vượt tầm với

"Kim tự tháp nhà ở lộn ngược" là ví von đầy hình ảnh mà ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) nói khi mô tả thực trạng lệch pha cung cầu trên thị trường nhà ở những năm gần đây.

Theo đó, nhu cầu cơ bản nhất ở đáy kim tự tháp là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, phù hợp với đa số nhu cầu của người dân tại các khu đô thị, lẽ ra phải rộng nhất. Tuy nhiên, thị trường hiện nay lại đang cho thấy điều ngược lại: Thị trường thừa thãi sản phẩm cao cấp, hạng sang nhưng lại vắng bóng nhà ở vừa túi tiền.

Ông Châu dẫn chứng bằng những con số đáng báo động tại TP. HCM, năm 2020, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền chỉ chiếm 1% thị trường (163 căn), còn lại là nhà ở trung cấp và cao cấp. Từ năm 2021 đến 2023, phân khúc này hoàn toàn biến mất, chỉ còn nhà trung cấp và cao cấp (trong đó cao cấp chiếm 70%).

Tuy nhiên, sang đến năm 2024, ngay cả nhà ở trung cấp cũng "biến mất" khỏi các dự án mới, 100% thị trường là nhà ở cao cấp, hạng sang. Trong sáu tháng đầu năm 2025, tình hình không cải thiện khi thị trường chỉ ghi nhận 3.353 căn hộ mới, tất cả đều thuộc phân khúc cao cấp.

Theo ông Châu, thị trường đang chứng kiến sự "biến mất" của phân khúc nhà ở vừa túi tiền giữa cơn bão giá nhà đang đẩy giấc mơ an cư của hàng triệu người dân vào ngõ cụt.

Song, điều đáng nói là không chỉ tại TP. HCM mà trên thị trường cả nước, nguồn cung đều tăng mạnh, nhưng lại thiếu nghiêm trọng phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tính chung chín tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung toàn thị trường đã vượt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm ngoái.

Xét về cấu trúc nguồn cung, thị trường thể hiện rõ sự lệch pha giữa cung và cầu. Tỷ trọng căn hộ bình dân chỉ đạt khoảng 6% và phần lớn thuộc nhóm nhà ở xã hội.

Chính phủ đặt mục tiêu đến năm 2025 sẽ hoàn thành 428.000 căn nhà ở xã hội, và đến năm 2030 sẽ bổ sung thêm hơn 600.000 căn, tức đạt tổng cộng hơn 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn hiện nay đến 2030.

Mặc dù vậy, thực tế chín tháng đầu năm nay, cả nước mới hoàn thành chưa đến 45.000 căn, và nếu tính cả các dự án đã khởi công, đang triển khai hoặc đủ điều kiện tham gia thị trường, con số dự kiến cũng chỉ khoảng 40.000 căn nữa. Như vậy, tiến độ thực hiện còn khá xa so với kế hoạch và kỳ vọng mà Chính phủ đã đề ra.

Nói cách khác, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền tại các thành phố lớn gần như đã "tuyệt chủng".

Và chính do sự lệch pha này, thị trường rất nhiều nguồn cung nhà ở cao cấp, nên giá nhà ngày càng bị đẩy lên cao. Ông Đính dẫn chứng, giá bán căn hộ chung cư thương mại dao động biên độ lớn, trung bình các dự án mở bán mới có giá 78 triệu đồng/m2. Trong đó, hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên. Riêng tại Hà Nội, giá chung cư sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.

Tại TP. HCM (cũ), giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu/m2, thấp hơn Hà Nội nhờ nguồn cung từ khu vực ngoại thành có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể.

"Giá chung cư đang tăng cao nhất từ trước tới nay" nhận định của bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam tại một diễn đàn kinh tế tổ chức mới đây đã khắc họa rõ nét thực trạng "giá nóng bỏng tay" trên thị trường bất động sản.

Theo bà Dung, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn tăng giá phi mã, đặc biệt là tại phân khúc căn hộ. Tại những vị trí đắc địa, mức chung cư giá thậm chí có thể lên tới 150 - 200 triệu đồng/m2, bà Dung cho biết.

Đáng chú ý, khi mặt bằng giá bất động sản tăng nhanh thì giá nhà ở vừa túi tiền cũng tăng mạnh.

Ông Châu nhớ lại, năm 2013, Chính phủ ban hành Nghị quyết 02 và đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng quy định nhà ở thương mại có giá từ 1,05 tỷ đồng trở xuống được vay gói hỗ trợ, tức nhà ở vừa túi tiền khi đó có giá dưới 20 triệu đồng/m2.

Tương tự, đối với phân khúc nhà ở xã hội, thời điểm cách đây hơn 10 năm trước, các căn hộ nhà ở xã hội chỉ có giá khoảng 10 triệu đồng/m2.

Thế nhưng, đến nay với đà tăng giá chóng mặt của chung cư, mức giá nhà ở thương mại phù hợp có thể xác định là dưới 3 tỷ đồng. Thậm chí, một số chiến lược phát triển còn nhắm đến phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ với phổ giá rộng hơn, từ 15 - 45 triệu đồng/m2, để đáp ứng nhu cầu của các gia đình có thu nhập từ 10 - 35 triệu đồng/tháng.

Và dù đã được "nâng chuẩn" gấp đôi về giá, nhưng trước đà tăng giá mạnh mẽ của chung cư, các căn hộ vừa túi tiền ngày càng vắng bóng trên thị trường bất động sản.

Một số dự án có giá vừa túi tiền hiếm hoi xuất hiện trong thời gian gần đây đều nằm ở các khu vực vùng ven thành phố lớn như Long An, Bình Dương (cũ) , hay Hưng Yên, Hải Phòng.

Mới đây nhất, Nam Long đã ra mắt hơn 800 căn hộ dự án An Zen Residences, đánh dấu bước mở rộng chiến lược phân khúc nhà ở vừa túi tiền của doanh nghiệp sau hơn 8.500 căn hộ EHome tại TP. HCM, Bình Dương, Long An. Các căn hộ này có giá từ 1,7 tỷ đồng đến hơn 2 tỷ đồng tuỳ theo diện tích căn hộ.

Trước đó, C-Holdings cũng đã mở bán dự án The Felix tại Bình Dương với mức giá khoảng 34 triệu đồng/m2, từ 1,6 tỷ đồng/căn hộ.

Cũng tại Bình Dương, Bcons đang phát triển và tung ra thị trường các căn hộ vừa túi tiền diện tích 40m2 - 60m2, giá khoảng 1 - 2 tỷ đồng. Hai dự án mới đây nhất được mở bán là Bcons City và Bcons Avenue với khoảng 3.000 căn hộ.

Trước thực trạng giá chung cư tăng mạnh và sự thiếu vắng của phân khúc nhà ở vừa túi tiền, ông TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia chỉ ra một thực tế đáng báo động, giá nhà ở tại Việt Nam đang ở mức cao đáng lo ngại.

Năm 2025, một người lao động có thu nhập trung bình cần gần 26 năm tích luỹ mới mua được một căn hộ. Trong khi đó, mức bình quân trên thế giới chỉ khoảng 15 năm.

Mặt khác, con số này đang ngày càng tăng "sốc", năm ngoái người dân chỉ mất 23 năm, năm nay đã vọt lên 26 năm mới có thể mua được nhà. Điều này cho thấy một thực tế rõ ràng rằng, với những người có thu nhập trung bình, việc sở hữu nhà ở ngày càng trở nên khó khăn, nan giải.

Nghịch lý giá cao - vẫn hấp thụ tốt

Theo ông Đính, phần lớn các dự án mở bán trong giai đoạn này đều có mức giá cao hơn cùng kỳ, nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí có dự án “cháy hàng” ngay trong đợt đầu mở bán. Điều này phản ánh nhu cầu thị trường đang được khơi thông trở lại, bất chấp mặt bằng giá liên tục tăng.

Trong chín tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ của thị trường nhà ở đạt mức rất tích cực, gần 70%, tương ứng khoảng 60.000 giao dịch, gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, giao dịch vẫn được đóng góp chủ yếu bởi phân khúc căn hộ chung cư, chiếm hơn 66%, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 81%.

Số liệu của CBRE cũng cho thấy, tổng lượng giao dịch căn hộ trong quý III/2025 tại Hà Nội đạt hơn 11.100 căn, là mức cao nhất theo quý từng được ghi nhận tại Hà Nội kể từ năm 2018. Con số này thậm chí còn lớn hơn tổng nguồn cung sơ cấp 10.300 căn hộ trong quý.

Phần lớn các dự án mở bán mới trong quý vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực, trung bình đạt khoảng 70–80% số căn mở bán. Diễn biến này cho thấy nguồn cầu đối với phân khúc căn hộ cao cấp còn rất lớn, chưa có dấu hiệu chững lại.

Các chuyên gia cùng chung khẳng định, thị trường đang được dẫn dắt bởi các nhà đầu tư, không phải người mua ở thực.

Theo ông Đính, thị trường nhà ở đang có sự tham gia của dòng tiền đầu tư và đầu cơ nhiều hơn là nhu cầu mua để ở. Nhu cầu đầu tư tăng mạnh nhờ chính sách tín dụng được nới lỏng. Trong bối cảnh áp lực lạm phát gia tăng và hạ tầng được đẩy mạnh, nhiều nhà đầu tư coi bất động sản là kênh trú ẩn an toàn và công cụ sinh lời hiệu quả.

Dòng tiền đầu tư hiện chủ yếu tập trung vào các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực – những sản phẩm có khả năng khai thác cho thuê tốt và tiềm năng tăng giá rõ rệt. Đây là các yếu tố chính thúc đẩy quyết định “xuống tiền” của nhà đầu tư.

Bất động sản được xem là kênh trú ẩn an toàn và sinh lời hiệu quả. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cũng xác nhận "phần lớn nguồn cầu của thị trường đến từ các nhà đầu tư".

Theo bà An, trong bối cảnh tốc độ tăng giá các tài sản khác đang rất mạnh như thị trường vàng, chứng khoán, các nhà đầu tư có tâm lý yên tâm hơn khi đổ tiền vào bất động sản, dù mức giá tăng cao.

Hơn nữa, mặc dù giá căn hộ tăng cao, nhưng các chủ đầu tư dự án liên tục đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn với mức chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán và lãi suất duy trì ở ngưỡng hợp lý cho khách hàng. Điều này đã góp phần thúc đẩy thanh khoản của thị trường.

Liệu có "ghìm" được giá nhà?

Trước thực tế các dự án căn hộ chung cư giá cao vẫn hấp thụ tốt, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing cho rằng, lời giải cho bài toán nhà ở vừa túi tiền, không phải là ghìm giá nhà ở, mà phải tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ.

Thừa nhận, thị trường bất động sản đang mất cân đối về nguồn cung, song theo ông Trung, "mất cân đối" không có nghĩa là "thừa" nguồn cung nhà cao cấp.

Ông Trung phân tích, thị trường có bốn phân khúc chính: bình dân, trung cấp, cao cấp và hạng sang.

Trong suốt thời gian từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Đặc biệt, phân khúc bình dân gần như không có dự án mới nào. Phân khúc trung cấp dành cho số đông của xã hội, cũng không có thêm dự án.

Ngược lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại đang chiếm tỷ trọng rất lớn. Tuy nhiên, một điểm đáng chú ý là, dù nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhưng cứ ra đến đâu là hấp thụ hết đến đó. Theo báo cáo mới nhất của One Housing, tỷ lệ hấp thụ của hai phân khúc này đạt gần 90%.

"Nhiều người cho rằng vì giá đang cao, nên phải "ghìm" giá của phân khúc cao cấp xuống để kéo giá nhà nói chung giảm theo. Tôi cho rằng, cách tiếp cận này không hợp lý", ông Trung nhấn mạnh và cho rằng, thay vào đó, các chính sách phải dựa trên cơ sở dữ liệu và nghiên cứu chi tiết về từng phân khúc.

Theo ông Trung, phân khúc nào phải có mức giá tương ứng với giá trị của nó. Nếu phân khúc cao cấp đang phát triển tốt, phục vụ đối tượng người giàu và các nhà đầu tư, hãy tạo điều kiện cho nó phát triển. Mặt khác, không dễ để ghìm giá nhà ở, bởi các chi phí phát triển dự án tăng mạnh, tất yếu khiến giá nhà ở phải tăng theo.

Do đó, việc các cơ quan quản lý cần làm là giải quyết gốc rễ của vấn đề: bổ sung nguồn cung cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang thiếu hụt.

Đồng quan điểm, ông Châu cũng cho rằng, nói phân khúc chung cư cao cấp tăng mạnh, không có nghĩa là chúng ta nên kỳ thị thị trường bất động sản cao cấp, bởi phân khúc này đáp ứng nhu cầu của giới có tiền, giới nhà giàu. Họ có nhu cầu rất lớn đối với nhà ở cao cấp, thậm chí còn có nhu cầu về những ngôi nhà siêu sang được thiết kế theo kiểu “đo ni đóng giày”.

"Điều đó là hoàn toàn xứng đáng. Họ có nhiều tiền, họ có quyền được thụ hưởng những giá trị đó", ông Châu nói.

Chính vì vậy, đối với phân khúc bất động sản cao cấp, phục vụ người giàu, nhà nước không cần phải có các chính sách can thiệp làm giảm giá, kéo giá bất động sản xuống, và thị trường có thể tự tạo lập nhà ở theo nhu cầu và thị hiếu của đối tượng khách hàng này.

Điều Chính phủ cần quan tâm là chính sách nhà ở phải giải quyết và đáp ứng được nhu cầu nhà ở có mức giá phù hợp cho đông đảo người có thu nhập trung bình trong xã hội, ông Châu nhấn mạnh.

Bài toán đặt ra không phải là kìm hãm sự phát triển của phân khúc hạng sang, mà là làm thế nào để tháo gỡ "nút thắt", để đưa nguồn cung nhà ở vừa túi tiền trở lại thị trường. Chỉ khi đó, "kim tự tháp" mới có thể trở về đúng vị trí cân bằng, nhu cầu an cư, an sinh của người dân được bảo đảm và thị trường mới thực sự phát triển hài hòa, bền vững.

Đón đọc tiếp Bài 2: Giải cơn khát an cư của người trẻ - Không chỉ là chuyện nhà ở