Tắc nghẽn định giá đất - Bài 11: Giá bất động sản neo cao

Khan hiếm nguồn cung do tắc pháp lý

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam ước tính, trên cả nước đang có trên 1.000 dự án bất động sản đang “nằm im", không thể triển khai do vướng mắc pháp lý. 

Trong đó, các vấn đề liên quan đến tính giá đất đang chiếm phần lớn các khó khăn của dự án bất động sản. 

Việc doanh nghiệp không thể triển khai dự án để mở bán ra thị trường đã khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm nghiêm trọng. Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong sáu tháng đầu năm 2024 có hơn 27.300 sản phẩm bất động sản mới mở bán. 

Con số này chỉ tương đương với khoảng 15% so với năm 2018 - 2019, trong đó chủ yếu là các dự án đã phê duyệt từ khá lâu. Lượng giao dịch đạt 22.400 sản phẩm, tương đương 80% nguồn cung ra thị trường, nhưng chỉ tương đương khoảng 20% so với năm 2018 - 2019.

Sự sụt giảm nguồn cung chính là yếu tố khiến giá bất động sản tăng mạnh thời gian vừa qua. So với năm 2018, giá nhà đã tăng gấp hai lần. Đây là điều bất hợp lý trong bối cảnh Việt Nam vừa trải qua khủng hoảng dịch bệnh và khó khăn kinh tế.

Tính đến quý II/2024, giá bán trung bình thị trường sơ cấp của chung cư Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ tăng cao đã khiến người dân ngày càng khó tiếp cận với cơ hội mua nhà ở. Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, phần lớn nguồn cầu trên thị trường hiện nay đều có mức thu nhập trung bình và khả năng chi trả cho các căn hộ dưới 3 tỷ đồng.

Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ sơ cấp có mức giá này trên thị trường gần như không đáng kể, nhất là sau đợt tăng giá căn hộ thời gian vừa qua.

Nếu như thời điểm năm 2020, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chỉ tỷ trọng rất nhỏ trên tổng nguồn cung, thì hiện nay đã chiếm tới 50% nguồn cung của thị trường. Trừ các dự án đã mở bán từ giai đoạn trước còn tồn đọng, dự án mở bán mới hoàn toàn vắng bóng các căn hộ dưới 3 tỷ đồng.

Tương tự, đối với thị trường biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung hạn chế đã khiến giá biệt thự tăng 9% theo quý lên 178 triệu đồng/m2 đất. Giá liền kề đạt 188 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà phố thương mại tăng 3% theo quý lên 288 triệu đồng/m2 đất.

Trước thực trạng giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở tăng cao do khan hiếm nguồn cung, nhiều ý kiến kỳ vọng rằng, sự tháo gỡ vướng mắc pháp lý về định giá đất cũng như ba luật mới liên quan đến thị trường, sẽ khiến nguồn cung bất động sản được khơi thông. 

Nhờ đó, giá bất động sản sẽ giảm, tạo điều kiện cho người mua nhà tiếp cận với cơ hội sở hữu nhà ở. 

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, đó là chỉ là kỳ vọng dựa trên lý thuyết về cung - cầu của thị trường giúp kéo giảm giá nhà. Còn trên thực tế, với những cơ chế mới trong định giá đất hiện nay, giá bất động sản sẽ không thể giảm, trái lại, sẽ ngày càng tăng mạnh trong thời gian tới. 

Định giá đất cao khiến giá nhà tăng vọt

Nếu như trước đây, bảng giá được dùng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất. Bảng giá này do UBND tỉnh xây dựng hàng năm, dựa theo khung Chính phủ ban hành 5 năm một lần.

Trong suốt một thời gian dài, quy định này đã tạo chênh lệch lớn giữa tiền sử dụng đất nộp cho ngân sách, giá đền bù và giá đất thực tế trên thị trường. Giá đất đền bù giải phóng mặt bằng, nộp ngân sách thấp hơn nhiều so với giá thị trường.

Tuy nhiên, với Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ 1/8/2024, khung giá đất đã được bỏ, bảng giá được cập nhật hàng năm; giá đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường.

Hhiện chưa có quy định rõ ràng về việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, song theo Hội đồng Tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC), đây là mức ước tính của tài sản tại thời điểm và địa điểm giao dịch, do các bên tham gia "thuận mua vừa bán" và không bị ép buộc.

Nguyên tắc định giá đất theo thị trường có thể khiến giá bất động sản tiếp tục tăng, bởi mức bồi thường giải phóng mặt bằng không còn thấp như căn cứ theo khung, bảng giá đất như trước đây. 

Chi phí tiền sử dụng đất của dự án cũng sẽ tăng mạnh do cách tính giá đất mới, kéo theo tổng chi phí đầu tư của dự án tăng lên. Để đảm bảo quyền lợi, chủ đầu tư sẽ phải tăng giá bán tại các dự án.

Theo một chuyên gia pháp lý bất động sản, thời gian vừa qua, trên phạm vi cả nước đã xảy ra hàng loạt các vụ đại án liên quan đến định giá đất không sát giá thị trường, nhiều lãnh đạo địa phương đã vướng vòng lao lý do gây thất thoát tài sản nhà nước. 

Vì lẽ đó, trong thời gian tới, nếu muốn "an toàn", các địa phương và công ty thẩm định sẽ "buộc phải định giá đất lên cao, do lo sợ bị quy tội làm thất thoát ngân sách".

Phân tích rõ hơn về điều này, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, quá trình xác định tiền sử dụng đất vẫn mang những yếu tố cảm tính. Theo cả lý thuyết khoa học và thực tiễn, các phương pháp ước tính khi xác định giá đất có sự điều chỉnh nên các con số đưa ra chỉ là tương đối.

Cái khó trong định giá đất là cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm như thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan điều tra, có thể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến ý kiến khác nhau về thất thoát trong xác định giá đất.

Ranh giới mong manh đó làm không ít hồ sơ xác định giá đất bị "ngâm". Địa phương gặp khó khăn khi tìm đơn vị tư vấn định giá đất vì bản thân những công ty thẩm định giá cũng "ngại" rủi ro khi thanh tra, kiểm toán giá đất về sau. 

Trong bối cảnh đó, giải pháp "an toàn" cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị "quy" làm thất thoát ngân sách.

Khó cho cả doanh nghiệp và người mua nhà

Thực tế thời gian vừa qua cho thấy, hàng loạt các dự án khắp từ Bắc vào Nam đang đối diện với tiền sử dụng đất nộp bổ sung tăng vọt. Nhiều dự án phải nộp thêm số tiền sử dụng đất từ vài trăm đến hàng nghìn tỷ đồng. 

Với những dự án đã tạm tính tiền sử dụng đất để cấu thành lên giá bán và hoàn thành việc bán hàng từ thời gian trước, số tiền phải nộp thêm là gánh nặng quá sức của các doanh nghiệp. 

Với những dự án chưa bán hàng, đây cũng là thách thức không nhỏ, bởi giá đất cao đồng nghĩa với giá bán bất động sản cho khách hàng cũng tăng cao tương ứng. 

Tiền sử dụng đất là chi phí mà các doanh nghiệp - chủ đầu tư phải nộp cho nhà nước khi được giao đất dự án nhà ở thương mại. Số tiền này chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong cấu thành giá bán bất động sản của doanh nghiệp đến người tiêu dùng.

Định giá đất cao, chi phí tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp cho nhà nước tăng cao, cộng với chi phí lãi suất, đầu tư do thời gian tắc nghẽn thủ tục pháp lý kéo dài..., sẽ được cộng tất cả vào giá bán bất động sản.

Người mua nhà sẽ là đối tượng cuối cùng phải chịu giá bán nhà ngày càng tăng cao này.

Không chỉ thách thức đối với người mua nhà, đây còn là bài toán khó giải đối với các doanh nghiệp. Bởi giá nhà đất tăng cao sẽ khiến thanh khoản có thể giảm, thậm chí đóng băng, do thu nhập của người dân không tăng tương xứng với đà tăng giá.

Song, để giảm giá nhà là rất khó, bởi chi phí phát triển dự án, bao gồm tiền sử dụng đất của doanh nghiệp tăng cao, nếu hạ giá nhà, chẳng khác nào doanh nghiệp kinh doanh nhưng tự chịu thua lỗ, phá sản. 

Theo ông Tuấn, cách thức doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ huy động vốn theo kiểu bán lúa non cho các nhà đầu tư để nộp tiền sử dụng đất như trước đây từng diễn ra phổ biến, thì nay đã không còn phù hợp. Phương châm kinh doanh kiểu bán trước, thủ tục lo sau cũng không dễ.

Trong thời gian tới, việc phát triển các dự án bất động sản sẽ chỉ phù hợp với các doanh nghiệp chuyên nghiệp. Với lợi thế về nguồn nhân lực, dòng tiền, chỉ các doanh nghiệp này mới tận dụng được hiệu quả và các lợi thế để giảm chi phí đầu tư.

Còn về phía người mua nhà, với mức giá bất động sản ngày càng tăng cao, cơ hội mua nhà thương mại của người dân ngày càng thu hẹp. Những khách hàng có mức thu nhập trung bình, thấp sẽ tiếp tục phải “trông chờ" vào nhà ở xã hội để có thể sở hữu nhà ở, an cư tại các thành phố lớn. 

Tắc nghẽn trong định giá đất đã gây ách tắc cho nhiều dự án bất động sản, làm chậm tiến độ triển khai và ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư. Giới đầu tư hiện đang kỳ vọng một nghị định vừa được Chính phủ ban hành sẽ giúp khơi thông những vướng mắc này, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển.
Nhân dịp này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề về những vướng mắc trong định giá đất và tính tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý nhà nước gặp phải thời gian qua cũng như gợi mở những định hướng tháo gỡ.
Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản
Bài 2: Hệ luỵ nhãn tiền
Bài 3: Gỡ mãi vẫn vướng, vì sao?
Bài 4: Bất cập của phương pháp so sánh
Bài 5: Băn khoăn phương pháp hệ số điều chỉnh
Bài 6: Doanh nghiệp đòi tính đúng, tính đủ
Bài 7: Dễ sai lệch như phương pháp thặng dư
Bài 8: Rủi ro từ phương pháp thặng dư
Bài 9: Ranh giới mong mạnh, cán bộ sợ trách nhiệm
Bài 10: Vỡ trận vì tạm tính tiền sử dụng đất