Bất động sản công nghiệp hút dòng vốn mới

Bất động sản công nghiệp vẫn được đánh giá là điểm sáng hút đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. 

Bên cạnh các doanh nghiệp kỳ cựu không ngừng mở rộng dự án khu công nghiệp (KCN), thị trường cũng chứng kiến những “tay chơi” mới bước vào phân khúc.

VSIP Group đang tiếp tục mở rộng các khu công nghiệp. Chỉ tính riêng trong năm 2023, VSIP Group đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hai KCN quy mô gần 600ha ở Lạng Sơn và gần 300ha ở TP. Cần Thơ.

Công ty cổ phần Khoáng sản và xây dựng Bình Dương cũng đang đẩy nhanh tiến độ mở rộng giai đoạn hai KCN Đất Cuốc khi giai đoạn một đã lấp đầy 90% diện tích.

Tập đoàn KN Holdings (KN Holdings) vừa được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư KCN Long Đức 3 ở huyện Long Thành, Đồng Nai vào tháng 7/2023. Đây là dự án đầu tiên được triển khai trong ba dự án bất động sản công nghiệp của KN Holdings.

Bà Tôn Thị Nhật Giang, Phó tổng giám đốc KN Holdings cho biết, sau khi thành công ở mảng bất động sản nhà ở và du lịch, nhận thấy tiềm năng lớn của bất động sản công nghiệp nên tập đoàn đã quyết định “lấn sân” đầu tư.

Động lực để các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp không ngừng mở rộng theo lý giải của ông Đỗ Văn Sử, Phó cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và đầu tư) là để đón dòng vốn mới trong sự dịch chuyển từ chiến lược Trung Quốc + 1 của các tập đoàn đa quốc gia vẫn đang tiếp diễn.

Bên cạnh đó, các yếu tố như chiến tranh thương mại, xung đột Nga - Ukraine, làm đứt gãy chuỗi cung ứng khiến nhà đầu tư phải định hình lại dòng vốn để tái cơ cấu và các nước Đông Nam Á là lựa chọn khả thi.

Hơn nữa, từ năm 2013 trở lại đây, bất động sản công nghiệp phát triển "nóng" hơn bởi vì Luật Đất đai 2013 quy định nhà đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất trong các KCN.

Hiện nay nhà đầu tư lớn nhất vào Việt Nam đa phần đến từ khu vực Đông Bắc Á, Singapore như các tập đoàn Samsung, LG, Aeon, Sembcorp… Bên cạnh yếu tố địa lý thì những nhà đầu tư ở khu vực này có sự tương đồng về mặt văn hóa với Việt Nam.

Tuy nhiên, thời gian gần đây dòng vốn đầu tư có sự đa dạng hơn khi xuất hiện các nhà đầu tư đến từ khu vực châu Âu như Tập đoàn LEGO, P&G…

Ngoài ra, sự xuất hiện ngày càng nhiều của các nhà đầu tư khu vực Bắc Mỹ đặc biệt là Hoa Kỳ. Mới đây, Hiệp hội công nghiệp bán dẫn Hoa Kỳ cùng nhiều doanh nghiệp đã đến Việt Nam tìm hiểu môi trường đầu tư như là một địa điểm dịch chuyển sản xuất chip. 

Tập đoàn công nghệ Marvell (Hoa Kỳ) cũng quyết định thành lập Trung tâm thiết kế vi mạch hàng đầu thế giới tại TP.HCM. Đây là một trong 4 trung tâm nghiên cứu phát triển mang tầm thế giới của tập đoàn này cùng với các trung tâm tại Hoa Kỳ, Ấn Độ và Israel).

Tại "Diễn đàn bất động sản công nghiệp năm 2023", ông Bruno Jaspaert, Tổng giám đốc tổ hợp khu công nghiệp DEEP C cho biết, Việt Nam đang có số lượng nhà đầu tư tăng đều đặn qua các năm và nếu duy trì được thì sẽ gặp nhiều thuận lợi trong việc đón đầu cơ hội từ dòng vốn mới.

Dưới góc nhìn của một nhà đầu tư nước ngoài, ông Bruno cho rằng, yếu tố giúp Việt Nam hút dòng vốn mới là do sự cởi mở nhờ các FTA đã mang lại lợi ích thương mại đáng kể và gia tăng quy mô thị trường cho các nhà đầu tư. Giá thuê đất ở Việt Nam vẫn ở mức thấp hơn so với các nước trong ASEAN. Đầu tư công vào đổi mới cơ sở hạ tầng quốc gia chiếm 52% kế hoạch chi tiêu công 2021 - 2025 cũng là một yếu tố quan trọng để hút nguồn vốn.

Những trở ngại

Dù dòng vốn của các tập đoàn đa quốc gia, doanh nghiệp lớn đang có sự dịch chuyển khỏi Trung Quốc để tìm đến Ấn Độ và khu vực Đông Nam Á, tuy nhiên để thu hút được nhiều nhà đầu nhất theo ông Paul Wee, Giám đốc tài chính, Công ty BW Industrial thì Việt Nam cần cải thiện 3 yếu tố.

Một là, cơ sở hạ tầng cần được đầu tư phát triển nhanh, đặc biệt là các tuyến đường cao tốc. Nhà đầu tư không chỉ muốn thấy các tuyến đường đang được xây dựng, mà cần được hoàn thành đúng thời hạn cam kết. Khi các dự án hạ tầng trọng điểm được đảm bảo tiến độ thì sẽ tạo ra hiệu ứng rất tốt đối với môi trường đầu tư.

Thực tế ở Việt Nam hiện đang có nhiều công trình hạ tầng trọng điểm bị trễ hẹn, do đó Chính phủ cần thúc đẩy nhanh chóng để tăng niềm tin cho nhà đầu tư quốc tế.

Thứ hai, các nhà đầu tư lớn không chỉ kỳ vọng vào hạ tầng, mà cần sự đảm bảo về việc cung cấp năng lượng. Doanh nghiệp không chấp nhận việc nhà máy của họ bị cắt điện trong 24 giờ, do vậy, cần cung cấp dịch vụ ổn định cho các nhà đầu tư.

Điểm thứ ba Việt Nam đang phát triển và thu hút nhiều nhà đầu tư liên quan đến lĩnh vực công nghệ, công nghệ cao nên giáo dục và đào tạo rất quan trọng. Bởi khi các nhà đầu tư lớn đến Việt Nam thì sẽ kéo theo các doanh nghiệp trong chuỗi cung ứng nên họ cần nguồn nhân lực có trình độ tại địa phương để khai thác.

Còn theo ông Đào Xuân Đức, Chủ tịch Hiệp hội các doanh nghiệp Khu công nghiệp TP.HCM (HBA) thì trở ngại lớn nhất để thu hút dòng vốn mới đối với thành phố là quỹ đất lớn.

Bên cạnh đó có những doanh nghiệp, tập đoàn đang đầu tư tại các KCN ở TP.HCM tuyên bố đến năm 2030, các nhà máy của họ sẽ xử dụng năng lượng tái tạo và một số giải pháp khác để sản xuất chứ không còn dùng điện của Tập đoàn điện lực Việt Nam.

Đây là cam kết toàn cầu của những tập đoàn này trong đó bao gồm cả ở Việt Nam. Tuy nhiên thách thức đối với cam kết này là hiện nay pháp lý hỗ trợ cho việc phát triển năng lượng sạch vẫn chưa hoàn chỉnh.

Ông Bruno Jaspaert bổ sung thêm yếu tố dân số cũng sẽ là trở ngại của Việt Nam trong tương lai và cần kế sách để giải từ hôm nay là lao động. Việt Nam bắt đầu bước vào giai đoạn già hoá dân số. Dân số dưới độ tuổi lao động đang ít dần. Trong tương lai, Việt Nam sẽ có ít lao động hơn và nhiều người sẽ không đồng ý làm việc với mức lương thấp.