Một góc khu đô thị T&T City Millennia tại Tây Ninh. Ảnh: DNCC
Bất động sản Tây Ninh thấp hơn đáng kể so với TP. HCM và khu vực phụ cận
Thị trường bất động sản Tây Ninh sau sáp nhập đang cho thấy một "vùng trũng" về giá khi so sánh với TP. HCM và các đô thị vệ tinh khác.
Báo cáo “Bất động sản tỉnh Tây Ninh sau sáp nhập - Sức mạnh cộng hưởng và cơ hội bứt phá” của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) chỉ ra, trong khi giá đất tại các khu vực lân cận đã neo ở mức cao, Tây Ninh vẫn giữ mặt bằng giá hấp dẫn. Đây được xem là cơ hội lớn trước khi các đòn bẩy về hạ tầng và công nghiệp được kích hoạt mạnh mẽ.
Theo đó, tại phân khúc đất nền, mặt bằng giá sơ cấp ở Tây Ninh mới thấp hơn đáng kể so với TP. HCM và các khu vực phụ cận. Mức giá trung bình tại TP. HCM thấp nhất ở mức hơn 50 triệu đồng/m2, cao nhất lên đến 140 triệu đồng/m2, trong khi khu vực Long An cũ có mức giá trung bình hơn 27 triệu đồng/m2, cao nhất hơn 60 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, tại Tây Ninh, đất nền có giá trung bình khoảng hơn 12 triệu đồng/m2 và cao nhất khoảng 38 triệu đồng/m2. Giá thứ cấp ở phân khúc đất nền tăng trung bình 4% so với quý trước, nhờ nhu cầu chuyển hướng sang sản phẩm pháp lý đầy đủ do nguồn cung sơ cấp hạn chế.
Khảo sát batdongsan.com cũng cho thấy, giá đất nền tại khu vực Đức Hòa có biên độ giao động lớn, từ 2 - 34 triệu/m2, phụ thuộc vào vị trí, kích thước và đặc điểm của thửa đất. Mức giá chủ yếu bán ra trong tháng 8/2025 với đất thổ cư là 13,5 triệu đồng/m2, tăng 20,5% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 73,1% trong vòng 5 năm qua.
Đối với đất nền dự án, mức giá bán phổ biến ở quý II/2025 là gần 19 triệu đồng/m2. Dù đã cao hơn 105,4% so với 5 năm trước đây, nhưng mặt bằng giá vẫn ở mức thấp.
Các khu vực có nhiều nguồn cung và giao dịch sôi động nhất là Đức Hòa Đông, Đức Hòa Hạ. Đáng chú ý, giá đất nền tại Đức Hòa đang có dấu hiệu “nóng” lên nhưng còn nhiều dư địa tăng trưởng, đặc biệt là đất nền dự án, khi mức giá đang thấp hơn so với các khu vực giáp ranh TP. HCM khác như Cần Giuộc có giá đất nền dự án phổ biến ở mức 31,7 triệu đồng/m2 và Bến Lức là 23,2 triệu đồng/m2 .
Vớiphân khúc nhà phố, biệt thự, mức giá giao dịch phổ biến tại Đức Hòa trong quý II/2025 ở mức 21,3 triệu đồng/m2, diện tích linh hoạt từ 50 - 264m2.
Mức giá được ghi nhận này cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái 78,1% và 85,2% trong vòng 5 năm trở lại đây, cho thấy xu hướng gia tăng giá trị bền vững của phân khúc nhà liền kề, biệt thự tại khu vực này.
Mặc dù vậy, mặt bằng giá ở phân khúc này trong quý II/2025 tại Đức Hòa vẫn còn thấp hơn các khu vực lân cận như Bến Lức (phổ biến ở mức 41,2 triệu đồng/m2), Cần Giuộc (27,3 triệu đồng/ m2), hay các khu vực giáp ranh TP. HCM (cũ) như Thủ Dầu Một 42,1 triệu đồng/m2, Thuận An 52,1 triệu đồng/m2, Củ Chi 29,3 triệu đồng/m2, Bình Chánh lên đến 114,3 triệu đồng/m2.
Bên cạnh đó, thời gian vừa qua, do sự hạn chế về nguồn cung và mặt bằng giá cao tại TP. HCM nên thị trường đang cho thấy dấu hiệu “san tải” rõ nét về các thị trường vệ tinh.
Theo CBRE ghi nhận trong quý II/2025, giá sơ cấp trung bình tại TP. HCM tăng gần 30%/năm, Bình Dương và Đồng Nai (cũ) tăng khoảng 14 - 15%/năm, trong khi Long An (cũ) tăng cao nhất với khoảng 90%/năm. Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, mức tăng giá sơ cấp tại Long An là 21%/năm.
Trong các khu vực trên, Long An ghi nhận mức tăng giá cao nhất, ở cả loại hình căn hộ và nhà phố, biệt thự, nguyên nhân phần lớn đến từ mặt bằng giá hiện tại của Long An thấp hơn khu vực và còn nhiều dư địa tăng trưởng.
Đơn cử như dự án An Huy Mỹ Việt tại Đức Hòa, Long An (nay là xã Đức Lập, tỉnh Tây Ninh) dự kiến cung cấp khoảng 2.250 sản phẩm nhà phố, biệt thự liền kề. Theo khảo sát sơ bộ, giá bán khởi điểm của An Huy Mỹ Việt ở mức tương đối cạnh tranh, thấp nhất ở mức 21 triệu/m2. Đây là mức giá đã tăng khoảng 78% so với 2024, tuy nhiên dự án vẫn còn dư địa tăng giá tốt khi so sánh với khu vực lân cận,
“Cú hích” từ sáp nhập và cộng hưởng nguồn lực
Các chuyên gia của VIRES đã nhận diện bảy động lực lớn thúc đẩy sự phát triển mang tính bước ngoặt của thị trường bất động sản Tây Ninh sau sáp nhập.
Trước tiênlà nền tảng kinh tế vững mạnh, tăng trưởng GRDP 9 tháng đầu năm 2025 của Tây Ninh sau sáp nhập đạt 9,52%, đứng đầu vùng Đông Nam Bộ và xếp thứ 8/34 tỉnh, thành trong cả nước, hướng đến mục tiêu GRDP năm 2025 đạt 10,1%.
Thứ hai là hạ tầng giao thông được bứt tốc hoàn thiện. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Cao tốc TP. HCM - Mộc Bài (dự kiến thông xe năm 2027), Vành đai 3, Vành đai 4 và Cao tốc Bến Lức - Long Thành đang được khẩn trương hoàn thiện, đưa Tây Ninh lên vị trí chiến lược trên bản đồ logistics khu vực, thúc đẩy phát triển vành đai đô thị - dân sinh theo đà hoàn thiện của hạ tầng giao thông kết nối.
Thứ ba là chiến lược nhất quán về phát triển công nghiệp của địa phương. Toàn tỉnh có 46 khu công nghiệp, với quy hoạch lên đến 59 khu vào năm 2030, mục tiêu trở thành một trong những tỉnh thành có nhiều khu công nghiệp nhất cả nước.
Thứ tư là nguồn cầu tiềm năng từ làn sóng giãn dân. Mật độ dân số của Tây Ninh mới thấp hơn rất nhiều so với các khu vực kinh tế trọng điểm khác của khu vực như TP. Hồ Chí Minh hay Bình Dương (cũ), tạo dư địa lớn để đón dòng cư dân và lao động từ trung tâm.
Thứ năm là nỗ lực của chính quyền địa phương trong việc cải thiện môi trường đầu tư một cách rõ nét. Chỉ số PCI năm 2024 của tỉnh nằm trong nhóm dẫn đầu cả nước, phản ánh môi trường kinh doanh ngày càng được cải thiện.
Thứ sáu là sự hiện diện và dẫn dắt xu hướng của các nhà đầu tư chiến lược. Các tập đoàn lớn như Becamex, VSIP, Vingroup, Sun Group... đã và đang mở rộng đầu tư vào Tây Ninh, tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực đến kinh tế, xã hội của địa phương.
Cuối cùng, động lực thứ bảy đến từ chính xu hướng phát triển đô thị xanh, đô thị tích hợp theo nhu cầu khách quan của xã hội. Các dự án đô thị của tỉnh được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, tích hợp đa tiện ích, kết hợp hài hòa giữa yếu tố tiện nghi hiện đại và bản sắc văn hóa, bảo đảm yếu tố cảnh quan và không gian xanh trong đô thị đang trở thành yêu cầu của thời đại.
Chính nhu cầu ở thực và đầu tư bền vững của xã hội và thị trường trong giai đoạn mới sẽ là “kim chỉ nam” dẫn dắt định hình con đường quy hoạch phát triển đô thị nói riêng và phát triển thị trường bất động sản nói chung ở Tây Ninh.
Nhiều khu vực của bất động sản Tây Ninh như khu vực huyện Đức Hòa, tỉnh Long An (cũ), nay là cụm các xã thuộc tỉnh Tây Ninh mới như An Ninh, Hiệp Hòa, Hậu Nghĩa, Hòa Khánh, Mỹ Hạnh, Đức Hòa và Đức Lập hiện tại đang có nhiều điểm tương đồng với Bình Dương giai đoạn 2015.
Bất động sản khu vực này hứa hẹn dư địa tăng trưởng nhờ lợi thế kết nối hạ tầng, quỹ đất công nghiệp dồi dào, dòng vốn FDI và nguồn lao động - dân nhập cư đang gia tăng. Đặc biệt, mặt bằng giá ở các phân khúc đều đang thấp hơn nhiều so với các địa phương khác.
Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất không chỉ là một cuộc cách mạng về cải cách hành chính, rút ngắn thời gian giao dịch, mà còn là giải pháp căn cơ để định danh bất động sản, ngăn chặn đầu cơ, thao túng giá và trốn thuế.
Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất không chỉ là một cuộc cách mạng về cải cách hành chính, rút ngắn thời gian giao dịch, mà còn là giải pháp căn cơ để định danh bất động sản, ngăn chặn đầu cơ, thao túng giá và trốn thuế.
Khi cuộc di cư ra vùng ven đô để phát triển nhà ở trở thành xu thế tất yếu, nhưng nguy cơ hình thành các khu đô thị ma cũng đang rình rập, nếu các chủ đầu tư không có một chiến lược phát triển bài bản và tầm nhìn dài hạn.
Thay vì cố gắng phát triển nhà ở vừa túi tiền ở trung tâm như một "nhiệm vụ bất khả thi", lời giải nằm ở việc dịch chuyển dân cư ra các vùng ven với hạ tầng kết nối tốt.
Khi các mệnh lệnh chính sách chưa đủ sức lay chuyển một thị trường khát lợi nhuận, thì những yếu tố rủi ro do tập trung quá nhiều nguồn cung vào phân khúc nhà ở cao cấp lại đang âm thầm đẩy các doanh nghiệp trước một áp lực mới.
Với chưa đầy 100 trung tâm chăm sóc người cao tuổi chuyên biệt, Việt Nam đang đối mặt với khoảng trống hạ tầng an dưỡng khổng lồ, mở ra cơ hội rất lớn cho bất động sản dưỡng lão trong tương lai.
Với bất động sản cao cấp, vị trí luôn được xem là “chìa khóa vàng” quyết định giá trị của một nơi an cư. Một tọa độ đắt giá không chỉ khẳng định tiềm năng tăng trưởng bền vững mà còn trao cho chủ nhân đặc quyền tận hưởng mọi tiện nghi trong tầm tay.
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) phối hợp tổ chức sự kiện vinh danh các ngân hàng, trong đó có SHB vì những đóng góp xuất sắc trong việc hỗ trợ phát triển doanh nghiệp do phụ nữ làm chủ, góp phần thúc đẩy kinh tế bền vững và nâng cao vai trò của phụ nữ trong hoạt động kinh doanh tại Việt Nam.
Đô thị hóa tăng tốc, gánh nặng carbon ngành xây dựng ngày càng rõ. Bài toán không còn là xây nhiều hay nhanh, mà là xây thế nào để không cản trở Net Zero 2050.
Công ty con của Tập đoàn Thaco sẽ triển khai dự án bãi đỗ xe, trung tâm thương mại Hoàng Mai – Giáp Bát rộng hơn 8ha, sau khi AEON Mall rút khỏi dự án.
Tại Trung tâm tài chính quốc tế Việt Nam, áp dụng mức thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong 30 năm, miễn thuế thu nhập cá nhân với nhà quản lý, chuyên gia, nhà khoa học.
