Cẩn trọng khi rót tiền vào các "bất động sản lai"

Điểm sáng về thanh khoản trên thị trường

Thời gian gần đây, các bất động sản “lai” đang dần trở thành điểm sáng trên thị trường bất động sản. Nhiều dự án loại hình này đạt tỷ lệ bán cao và tạo được sự quan tâm của thị trường ngay trong sự kiện giới thiệu dự án.

Trên thị trường hiện có ba loại hình bất động sản “lai” là officetel (căn hộ văn phòng), condotel (căn hộ khách sạn) và hometel (nhà ở khách sạn).

Mười năm trước đây, khi phát triển dự án The Manor, Tập đoàn Bitexco đã “trình làng” một loại hình căn hộ mới mẻ: officetel. Thiết kế độc đáo kết hợp giữa văn phòng và khách sạn, cho phép tích hợp công năng giữa sinh hoạt và làm việc đã khiến loại hình căn hộ này nhanh chóng trở thành tâm điểm chú ý của thị trường.

Thành công của Bitexco đã mở ra một xu hướng mới đối với các nhà phát triển bất động sản Việt Nam. Trong số đó, Novaland có thể xem là đại gia đáng chú ý nhất với loại hình này khi liên tiếp triển khai các dự án officetel như: River Gate (151 – 155 Bến Vân Đồn, quận 4), Orchard Garden (128 Hồng Hà, quận Phú Nhuận), The Sun Avenue (đường Mai Chí Thọ, quận 2), Sunrise Cityview (đường Nguyễn Hữu Thọ, Quận 7).

Ngoài Novaland, thị trường cũng ghi nhận sự vào cuộc của Phát Đạt Corporation với The EverRich Infinity, Vingroup với Vinhomes Central Park, Hưng Thịnh với Sky Center…

Cùng với officetel vài năm trở lại đây, thị trường lại đón chào sự xuất hiện của condotel với giá bán tương đối mềm, dao động từ 1 – 2 tỷ/căn, loại hình bất động sản này đã nhanh chóng nổi lên như một kênh đầu tư sáng giá và trở thành cơn sốt của thị trường. 

Đặc biệt từ năm 2016, condotel chính thức bùng nổ và trở thành loại hình thống lĩnh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, thu hút nhiều đại gia với hàng loạt dự án lớn, tập trung nhiều nhất tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc.

Có thể kể đến như Vingroup với loạt dự án Vinpearl Condotel Nha Trang, Vinpearl Condotel Ngô Quyền Đà Nẵng, Condotel Vinpearl Phú Quốc; BIM Group với Condotel Grand World Phú Quốc; Empire Group với Cocobay Đà Nẵng…

Còn loại hình căn hộ hometel thì mãi đến quý III/2016 mới chính thức xuất hiện ở thị trường Hà Nội với nhà phát triển Sunshine Group tại dự án Sunshine Riverside (Phú Thượng, Tây Hồ).

Hometel giống condotel nhưng khác biệt ở khả năng sở hữu lâu dài và người sở hữu được toàn quyền quyết định phương án cho thuê, không phải chia lợi nhuận với chủ đầu tư. Loại hình này cũng được dự báo sẽ trở thành tâm điểm mới của thị trường.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, ông Ty Ga Nguyen, chuyên viên tư vấn và nghiên cứu thị trường, JLL Vietnam cho rằng, bất động sản lai hấp dẫn các nhà đầu tư là do được thiết kế, phát triển và quảng cáo nhằm vào mục đích mua - cho - thuê, cung cấp thêm một lực chọn đầu tư thay thế cho các nhà đầu tư muốn làm đa dạng danh mục đầu tư của họ. 

Đây được xem như một hình thức cải tiến sản phẩm của các chủ đầu tư, nhằm mục đích tạo ra một kênh dầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, các loại hình bất động sản này có đặc điểm diện tích nhỏ đòi hỏi khoản đầu tư thấp khiến cho các chủ đầu tư sẵn sàng mở rộng đầu tư.

Cụ thể, officetel có hai lợi thế là diện tích căn nhỏ hơn căn hộ và địa chỉ có thể đăng ký giấy phép kinh doanh, trong khi địa chỉ của căn hộ truyền thống không thể thực hiện tương tự. 

Phí dịch vụ và phí quản lý của officetel cũng thấp hơn trong các tòa nhà văn phòng. Khách thuê mục tiêu của loại hình này là các công ty start-up nhỏ và các khách thuê có ngân sách hạn chế.

Còn đối với condotel và hometel, hai loại hình bất động sản này được quản lý theo hình thức quản lý tổ hợp khách sạn cao cấp và căn hộ dịch vụ đa sở hữu. Các chủ sở hữu có thể ở và tận hưởng các dịch vụ, tiện nghi, tiện ích nghỉ dưỡng bên trong dự án.

Các dự án condotel hầu hết tọa lạc tại các địa điểm dọc bãi biển hoặc các điểm đến du lịch và được điều hành bởi các nhà điều hành danh tiếng, trong khi đó các dự án hometel thường nằm trong các trung tâm thành phố như Hà Nội, Đà Nẵng và được điều hành bởi các chủ sở hữu, chuyên viên tư vấn và nghiên cứu thị trường, JLL Vietnam nhận định.

Thiếu khung pháp lý rõ ràng

Bên cạnh lợi ích và lợi nhuận từ bất động sản “lai” đem lại, ông Ty Ga Nguyen cũng cho rằng, các nhà đầu tư hiện đang phải đối mặt với các nhược điểm của loại hình này. 

Theo đó, khung pháp lý cho các bất động sản “lai” vẫn chưa ổn định và còn nhiều lỗ hổng, có thể tạo nên rủi ro cho nhà đầu tư.

Ví dụ điển hình về officetel, loại hình bất động sản này cùng tồn tại chung với hạng mục căn hộ và có thể dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý dự án. Ngoài ra, trong trường hợp này, chủ đầu tư và nhà đầu tư đạt được lợi ích tối đa nhưng lợi ích của cư dân và khách thuê thì giảm bớt tương ứng với tiện nghi và tiện ích bị cắt giảm.

Đồng quan điểm, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật BASICO cũng cho rằng, luật pháp hiện nay quy định về bất động sản lai gần như không có gì. Trong khi đó, đây là loại hình bất động sản đã và đang tồn tại. Nó là khách quan, tất yếu cho xu thế phát triển.

Vấn đề cấp bách hiện nay là chúng ta phải sửa luật, không thể bỏ ngỏ như vậy được. Không thể để một loại hình bất động sản đang phát triển mà đến giờ phút này vẫn không có một quy định cụ thể nào. Để đến lúc bán xong xuôi hàng vạn căn hộ, xảy ra tranh chấp quay ra mới không biết pháp lý như thế nào. Đây là ỗi của cơ quan chức năng chứ không phải là do thị trường, người dân, luật sư Trương Thanh Đức nhấn mạnh.

Còn theo ông Ty Ga Nguyen dự báo, trong tương lai, nguồn cung bất động sản “lai” sẽ tiếp tục tăng. Do đó, thị trường bất động sản rất cần một khung pháp lý hoàn chỉnh cho loại hình này nhằm điều tiết thị trường một cách hợp lý nhất đảm bảo các chủ đầu tư hài hòa lợi ích và cân bằng nhu cầu của cả người mua lẫn cư dân của dự án.