Có thực thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đang chững lại?

Báo cáo về thị trường bất động sản quý II vừa qua vừa được Savills công bố cho thấy nguồn cung mới và khả năng thanh khoản của phân khúc căn hộ chung cư vẫn tăng. 

Cụ thể, trong quý vừa qua ghi nhận 11 dự án mới và 31 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo, nâng nguồn cung trên thị trường trong quý đạt 9.700 căn, tăng tới 77% theo quý và 43% so với cùng kỳ năm 2017.

Tổng nguồn cung trên toàn thị trường hiện đạt 28.000 căn, tăng 17% theo quý và 14% theo năm. Lượng cung trên thị trường hiện đang ở mức khá cao chủ yếu ở khu vực phía Tây và Tây Bắc Hà Nội. Các quận dẫn đầu là Từ Liêm trên 6.000 căn, Hà Đông 4.400 căn và Tây Hồ 2.500 căn.

Trong nửa cuối năm 2018, thị trường dự kiến đón nhận 14.300 căn hộ từ 20 dự án, chủ yếu là các căn hộ hạng B và C.

Về thanh khoản trên thị trường căn hộ, theo Savills, thị trường vẫn đang giữ ở mức ổn định, số căn bán được đạt  7.500 căn, tăng 31% theo quý và 11% so với cùng kỳ năm trước. 

Hai dấu hiệu tiêu cực

Tuy nhiên, có một dấu hiệu không mấy tích cực là tỷ lệ hấp thụ trên thị trường chỉ đạt 27%. Điều này cho thấy nguồn cung còn khá nhiều lượng căn chưa bán được. 

Mặt khác, giá bán trên thị trường cũng đang ghi nhận xu hướng giảm. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 1.160 USD/m2 giảm 7% theo quý và 12% theo năm.

Nhận định về khả năng chững lại của thị trường căn hộ, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang xuất hiện một số dấu hiệu khiến khách hàng và các nhà đầu tư có cảm giác dường như thị trường đang chậm lại. 

Trên thực tế nhiều dự án hiện nay vẫn có thanh khoản rất tốt, nhất là các dự án có tầm giá từ 27 - 35 triệu đồng/m2 tại các khu vực quận Từ Liêm và Hà Đông.

Trái lại, các dự án ở khu vực Cầu Giấy và Thanh Xuân, ngoại trừ các dự án của Vingroup, nếu được định vị trên 40 triệu đồng/m2 thì tốc độ hấp thụ không tốt, hay nói cách khác là thanh khoản chậm do các dự án này có giá quá cao so với chất lượng dự án mang lại và khả năng tài chính của người mua nhà.

"Đó chính là lý do giải thích tại sao người mua nhà đang có những cảm giác trái chiều về tốc độ hấp thụ không tốt của thị trường. Thực chất, thị trường chỉ tốt cục bộ ở một vài dự án và khu vực", bà Hằng lý giải.

Bà Hằng cho biết thêm rằng hiện nay người mua nhà đang có xu hướng lựa chọn dự án trong những khoảng giá nhất định, tuỳ từng phân khúc. Nghiên cứu của Savills cho thấy, đa số những dự án có thanh khoản tốt của phân khúc căn hộ hạng A đều có giá từ 50.000 - 100.000USD, chiếm 47%. Các căn hộ có giá từ 100.000 - 150.000USD chiếm 37% thanh khoản.

Đối với căn hộ hạng C, các dự án có mức giá dưới 50.000 USD hiện đang bán rất tốt, chiếm 73% thanh khoản của toàn phân khúc.

Điều này cho thấy, các mức giá trên là các khoảng giá vừa tầm, được người tiêu dùng đón nhận. Các dự án có mức giá cao hơn nếu không phải của các chủ đầu tư uy tín và thực sự chất lượng rất khó bán hàng. 

Do đó, những dự án có thanh khoản không tốt cần phải xem xét lại chất lượng dự án và điều chỉnh lại mức giá cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, Phó giám đốc Savills Hà Nội nhận định. 

Cũng theo bà Hằng, đa số các căn hộ hạng C hiện nay đều được người mua nhà mua để ở. Trong khi đó, tại phân khúc hạng B và đặc biệt là hạng A, khách hàng chủ yếu mua để đầu tư.

Hiện khách hàng đầu tư căn hộ đang xuất hiện nhiều tại khu vực phía Tây Bắc của Hà Nội như các quận Tây Hồ và Từ Liêm do đây vốn là thị trường thu hút khách thuê nhà. 

Đối với các khu vực thị trường khác của TP. Hà Nội, số lượng căn hộ tồn còn nhiều, để thu hút khách hàng, nhiều chủ đầu tư đang đưa ra các chính sách bán hàng hấp dẫn như ưu đãi dưới hình thức khuyến mại gói nội thất, quà tặng kèm hoặc chiết khấu trực tiếp trên giá bán. 

Trước đó, nhận định về sự sụt giảm của thị trường căn hộ tại Hà Nội, bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cũng cho rằng, đây là tín hiệu tốt, thị trường đang dần đi vào sự ổn định. Các chủ đầu tư đã và đang có sự chuẩn bị kĩ càng trước khi đưa một dự án ra thị trường. 

Quý II cũng là thời điểm các chủ đầu tư đang tập trung rà soát lại các sản phẩm hiện tại để chuẩn bị ra mắt vào cuối năm. 

Chu kỳ khủng hoảng 10 năm có lặp lại?

Về ý kiến cho rằng năm 2018 là năm cuối của chu kì 10 năm thị trường bất động sản, quy luật là 10 năm một lần, bà Nguyễn Hoài An, giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, chưa có cơ sở để khẳng định điều này.

Bà An nhấn mạnh, để trả lời cho câu hỏi năm 2019, kịch bản khủng hoảng có lặp lại hay không, cần phải nhìn vào các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế như tăng trưởng GDP, lạm phát, FDI, chỉ số phát triển của doanh nghiệp. 

Về GDP, tiếp đà tăng trưởng ấn tượng của quý I, GDP trong quý II của Việt Nam đạt mức tăng trưởng 6,79% so với cùng kỳ năm ngoái. Chỉ số giá tiêu dùng đang ở mức vừa phải là 4% (10 năm trước - thời kì khủng hoảng, lạm phát lên tới 15%). Nguồn vốn FDI chảy vào Việt Nam cũng tăng mạnh. Nhà đầu tư quốc tế đến Việt Nam ngày một nhiều. 

Bên cạnh đó, hiện Chính phủ đã có rất nhiều biện pháp điều chỉnh nhằm ngăn chặn khủng hoảng từ bài toán về tài chính, tín dụng đến pháp lý. Tất cả nhằm điều chỉnh sự phát triển của thị trường bất động sản theo hướng ổn định và bền vững.

"Với tất cả những cơ sở trên, hiện tại chưa có dấu hiệu cụ thể nào cho thấy thị trường đang đối diện với khủng hoảng như 10 năm trước đây", bà An nhấn mạnh.