Bất động sản
Nhận diện rào cản khiến thị trường căn hộ chung cư chững lại
Khách hàng bắt đầu cẩn trọng hơn khi chọn mua căn hộ tại các dự án chung cư sau những tai nạn hỏa hoạn nghiêm trọng xảy ra vừa qua.

Ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở, Savills TP. HCM cho biết, trong quý I/2018, tình hình giao dịch của căn hộ hạng A và B có giảm so với quý trước chủ yếu là do trong quý có kỳ nghỉ Tết dài và tâm lý hạn chế mua nhà đầu năm.
Tuy nhiên, cần nhận thấy rằng mức giảm giao dịch theo quý trong quý đầu năm 2018 so với mức giảm này trong quý 1 các năm trước thấp hơn rất nhiều. Cụ thể, trong quý I/2018, lượng giao dịch hạng A giảm 1% và hạng B giảm 6% theo quý, đây là mức thấp hơn rất nhiều so với quý I/2017 (hạng A giảm 50% và hạng B giảm 35% theo quý).

Trong khi đó, hạng C vẫn tiếp tục là phân khúc có tình hình giao dịch tốt với lượng giao dịch tăng 13% theo quý và 52% theo năm, đây là phân khúc gặp được nhu cầu chi trả của đa số người có nhu cầu nhà ở.
Trong quý I/2018, lượng nguồn cung mở bán mới cao nhất trong các quý gần đây cho thấy sự tự tin của các chủ đầu tư. Trên thực tế, các dự án mới đã thực hiện đặt chỗ từ thời điểm các tháng cuối năm 2017 và chính thức mở bán vào quý I/2018 nên tình hình hoạt động của những dự án mới mở bán tốt, chiếm 38% tổng lượng giao dịch.
Trong 3 phân khúc căn hộ, hạng C chiếm lĩnh tổng nguồn cung mới với 75% thị phần và tập trung chủ yếu ở quận 8, Thủ Đức, Bình Tân và Tân Phú có nhu cầu ở thực cao.
Mặc dù nguồn cung mới tăng nhưng lượng nguồn cung sơ cấp giảm mạnh cũng tác động đến tình hình hoạt động của thị trường; có thể nhận thấy lượng nguồn cung sẵn có tại các dự án hạng A và B mở bán các năm trước đây hiện nay là những sản phẩm cuối cùng với diện tích căn hộ lớn rất kén người mua.
Ông Duy nhìn nhận, dư chấn xã hội từ những sự cố đáng tiếc xảy ra tại chung cư gần đây, nhất là sau vụ cháy chung cư Carina Plaza làm 13 người chết đã khiến người tiêu dùng dè dặt hơn với phân khúc này.
"Khách hàng bắt đầu cẩn trọng hơn khi chọn mua một căn hộ tại các dự án chung cư, đây có thể là rào cản khiến thị trường căn hộ có vẻ chững lại, nhưng cũng là lúc để nhà đầu tư cam kết mạnh mẽ hơn về độ an toàn của sản phẩm, bên cạnh các yêu cầu về chất lượng chung", ông Duy nhận định.
Tuy nhiên, cũng theo ông Duy, rào cản này cũng sẽ thúc đẩy khách hàng dành nhiều thời gian để tìm hiểu, khảo sát dự án đồng thời đặt ra các vấn đề an toàn mà trước đây họ chưa từng hoặc rất ít đả động đến.
Với người đã xuống tiền mua, việc thanh toán có thể bị trì hoãn (giãn tiến độ) cho đến khi các thắc mắc về an toàn cháy nổ được giải đáp một cách thỏa đáng.
Riêng những chung cư đã đưa vào hoạt động, cách vận hành hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC) tiếp tục trở thành tác nhân quan trọng trong việc giữ cư dân tiếp tục ở lại hay bán nhà đi nơi khác. Có thể nói, hành vi tiêu dùng của người mua nhà được dự đoán sẽ thay đổi mạnh mẽ sau những tai nạn hỏa hoạn vừa qua.
Bên cạnh đó, người mua có thể chú ý đến việc xem xét các quy trình bàn giao căn hộ để hiểu rõ mức độ đầu tư của tài sản ngay từ đầu. Ngoài các hợp đồng mua bán, các phụ lục, bản vẽ hoàn công, việc kiểm tra các thiết bị, vật liệu, nội thất trong căn hộ so sánh xem có chính xác với nội dung ghi trong hợp đồng hay không cũng vô cùng quan trọng.
Ông Duy khuyến nghị, bản thân khách hàng cũng có thể yêu cầu đại diện chủ đầu tư cung cấp các chứng từ xuất xứ, quy cách, bảo hành sản phẩm, hóa đơn hay hợp đồng cung cấp các thiết bị như vệ sinh, phòng tắm, bếp, điện lạnh, cửa chính và cửa sổ, ổ khóa, sàn, phòng ngủ, thông gió … để đối chiếu thực tế.
Tùy thuộc vào các điều kiện bàn giao căn hộ (giao thô, giao hoàn thiện cơ bản, giao hoàn thiện đầy đủ…) mà người mua thực hiện các bước kiểm tra phù hợp. Nếu có bất cứ sự cố nào, người mua cần ghi chú lại nhằm yêu cầu nhà thầu và chủ đầu tư khắc phục, đảm bảo căn hộ khi bàn giao phải hoàn chỉnh và an toàn trong quá trình vận hành.
Đặc biệt, cũng cần ghi nhớ nếu chủ đầu tư chưa khắc phục xong những yêu cầu đó thì tuyệt đối không ký vào biên bản nhận nhà.
Vai trò quan trọng của đơn vị quản lý tòa nhà
Sự phát triển mạnh của các dự án cao ốc chung cư trong thời gian qua đã tạo ra một thị trường tiềm năng cho các đơn vị quản lý bất động sản, tuy nhiên việc khai thác hiệu quả thì trường này thực sự không hề đơn giản, đặc biệt khi nó liên quan trực tiếp tới an toàn, an ninh của những người hàng ngày sinh sống trong các cao ốc chung cư.
Theo quy định tại Thông tư 02/2016/TT-BXD, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có tối thiểu các phòng hoặc bộ phận chuyên môn nghiệp vụ, bao gồm kỹ thuật; bảo vệ, an ninh; dịch vụ, lễ tân và vệ sinh, môi trường.
Ngoài ra, tất cả nhân sự các phòng ban đều phải có trình độ chuyên môn tương ứng với vị trí công việc và phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên sâu, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng.
Đây có thể coi là một động thái từ các cơ quan chức năng nhằm đảm bảo các tòa cao ốc được vận hành một cách chuyên nghiệp, giảm thiểu các rủi ro không đáng có.
Theo bà Trần Minh Ái, Giám đốc bộ phận quản lý bất động sản Savills TP. HCM, nhiều người cho rằng việc đảm bảo an toàn an ninh đặc biệt là an toàn cháy nổ phụ thuộc hoàn toàn vào thiết bị mà chủ đầu tư cung cấp, tuy nhiên trên thực tế nó phụ thuộc vào nhiều bên, từ chủ đầu tư, ban quản trị, ban quản lý và cả cư dân sinh sống trong tòa cao ốc chung cư đó.

Tại Việt Nam, các dự án dù là ở phân khúc nào thì cũng phải tuân thủ những tiêu chuẩn PCCC khi đầu tư xây dựng tai Việt Nam và phải được các cơ quan chức năng kiểm tra trước khi đưa vào vận hành.
Điểm khác biệt giữa các phân khúc là tại các dự án ở phân khúc cao, thiết bị PCCC mà chủ đầu tư lựa chọn thường của các thương hiệu nổi tiếng hơn, bền và ổn định lâu dài hơn thậm chí nhiều dự án hạng A còn được trang bị vượt cả tiêu chuẩn thông thường.
Từ sau sự việc đau lòng xảy ra trong vụ cháy chung cư Carina Plaza vừa qua, hầu như tất cả các chủ đầu tư đều tăng cường củng cố hạng mục PCCC trong hạng mục đầu tư của mình.
Nếu yếu tố đầu tiên là đầu tư thì phần thứ hai tác động đến an toàn PCCC là quy trình vận hành, bảo dưỡng, kiểm tra, thực tập.
Xét riêng về vấn đề an toàn thì từ trước đến nay, hầu hết các công ty quản lý chuyên nghiệp đều xem đây là ưu tiên gần như hàng đầu trong công tác vận hành tòa nhà.
Khi tiếp nhận một dự án cáo ốc, công ty quản lý sẽ cùng với công an PCCC xây dựng phương án PCCC cũng như cứu hộ cứu nạn phù hợp với thiết kế tòa nhà, trang thiết bị được đầu tư ban đầu, nguồn ngân sách hoạt động.
Bên cạnh đó công tác vận hành, bảo trì, kiểm tra, thực tập ứng phó tình huống khẩn cấp, xây dựng đội PCCC cơ sở, huấn luyện cho nhân viên… cũng phải được định kỳ thực hiện.
Nhiều ý kiến cho rằng nếu đại diện cư dân là ban quản trị thì tính an toàn sẽ cao hơn giai đoạn chủ đầu tư làm đại diện các củ sở hữu căn hộ.
Thực ra dù là ban quản trị hay chủ đầu tư thì nghĩa vụ của người đại diện chủ sở hữu căn hộ là hợp tác, hỗ trợ tốt ban quản lý để đảm bảo an toàn PCCC bằng cách lắng nghe kiến nghị của ban quản lý, phê duyệt nhanh chóng các kế hoạch nâng cấp, bảo trì, bảo dưỡng, huấn luyện...
"Cuối cùng, chúng ta phải nói đến ý thức của các cư dân sống trong các cao ốc chung cư. Trên quan điểm chuyên môn, căn hộ chung cư vẫn an toàn hơn nhà phố rất nhiều",bà Ái cho biết.
Theo bà Ái, chúng ta sẽ không so sánh mức độ an toàn giữa các phân khúc căn hộ khác nhau nhưng dù có nằm ở phân khúc nào loại hình nhà ở này ít nhất cũng có tiêu chuẩn an toàn rõ ràng, được kiểm tra, kiểm soát bởi cơ quan chức năng định kỳ và trước khi đưa vào sử dụng.
"Nhưng chung cư lại là loại hình mà ở đó bất kỳ một hành động thiếu ý thức của cá nhân nào cũng có thể ảnh hưởng tới tất cả các cá nhân khác. Cũng phải thừa nhận rằng công tác tuyên truyền, huấn luyện phương pháp thoát nạn, kêu gọi sự quan tâm của cư dân là điểm yếu rõ ràng của các công ty quản lý trong thời gian vừa qua và hiện tại, công tác này đang được triển khai dứt khoát, quyết tâm hơn", bà Ái nói.
13 người chết và tiếng chuông báo động từ vụ cháy chung cư Carina Plaza
Khách 'săn' nhà phố Sunshine Group giá hời: Sổ đỏ lâu dài, sắp bàn giao, khai thác ngay
Phiên livestream NobleGo của Sunshine Group tối 18/7 tiếp tục gây sốt khi căn nhà phố V6-28 tại Noble Palace Tay Thang Long được khách hàng Nguyễn Phương Thảo chốt giao dịch ở mức 16,9 tỷ đồng.
Căn hộ trung cấp 'biến mất' ở Hà Nội
Nguồn cung căn hộ trên thị trường Hà Nội hiện chỉ còn căn hộ cao cấp, hạng sang, vắng bóng hoàn toàn căn hộ trung cấp và giá rẻ.
ROX Living Đồng Hới kiến tạo không gian đô thị biển đáng sống
Đô thị ven biển ROX Living Đồng Hới là mô hình đô thị bền vững – hiện đại – xanh kết hợp hài hòa giữa an cư và giá trị đầu tư lâu dài.
1,6 tỷ người không thể tiếp cận nhà ở đạt chuẩn
Hàng tỷ người tại nhiều thành phố lớn trên toàn cầu đều khó mua nhà do không có khả năng chi trả.
Giá căn hộ tiếp tục leo thang
Nếu không được kiểm soát, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ bong bóng bất động sản và hệ lụy đổ vỡ dây chuyền, ảnh hưởng tới toàn bộ nền kinh tế.
Vietnam Airlines hủy nhiều chuyến bay do bão Wipha
Do ảnh hưởng của cơn bão Wipha, Vietnam Airlines sẽ điều chỉnh kế hoạch khai thác một số chuyến bay trong ngày 21/7 nhằm bảo đảm an toàn.
Tận hưởng đặc quyền lối đi ưu tiên tại phòng chờ PVcomBank Premier Lounge
Khách hàng là hội viên dịch vụ ngân hàng ưu tiên tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) sẽ được hưởng đặc quyền lối đi ưu tiên qua cổng an ninh khi sử dụng dịch vụ phòng chờ PVcomBank Premier Lounge tại Cảng hàng không quốc tế Đà Nẵng.
Khách 'săn' nhà phố Sunshine Group giá hời: Sổ đỏ lâu dài, sắp bàn giao, khai thác ngay
Phiên livestream NobleGo của Sunshine Group tối 18/7 tiếp tục gây sốt khi căn nhà phố V6-28 tại Noble Palace Tay Thang Long được khách hàng Nguyễn Phương Thảo chốt giao dịch ở mức 16,9 tỷ đồng.
Người dân Hà Nội, TP.HCM, Hưng Yên nô nức đổi xe máy xăng lấy xe máy điện
Người dân tại Hà Nội, TP.HCM và Hưng Yên đã hào hứng tham gia sự kiện “Đổi xăng lấy điện - Cùng VinFast kiến tạo tương lai xanh”, diễn ra trong hai ngày cuối tuần 19-20/7.
Đảo châu Âu: Dấu ấn signature đỉnh cao của Ecopark tại miền Trung
Từ biệt thự đảo Ecopark đến đảo châu Âu (Eco Central Park), nhà sáng lập Ecopark đã nâng cấp dòng sản phẩm signature của chính mình lên tầm cao mới, đưa Đảo Châu Âu trở thành phân khu compound đắt giá bậc nhất miền Trung với những thông số vượt ra khỏi quy hoạch thiết kế thông thường.
Doanh nghiệp giao dịch online cùng VPBank: 'Săn' vận may gần 4 tỷ đồng
Từ nay đến 20/10, khách hàng doanh nghiệp của VPBank có cơ hội nhận hàng chục nghìn quà tặng là điểm LynkiD và tham gia quay thưởng với tổng giá trị giải thưởng gần 4 tỷ đồng khi phát sinh giao dịch trên VPBank NEOBiz.
TPBank duy trì đà tăng trưởng bền vững, lợi nhuận 6 tháng vượt 4.100 tỷ đồng
Tiếp tục mở rộng hệ sinh thái số, tối ưu vốn và đa dạng hóa nguồn thu, TPBank (HOSE: TPB) duy trì đà tăng trưởng ấn tượng với lợi nhuận 6 tháng đầu năm vượt 4.100 tỷ đồng, quy mô tài sản vượt mốc 17 tỷ USD (428.600 tỷ đồng). Cổ phiếu TPB ở mức định giá hấp dẫn, thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ nhà đầu tư trong và ngoài nước với nhiều phiên tăng giá tốt.