Chuyện một CEO Việt “dám” từ chối nhà đầu tư Nhật

Một ngày đầu tháng 5/2017, người sáng lập và giám đốc của Savista bất ngờ nhận được cuộc hẹn đến từ một tập đoàn bất động sản của Nhật. Chưa rõ đề nghị hợp tác cụ thể là gì, nhưng ông Nguyễn Tiến Dũng vẫn mong đó là tin tốt, vì ít nhất đối tác là người Nhật.

Cuộc gặp ngay sau đó vài ngày kéo dài khá lâu, nhưng chưa mang lại kết quả gì. Từ đó trở đi, cứ khoảng một tháng hai bên lại gặp nhau bàn bạc một lần. Sau khoảng 5 lần trao đổi, không có bất cứ thỏa thuận nào được ký. Ông Dũng tiết lộ: “Tôi chủ động từ chối lời đề nghị dù đã suy nghĩ rất kỹ”.

Thông tin về tập đoàn kia được giữ kín vì lý do bảo mật. Tuy nhiên, ông Dũng nói, họ là một trong những tập đoàn bất động sản hàng đầu của Nhật. Ngoài xây dựng, họ còn phát triển và quản lý dự án. Đây là điểm mấu chốt giúp hai bên gặp nhau.

Chung cư Bộ Công An là một công trình do Savista quản lý

Savista là công ty quản lý bất động sản khá lớn ở khu vực TP.HCM. Phía Bắc thì có Công ty cổ phần Quản lý và khai thác tòa nhà PMC (Tập đoàn Bưu chính Viễn thông – VNPT liên doanh với nhà đầu tư Nhật). Savista quản lý các dự án văn phòng, chung cư và trung tâm thương mại hạng A và B. Dù quy mô chưa lớn, nhưng ở phân khúc hạng A, Savista là đối thủ đáng gờm của các thương hiệu ngoại như Savill hay CBRE.

Đối tác Nhật đã có văn phòng đại diện tại Việt Nam hơn một năm, họ cũng có công ty con về quản lý bất động sản ở Campuchia. Cuộc hợp tác lần này được họ kỳ vọng sẽ mở rộng hệ thống kinh doanh thêm tại thị trường Việt Nam. Mua lại cổ phần từ công ty địa phương là cách nhanh nhất để xâm nhập thị trường và ít tốn chi phí. Đây cũng là cách nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn làm khi bước chân vào Việt Nam trong nhiều năm qua.

Nếu hợp tác với họ, Savista sẽ được hỗ trợ mở rộng thêm mảng quản lý nhà hàng, khách sạn và bệnh viện, điều mà Savista đang cố gắng thực hiện. Nhưng khác với các lý thuyết về thương vụ với nhà đầu tư Nhật luôn được lợi, các điều khoản cụ thể được ông Dũng cho rằng chưa phù hợp với Savista.

“Họ muốn mua chi phối. Tôi chưa muốn bán đi đứa con tinh thần lúc này”, ông Dũng đưa ra lý do đầu tiên.

Sáng lập và Giám đốc Savista Nguyễn Tiến Dũng

Sau 9 năm giữ vị trí trưởng phòng pháp chế cho một công ty bất động sản Mỹ ở TP.HCM, ông Dũng vô tình tiếp cận được xu hướng quản lý dự án bất động sản. Lúc đó, chỉ có hai công ty nước ngoài làm ở lĩnh vực này. Các đạo luật về nhà ở và bất động sản cũng dần được hoàn thiện, nhất là các quyết định pháp lý về quản lý nhà chung cư ra đời. Lúc đó, ông cùng một nhóm bạn thành lập Savista. Hiện nay, Savista quản lý hơn 27 dự án khắp khu vực miền Nam.

Dù đứng đầu TP.HCM, nhưng thực ra mà nói, Savista vẫn chưa có nhiều lợi thế so với các công ty ngoại cùng lĩnh vực. Doanh nghiệp nước ngoài có vốn lớn, kinh nghiệm quản lý hàng trăm năm và có thể quản lý ở những dự án lớn. Một lợi thế nữa là thị trường Việt Nam vẫn hay chuộng các thương hiệu nước ngoài. Bởi vậy, điều ông Dũng đau đáu không phải là bán đi bao nhiêu cổ phần, mà là tìm cách đến khi nào cạnh tranh ngang bằng được với các doanh nghiệp ngoại mới thôi. “Hành trình này tôi chưa muốn bỏ dở”, ông trầm ngâm nói.

Thật ra, ông Dũng nói Savista vẫn muốn hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài để nâng cao năng lực cạnh tranh. Nhưng nhà đầu tư Nhật vẫn nhất quyết mua chi phối. Thậm chí ông Dũng đề nghị lập ra công ty khác để hợp tác cũng không vừa ý đối tác. Theo ông Dũng, nhà đầu tư Nhật chỉ muốn đánh trận lớn, không muốn xây dựng từ đầu. Nếu mua chi phối được Savista, có lẽ họ sẽ tiếp tục bơm nguồn vốn lớn vào để tăng nhận diện thương hiệu và phủ kín thị trường quản lý bất động sản.

Lý do thứ ba được ông Dũng chia sẻ là cách nhìn nhận về giá trị hai bên chưa thống nhất. Ông không tiết lộ chi tiết nhưng cho rằng, không muốn vội vàng để rồi bán rẻ doanh nghiệp. “Điều quan trọng khi hợp tác là phải xác định rõ giá trị của mình đến đâu”, ông lý giải.

Savista đang quản lý hơn 27 dự án khắp miền Nam 

Nói về giá, cũng khó nói mức giá như thế nào là rẻ và thế nào là được giá. Có nhiều trường hợp so sánh doanh thu và lợi nhuận doanh nghiệp trước và sau khi bán, để đánh giá rằng doanh nghiệp Việt bán hớ, như vụ Diana bán cho Unicharm chẳng hạn. Khi người mua sử dụng các lợi thế riêng để thúc đẩy doanh nghiệp phát triển (như công nghệ, vốn hay mạng lưới thị trường…) thì kết quả tất nhiên sẽ khác so với chủ cũ. Với trường hợp của Savista, ông Dũng nhắc nhiều về giá trị doanh nghiệp.

Savista chấp nhận rủi ro của người đi trước để tự xây dựng các quy chuẩn quản lý riêng và đứng đầu thị trường TP.HCM. Ngay trong những lần thương lượng hợp tác, đối tác Nhật cũng khẳng định điều này trong những thông tin nghiên cứu về thị trường Việt Nam hơn một năm trời. Cái khó là Savista chưa tiến ra phía Bắc được. Đây cũng là cái khó của PMC khi Nam tiến (PMC đã có văn phòng đại diện tại TP.HCM được 5 năm nhưng chỉ mới nhận vài dự án nhỏ).

Ngoài ra, những công ty nội như Savista có lợi thế mà những doanh nghiệp ngoại khó có được là tính địa phương. Người Việt hiểu người Việt khá rõ khi hòa giải các bất đồng giữa chủ đầu tư và người thuê dự án. Ngoài ra, nhờ nhân sự là người Việt nên chi phí quản lý thấp và giá quản lý cạnh tranh hơn công ty nước ngoài. Điều này có thể nhìn thấy khá rõ ở cơ cấu nhân sự các công ty ngoại: chỉ nhân sự quản lý là người nước ngoài, còn lại là người Việt. Cách nhìn khác nhau về những giá trị nêu trên cũng là nguyên nhân khiến thương vụ không đi đến kết quả cụ thể nào.

Về lâu dài, ắt hẳn Savista sẽ cần sự hỗ trợ kinh nghiệm và nguồn vốn từ nhà đầu tư nước ngoài. Vấn đề này ông Dũng nói cũng đã nghĩ đến, “nhưng ít nhất phải 2 năm nữa”. Hiện Savista đang xây dựng hệ thống nội bộ và cải tiến phương pháp quản lý hiện đại trước khi niêm yết. “Khi đã bước vào cuộc chơi niêm yết, nhà đầu tư nước ngoài có mua cổ phần chi phối cũng là bình thường. Nhưng lúc đó chúng tôi đã ở vị thế khác”, ông Dũng chia sẻ về con đường sắp tới.