Xuất hiện trên thị trường bất động sản từ giữa năm 2016, dự án Cocobay tại Đà Nẵng được Tập đoàn Thành Đô (Empire Group) phát triển trên diện tích rộng hơn 30ha. Dự án nằm gần Naman Retreat, khu nghỉ dưỡng cũng do Tập đoàn Thành Đô phát triển rất thành công từ năm 2013.
Cocobay được triển khai với tham vọng trở thành một tổ hợp du lịch và giải trí đẳng cấp bậc nhất Đông Nam Á. Theo tính toán ban đầu dự án có quy mô khoảng 12.000 phòng với các loại nhà cao tầng, thấp tầng và các khu vui chơi, giải trí. Một phần của dự án, bao gồm các khách sạn thấp tầng đã được đưa vào hoạt động từ năm 2017.
Tuy nhiên, từ giữa năm 2019, dự án đã thay đổi thiết kế theo xu hướng giảm các tòa nhà cao tầng, tăng nhà thấp tầng so với trước đó. Diện mạo mới của Cocobay giống một khu đô thị nhiều hơn là một tổ hợp giải trí với toàn căn hộ cho thuê như ban đầu.
Việc thay đổi của Cocobay diễn ra sau khi nguồn cung condotel (sản phẩm chính của dự án) tăng quá nhanh trong thời gian ngắn tại khu vực Đà Nẵng. Đồng thời các vấn đề về pháp lý đối với sản phẩm bất động sản này chưa được quy định rõ ràng.
Đi kèm với những thay đổi này là một kết quả tài chính không mấy khả quan đối với chủ đầu tư dự án. Báo cáo tài chính năm 2018 của Empire Group cho thấy doanh thu cả năm đạt 386 tỷ đồng, chỉ bằng 1/3 so với mức 1.034 tỷ đồng năm 2017.
Dù đã cắt giảm mạnh chi phí bán hàng (từ gần 100 tỷ đồng năm 2017 xuống còn 6 tỷ năm 2018), nhưng các chi phí lãi vay lớn và chi phí quản lý doanh nghiệp cao, khiến Công ty lỗ gần 100 tỷ đồng. Năm 2017, Empire Group cũng lỗ hơn 24 tỷ đồng dù ghi nhận doanh thu hơn nghìn tỷ.
Đến cuối năm 2018, Empire Group lỗ lũy kế 134 tỷ đồng trên quy mô vốn điều lệ 1.030 tỷ đồng. Do quy mô vốn thấp và bị lỗ lũy kế, Công ty đã đẩy mạnh huy động vốn vay để phát triển và hoàn thiện dự án. Dư nợ vay ngân hàng ngắn và dài hạn của Empire Group cuối năm 2018 khoảng 2.000 tỷ đồng.
Đáng chú ý, Công ty ghi nhận gần 3.800 tỷ đồng giá trị các khoản người mua trả tiền trước. Đây được xem là phần trả trước trong các hợp đồng mua bán bất động sản. Cùng với nguồn vốn vay ngân hàng, số tiền này tài trợ cho quy mô hàng tồn kho lên tới hơn 5.700 tỷ đồng của Empire Group, chủ yếu là các căn hộ tại Cocobay.
Được biết phần lớn nguồn vốn vay của Empire Group được cung cấp bởi một ngân hàng trong nước. Để đảm bảo khả năng trả nợ của Công ty và các công ty liên quan, Empire Group đã sử dụng quyền sử dụng đất của dự án để thế chấp từ năm 2011.
Các công ty liên quan này bao gồm Công ty NaMan, Công ty Đầu tư Coco Hà Nội, Công ty Xây dựng và Thương mại Thado. Dù vậy, đến giữa năm 2019, phần lớn các công ty này đã không còn dư nợ tại ngân hàng trên mà tập trung vào Tập đoàn Thành Đô.
Ngoài dự án Cocobay, trong giai đoạn 2011 - 2016, chủ đầu tư cũng thế chấp khu đất rộng hơn 21ha tại ngân hàng để vay vốn. Khu đất này nằm đối diện dự án Cocobay và một phần diện tích đã được tập đoàn Thành Đô đã phát triển dự án Naman Retreat. Khoảng một nửa diện tích còn lại được thiết kế các căn hộ thấp tầng và dự kiến triển khai năm 2021 sau khi Cocobay hoàn thành.
