Chuyên gia trấn an về nguy cơ khủng hoảng bất động sản

Có hai lý do khiến nhiều người lo sợ rằng, thị trường bất động sản sẽ rơi vào khủng hoảng trong năm 2018.

Đầu tiên là thị trường đất nền sốt bất thường từ cuối năm 2017 và kéo dài đến đầu năm 2018, trong đó đất nền ở ba nơi dự kiến trở thành đặc khu là Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc, và những tỉnh thành như Đà Nẵng, Phú Yên, Bình Định cùng các quận vùng ven TP. HCM đã tăng giá với tốc độ phi mã. Có nơi giá đất nền tăng gấp đôi trong một thời gian ngắn, dẫn đến lo ngại hình thành bong bóng.

Tiếp theo, năm 2018 cũng là năm bản lề trong giai đoạn suy thoái của thị trường bất động sản Việt Nam theo như chu kỳ 10 năm. Bắt đầu từ năm 2008, thị trường bất động sản bắt đầu sụt giảm, sau đó rơi vào khủng hoảng giai đoạn 2011-2013, và một số chuyên gia đã bày tỏ lo ngại chu kỳ sẽ lặp lại dẫn đến khủng hoảng bất động sản sắp xảy ra.

Theo ông Lê Hoàng Châu, bong bóng bất động sản chỉ xảy ra khi hội tụ đủ các điều kiện. Thứ nhất là kinh tế phát triển nóng, dễ kiếm tiền và ai cũng muốn tìm nơi trú ẩn cho đồng tiền của mình. Thứ hai là có sự buông lỏng về chính sách tín dụng, thứ ba là lệch pha cung cầu và tiếp theo là sự gia tăng nhà đầu tư thứ cấp và đầu cơ.

Nhưng ông Châu cũng nhanh chóng bác bỏ những dấu hiệu này. Ông lập luận, kinh tế Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phục hồi, tăng trưởng tín dụng chỉ hơn 6%, Ngân hàng Nhà nước cũng chỉ đạo tăng trưởng tín dụng thận trọng, thị trường bất động sản có sự lệch pha cung cầu khi căn hộ cao cấp chiếm đa số nhưng chưa đến mức phá vỡ sự cân bằng của thị trường. Cuối cùng, thị trường hấp dẫn giới đầu cơ đất nền nhưng sau nhiều lần cảnh báo đã được chính quyền kiểm soát.

“Không thể có bong bóng bất động sản trong năm 2018 và với sự điều hành của Chính phủ cũng chưa có bong bóng bất động sản trong năm 2019. Chu kỳ 10 năm chỉ là một chỉ dấu để tham khảo chứ không phải là dấu hiệu”, ông Châu khẳng định tại Hội thảo “Chu kỳ khủng hoảng và cơ hội đầu tư bất động sản” do báo Thanh Niên tổ chức sáng nay.

Làm rõ hơn ý kiến ông Châu, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, mặc dù trong 6 tháng đầu năm 2018 lượng cung mới của thị trường bất động sản có giảm so với cùng kỳ năm trước, cơ cấu thậm chí có hơi đi ngược với nhu cầu thị trường hiện tại; nhưng chắc chắn không phải do các doanh nghiệp bất động sản lo sợ lượng cung vượt quá cầu trong tương lai khiến họ quyết định ‘bóp’ nguồn cung.

“Thị trường bất động sản vẫn sẽ tiếp tục an toàn trong năm 2018 nhờ sự điều tiết tín dụng kịp thời của Ngân hàng Nhà nước”, ông Sơn nhận định.

Số liệu do ông Sơn cung cấp cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2018, có 4.000 sản phẩm cao cấp, 3.700 trung cấp và 1.914 bình dân được tung ra thị trường; tương ứng năm 2017 là 5.200 sản phẩm cao cấp, 5.136 trung cấp và 6.200 bình dân.

Theo ông Sơn, nếu theo đúng nhu cầu thị trường ở thời điểm hiện tại, thì lượng cung bình dân phải cao nhất, đến trung cấp và cao cấp nên cơ cấu sản phẩm như trên là bất hợp lý.

“Nguyên do cho sự sụt giảm nghiêm trọng nguồn cung căn hộ bình dân là do gói hỗ trợ nhà ở xã hội 30.000 tỷ đã được sử dụng hết. Không còn sự hỗ trợ nguồn vốn từ nhà nước, các doanh nghiệp đầu tư và phát triển bất động sản không mặn mà với phân khúc chung cư bình dân”, ông Sơn nhận định.

Ông Sơn cũng khẳng định khó xảy ra bong bóng bất động sản và bản thân các doanh nghiệp cũng khảo sát kỹ thị trường khi đưa ra dự án.

Từ góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, CEO Công ty Bất động sản Đại Phúc Land cũng cho rằng, chắc chắn sẽ không có ‘vỡ bong bóng’ trong tương lai gần.

“Theo tôi, không có khái niệm đóng băng hoặc khủng hoảng thực sự trong thị trường bất động sản. Do người dân luôn có nhu cầu tiêu dùng nên nó vẫn tăng trưởng đều mỗi năm.

Ở Việt Nam nhất là ở các khu đô thị lớn, chuyện khủng hoảng càng khó xảy ra, bởi tốc độ đô thị hoá cao cộng với thời điểm dân số vàng. Hiện tại, các sản phẩm bất động sản có trên thị trường mới đáp ứng đủ 10% đến 15% nhu cầu của dân số”.

Còn nguyên do làm các doanh nghiệp bất động sản không ưu ái các sản phẩm cho người có thu nhập thấp bởi ít lợi nhuận.

Bà Thanh Hương dẫn chứng, đa số các sản phẩm bất động sản tập trung ở các đô thị lớn, đầu vào giá thành đã rất cao nên đầu ra không thể thấp. Ví dụ, để làm khu đô thị Vạn Phúc, Đại Phúc đã mất 10 năm làm thủ tục và 10 đến 12 năm phát triển - xây dựng dự án. Nếu Nhà nước có thể rút ngắn thời gian làm thủ tục, cơ quan thuế và ngân hàng có các chính sách ưu đãi; chắc chắn chi phí đầu vào sẽ giảm, đầu ra cũng giảm theo.

Ngược lại, ông Trần Tựu, Phó Tổng giám đốc Hưng Thịnh không hoàn toàn lạc quan như bà Thanh Hương.

Theo ông Tựu, thị trường đã có dấu hiệu ‘bong bóng’, cơn sốt đất cấp tập từ các nơi dự kiến thành đặc khu đến đất nền vùng ven tại các thành phố lớn là một ví dụ tiêu biểu và nếu không có biện pháp kịp thời thì không biết điều gì sẽ xảy ra.

“Quan trọng là sốt ở đâu và như thế nào. Như nhiều chuyên gia đã nhận xét, đất nền chỉ là một mảng của thị trường bất động sản chứ không phải là tất cả. Ngoài ra, Nhà nước cũng đã có những điều tiết kịp thời về chính sách để điều chỉnh lại thị trường đất nền.

Một trong những lý do quan trọng nữa khiến thị trường bất động sản có thể rơi vào khủng hoảng là kỳ vọng quá cao từ giới đầu cơ. Nhiều người vay ngân hàng để đầu tư đất, đợi giá lên cao để bán ra. Rồi đột nhiên, nhà nước điều chỉnh các gói tín dụng, khiến thị trường chững lại. Càng kéo dài tiền trả lãi ngân hàng càng cao, bán thì không ai mua vì người mua khác đang đợi thị trường xuống thấp hơn nữa. Giới đầu tư bây giờ cũng đã sáng suốt hơn”, ông Tựu cho biết.