Dò 'khẩu vị' đầu tư bất động sản 2025

Chung cư cao cấp vẫn dẫn dắt thị trường

Từ những thay đổi về chính sách vĩ mô, kế hoạch phát triển dự án và ra hàng của các chủ đầu tư, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing nhận định, hai phân khúc được nhà đầu tư bất động sản quan tâm nhất trong năm 2025 là chung cư và nhà ở thấp tầng.

Trong đó, chung cư vẫn là phân khúc hút dòng tiền đầu tư mạnh mẽ trong năm tới, do đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư dòng tiền hay đầu tư chờ tăng giá của người mua nhà.

Theo ông Trung, đây là phân khúc có tổng giá tiền vừa phải, nhiều người có thể tham gia đầu tư. Bên cạnh đó, nhu cầu về sản phẩm căn hộ trong tương lai vẫn còn rất nhiều.

Nếu xét về cùng một mức đầu tư, sản phẩm chung cư đang cho thấy những giá trị vượt trội hơn so với nhà phố, nhà thổ cư về tỷ suất cho thuê và tốc độ tăng giá.

Số liệu từ OneHousing cho biết, từ quý I/2024 trở về trước, tỷ trọng giao dịch giữa chung cư và thổ cư tại Hà Nội khoảng 40 - 60. Tuy nhiên, từ quý II/2024 với sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sản phẩm căn hộ, cán cân này đã đổi chiều, giao dịch chung cư đã vượt hơn so với nhà phố thổ cư.

Một trong những điểm đáng chú ý đối với việc đầu tư chung cư được ông Trung chỉ gia là chung cư cao cấp và hạng sang sẽ là phân khúc chủ đạo, dẫn dắt thị trường bất động sản 2025.

Nguồn cung căn hộ trung cấp sẽ gần như biến mất khỏi hai thị trường Hà Nội và TP.HCM. Lượng sản phẩm chung cư mở mới tại thị trường Hà Nội năm 2025 ước đạt khoảng 30.000 căn. Trong đó, khoảng 60-70% căn hộ cao cấp và 30-40% căn hộ hạng sang.

Tại thị trường TP.HCM, nguồn cung mới 2025 dự báo khoảng 12.000 căn, trong đó nguồn cung cao cấp và hạng sang chiếm tới 88% (phân khúc cao cấp chiếm 42%, hạng sang chiếm 46%).

“Thực tế phân khúc chung cư Hà Nội, TP.HCM, hay các thị trường khác trong khu vực và trên thế giới cũng đều đi theo xu hướng chung là các sản phẩm chung cư sẽ ngày càng cao cấp và hoàn thiện hơn để phục vụ tầng lớp trung lưu ngày càng đông đảo. Có nhiều yếu tố tác động tới việc tăng giá, nhưng tôi chưa nhìn thấy yếu tố nào có thể khiến thị trường chung cư giảm giá”, ông Trần Quang Trung nhận định.

Việc giá chung cư liên tục tăng cao cũng chính là yếu tố hấp dẫn các nhà đầu tư vào phân khúc này. Theo nghiên cứu từ BHS Group, phân khúc căn hộ cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn đầu thị trường.

Đặc biệt, thị trường sẽ chứng kiến sự thay đổi rõ rệt khi phần lớn sản phẩm đều thuộc sở hữu của các chủ đầu tư lớn như MIK, Masterise, Vingroup, Sungroup.

Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại nội đô Hà Nội và TP. HCM vẫn còn khá lớn, giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục tăng. Dự kiến mức độ tăng giá trung bình theo quý từ 3 – 7% ở cả ba hạng, trong đó căn hộ cao cấp dự báo sẽ tăng mạnh nhất, khúc căn hộ trung cấp sẽ dần biến mất trên thị trường.

Dòng tiền đầu tư bất động sản 2025 dần dịch chuyển

Bên cạnh phân khúc chung cư, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, các nhà đầu tư sẽ có thêm lựa chọn “xuống tiền” ở các phân khúc khác trong năm 2025.

Nguyên nhân là do khi giá chung cư tăng cao, dòng tiền sẽ dần chuyển hướng sang các phân khúc còn nhiều dư địa tăng trưởng. Trong đó, theo ông Trung, phân khúc tiếp theo được nhiều nhà đầu tư hướng đến là sản phẩm thấp tầng trong các dự án được đầu tư bài bản.

Bên cạnh đó, các sản phẩm đất nền đã có hạ tầng đầu tư tốt, có thể hình thành đơn vị ở cũng nhiều tiềm năng trong thời gian tới. "Thị trường bất động sản 2025 sẽ chia miếng bánh to hơn cho phân khúc này", ông Trung nhận định.

Bên cạnh sự dịch chuyển về phân khúc, thị trường bất động sản 2025 cũng có sự dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, ngoài trung tâm các thành phố lớn.

Nghiên cứu từ BHS Group cho thấy, nguồn cung nhà ở thấp tầng trong năm 2025 dự kiến sẽ tăng mạnh với khoảng 28. 800 sản phẩm. Ngoài Hà Nội, các thị trường sôi động là Hưng Yên, Hải Phòng, Hà Nam, Đồng Nai, Long An.

Sản phẩm thấp tầng xây sẵn ra mắt thị trường trong năm 2025 có xu hướng gia tăng mạnh so với năm trước khi hàng loạt các chủ đầu tư lớn có động thái ra hàng như Vingroup, Sungroup, Eco Park...

Bên cạnh đó, đất nền là sản phẩm được ưa chuộng vì tổng giá nhỏ hơn sản phẩm xây sẵn và dễ dàng thanh khoản. Tuy nhiên, các dự án tự "thổi sóng" gây sốt ảo sẽ khiến các nhà đầu tư dè chừng.

Ngược lại, đất nền mang giá trị thực, nằm tại trung tâm các khu vực đông dân cư, có sổ đỏ, đã hoàn thiện hạ tầng và có tổng giá trị dưới 3 tỷ đồng sẽ là sản phẩm được khách hàng (chủ yếu là dân địa phương) tiêu thụ với mục đích tích lũy tài sản.

Theo BHS, nhu cầu sở hữu đất nền, liền kề, biệt thự, nhà phố của khách hàng vẫn còn lớn khi nguồn tiền trong dân còn nhiều và nhu cầu đầu tư tích sản của người dân tăng cao.

Tâm lý khách hàng vẫn thiên về nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, các dự án có thể bàn giao khai thác ngay, hoàn thiện hạ tầng và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Giá bán sơ cấp của phân khúc này được dự báo sẽ tiếp tục có xu hướng tăng nhẹ, dự kiến mức độ tăng trưởng trung bình theo quý từ 2 – 5%.

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, sau thời điểm đảo chiều vào giữa năm 2024 với sản phẩm phục hồi nhanh nhất thị trường là chung cư có nhu cầu ở thực, bước sang năm 2025 - giai đoạn khởi sắc, nhiều phân khúc bất động sản khác sẽ có cơ hội.

Theo đó, khi tâm lý của các nhà đầu tư bắt đầu phục hồi, người mua sẽ quan tâm hơn nhu cầu đầu tư, tốc độ tăng giá. Nhà đầu tư sẽ không quá đặt nặng các yếu tố về giá bán, pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm.

Với xu hướng này, ông Quốc Anh dự báo, đất nền và biệt thự, liền kề sẽ có thanh khoản tốt. Tuy nhiên, các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại, cần tính toán kỹ về nguồn vốn, xác định đầu tư dài hạn thay vì “lướt sóng” ngắn hạn, bởi đây là hình thức đầu tư cực kỳ rủi ro và không bền vững cho thị trường.

Còn đối với bất động sản nghỉ dưỡng vốn đang ảm đạm, ông Quốc Anh cho rằng, phân khúc này nhiều khả năng sẽ phục hồi từ năm 2026 khi thị trường bất động sản phát triển ổn định.