Bỏ giấy phép xây dựng: 'Cởi trói' nhưng không buông lỏng quản lý

Bước ngoặt tư duy từ "tiền kiểm" sang "hậu kiểm"

Thông tin Bộ Xây dựng sắp miễn cấp phép xây dựng tại những khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, hoặc nơi đã có thiết kế đô thị thời gian gần đây đang nhận được sự quan tâm và đồng thuận lớn từ cộng đồng các chuyên gia, doanh nghiệp.

Là một doanh nghiệp nhiều năm hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cho rằng, chủ trương bỏ giấy phép xây dựng với các dự án đã phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 là hoàn toàn hợp lý.

Quy định này phù hợp với mục tiêu của Chính phủ trong việc đơn giản hoá các thủ tục hành chính, giảm bớt các thủ tục pháp lý trong đầu tư kinh doanh, cấp phép đầu tư, quy hoạch cấp phép xây dựng, chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm trong quản lý hoạt động của các doanh nghiệp.

“Hiện doanh nghiệp phải mất từ 3 - 4 tháng cho thủ tục xin giấy phép xây dựng, hoặc lâu hơn nếu mọi việc không thuận lợi, đây là thủ tục tốn kém cả thời gian và công sức”, ông Hiệp nói.

Việc bỏ giấy phép xây dựng sẽ giúp tạo điều kiện thuận lợi rất lớn cho doanh nghiệp rút ngắn thời gian chờ thủ tục đầu tư dự án.

Đồng quan điểm, lãnh đạo một doanh nghiệp đầu tư bất động sản khác tại Hà Nội cũng cho rằng, việc tinh giản các thủ tục hành chính, đặc biệt là thủ tục cấp giấy phép xây dựng, sẽ tạo thuận lợi lớn cho doanh nghiệp, giúp tiết kiệm chi phí và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Với một dự án nhà ở, thông thường doanh nghiệp mất khoảng 4 - 6 tháng xin cấp phép hạ tầng kỹ thuật và từ 6 - 9 tháng xin cấp phép phần nhà ở trên đất. Nếu được miễn cấp phép xây dựng với các dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc khu vực có thiết kế đô thị, sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp chủ động hơn trong việc thi công, đưa dự án vào hoạt động.

Bà Huỳnh Giang, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM cũng đánh giá, việc cải cách thủ tục cấp giấy phép xây dựng là một động thái tích cực đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản trong bối cảnh hiện nay.

Trên thực tế, quá trình xin giấy phép xây dựng thường kéo dài từ 3 - 6 tháng, thậm chí lâu hơn nếu dự án phải điều chỉnh quy hoạch hoặc xin ý kiến từ nhiều cơ quan chức năng. Việc thủ tục kéo dài không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ triển khai mà còn làm gia tăng chi phí tài chính, gây áp lực lên dòng vốn và khả năng xoay vòng của doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, đề xuất miễn giấy phép xây dựng đối với các dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc thuộc khu vực đã được phê duyệt thiết kế đô thị là một bước đi đúng đắn. 

Với các dự án này, các chỉ tiêu kỹ thuật như mật độ xây dựng, tầng cao, khoảng lùi hay hạ tầng đã được xác định cụ thể, nên có thể áp dụng cơ chế đăng ký xây dựng thay cho quy trình xin phép truyền thống mà vẫn đảm bảo tính tuân thủ và giám sát.

Việc rút ngắn thủ tục sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa vận hành, đưa sản phẩm ra thị trường đúng thời điểm và sử dụng nguồn lực hiệu quả hơn. Về tổng thể, đây là một cải cách có thể góp phần cải thiện môi trường đầu tư và thúc đẩy nguồn cung hợp pháp cho thị trường, bà Giang nhận định.

Cần phải nói thêm rằng, với quy định hiện hành, các dự án đầu tư phải thực hiện rất nhiều thủ tục liên quan. Sau khi hoàn thiện các bước lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch; chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và lựa chọn nhà đầu tư thực hiện, chủ đầu tư phải thực hiện thêm một loạt thủ tục mang tính chất “tiền kiểm” để đủ điều kiện khởi công xây dựng.

Các thủ tục này gồm: thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, thiết kế cơ sở; thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy; thẩm định, phê duyệt kết quả thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường. Thủ tục tiền kiểm này được “chốt” bởi việc xin cấp giấy phép xây dựng.

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội cho rằng, các thủ tục này đều thuần túy kỹ thuật. Chẳng hạn với thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, cơ quan quản lý nhà nước sẽ kiểm tra, đối chiếu hồ sơ thiết kế với các quy hoạch được phê duyệt, các quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng cho dự án, công trình để kết luận hồ sơ có đạt hay không.

Nội dung tương tự cũng xảy ra với thủ tục thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy chữa cháy, khi các quy chuẩn, tiêu chuẩn về phòng cháy, chữa cháy sẽ được sử dụng làm “barem” để đánh giá hồ sơ đạt hay không đạt.

Do đó, việc bỏ giấy phép xây dựng sẽ có những tác động sâu, rộng, mang tính tích cực đến lĩnh vực xây dựng, ông Đỉnh nhìn nhận.

Lo mở cửa cho sai phạm?

Việc bỏ giấy phép xây dựng là bước đi mới, giúp tháo gỡ thủ tục pháp lý cho các doanh nghiệp phát triển dự án trên thị trường. Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia, quy định này cũng là đặt ra thách thức rất lớn đối với nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Nhất là trong bối cảnh, "thói quen" vốn đã tồn tại từ lâu tại nhiều dự án là "xây trước, chạy thủ tục sau", hay tư duy "hợp thức hoá" các sai phạm. Trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua, không hiếm các dự án xây dựng sai phép rồi xin cơ chế cho nộp tiền để tồn tại.

Các doanh nghiệp, người dân đòi hỏi nhà nước trao quyền tự chịu trách nhiệm, nhưng ở chiều ngược lại, nhiều ý kiến cho rằng, các doanh nghiệp cũng phải nghiêm túc chấp hành, tuân thủ pháp luật.

Bên cạnh đó, để thực sự chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, khâu hậu kiểm cần phải thực hiện một cách chặt chẽ. Cùng với đó là tăng mức độ xử phạt vi phạm, đủ sức răn đe nếu các doanh nghiệp, dự án cố tình sai phạm.

Nếu cố tình xây sai, vi phạm xây dựng, doanh nghiệp sẽ chịu sự xử lý nghiêm theo quy định. Cơ quan chức năng có thể yêu sửa chữa, thậm chí đập bỏ phần xây sai phép.

Theo ông Đỉnh, với sự phát triển của khoa học, công nghệ hiện đại như hiện nay, việc hậu kiểm là điều hoàn toàn có thể thực hiện nghiêm một cách khả thi.

Theo đó, các thủ tục thuần kỹ thuật có thể không cần phải trình lên cơ quan quản lý nhà nước, thay vào đó, hoàn toàn có thể giao chủ đầu tư tự thực hiện, tự chịu trách nhiệm, hoặc thay đổi theo hướng xã hội hóa (sử dụng dịch vụ thẩm tra của các đơn vị có đủ năng lực thay vì trình cơ quan nhà nước thẩm định, giải quyết).

Đơn vị thẩm tra có thể sử dụng AI, máy móc, phần mềm để chạy và kiểm tra, từ đó đánh giá thiết kế có phù hợp để triển khai xây dựng không.

Như vậy, nhà nước có thể điều chỉnh theo hướng tương tự “đăng kiểm” phương tiện giao thông hiện nay, tức là giao cho các đơn vị tư vấn thẩm tra thực hiện (với điều kiện phải quản lý tốt hơn, không để xảy ra tình trạng như các trung tâm đăng kiểm thời gian qua).

Thay vì trực tiếp “tiền kiểm”, cơ quan quản lý nhà nước sẽ tập trung nguồn lực, con người cho công tác hậu kiểm. Sau khi cho phép doanh nghiệp, người dân chỉ cần “đăng ký xây dựng”, không cần khâu cấp phép, cán bộ, công chức quản lý có thể dùng thiết bị công nghệ như để kiểm tra, vừa tiết kiệm được thời gian, công sức; vừa đảm bảo tính minh bạch (do sử dụng máy móc, thiết bị nghiệp vụ sẽ tránh được việc tiếp xúc trực tiếp giữa người quản lý với chủ thể vi phạm, dễ phát sinh tiêu cực).

Đồng quan điểm, bà Giang cũng cho rằng, việc cải cách thủ tục xây dựng là động thái tích cực đối với các doanh nghiệp bất động sản, song chính sách này cần được triển khai đồng thời với một hệ thống hậu kiểm nghiêm ngặt. Để đảm bảo hiệu quả toàn diện, các cơ quan quản lý cần đẩy mạnh số hóa, xây dựng hệ thống dữ liệu tập trung để theo dõi tiến độ, giám sát chất lượng thi công và công khai kết quả kiểm tra.

Đồng thời, cải cách thủ tục xây dựng cần được thực hiện song song với việc tháo gỡ những vướng mắc lớn hơn về đất đai, quy hoạch và định giá tiền sử dụng đất – vốn là những điểm nghẽn cốt lõi đối với sự phát triển của các dự án bất động sản hiện nay.

Bên cạnh đó, theo ông Đỉnh, việc miễn giấy phép xây dựng chỉ phù hợp với các khu đô thị đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và kèm theo đó là quản lý đồng bộ bằng thiết kế đô thị.

Ngược lại, các khu dân cư hiện hữu, muốn cải tạo, chỉnh trang có tính chất pháp lý rất phức tạp, khó ứng dụng khoa học, kỹ thuật vào kiểm soát. Trường hợp này, việc yêu cầu doanh nghiệp, người dân phải xin cấp giấy phép xây dựng là cần thiết.

Việc miễn giấy phép xây dựng nên được thực hiện thí điểm cho một số trường hợp cụ thể (theo Công điện số 78 của Thủ tướng Chính phủ) để làm cơ sở tổng kết, đánh giá, tiến tới sửa đổi toàn diện Luật Xây dựng theo hướng bỏ hoàn toàn thủ tục cấp phép xây dựng để chuyển sang đăng ký xây dựng.