Điều kiện cần để bất động sản phía Đông Hà Nội bứt phá

Không phải đến bây giờ, câu chuyện khai thác khu vực sông Hồng vào cảnh quan chung của Hà Nội mới được đặt ra, vấn đề này đã khởi nguồn từ năm 1998 với đồ án 5. 

Đến năm 2011 phê duyệt lại Quy hoạch thành phố Hà Nội vẫn khẳng định phải khai thác giá trị cảnh quan sông Hồng thông qua việc phát triển khu vực hai bên sông. 

Ở góc độ kiến trúc, ông Phạm Thanh Tùng - Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam đánh giá, xuyên suốt trong quy hoạch chung của Hà Nội đều lấy sông Hồng làm trục phát triển, đây là ý tưởng tốt. Đặc biệt, tại Quy hoạch chung của thành phố Hà Nội năm 2011, trục sông Hồng chính thức hiện thực hoá và nằm trong thành phố.

Ngày 25/3/2022, Hà Nội phê duyệt đề án phân khu đô thị sông Hồng tỷ lệ 1/5000 (đoạn từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở), với quy mô gần 11.000ha, thuộc địa giới hành chính của 55 phường, xã thuộc 13 quận, huyện.

Theo ông Tùng, quy hoạch phân khu của sông Hồng là một trong những bước tiến lớn của Hà Nội, nhưng hiện nay mới dừng ở mức quy hoạch. Trước đây và cả trong suy nghĩ của nhiều người dân hiện nay, sông Hồng vẫn được xem là đường biên phát triển của Hà Nội. 

"Có lẽ chính vì suy nghĩ như vậy nên nhiều bệnh viện trong nội đô di dời ra khỏi thành phố chủ yếu về phía Nam, còn các trường đại học di dời về phía Tây, chưa có trường học nào được di rời đi qua sông Hồng về phía Đông”, ông Tùng nhấn mạnh.

Tại sao lại có thực trạng này, vị chuyên gia này cho rằng, bên cạnh quy hoạch, các cơ quan quản lý nhà nước cần tăng cường sự định hướng, tạo điều kiện cho sự phát triển của thành phố bên sông để thu hút các nhà đầu tư, hướng dẫn họ phát triển. Qua đó, tạo sức hút để người dân sang phía Đông thành phố sinh sống. 

Thời gian gần đây, những điểm sáng khu đô thị phía Đông xuất hiện ngày càng nhiều, với các dự án đại đô thị quy mô lớn, song như vậy là chưa đủ để phía Đồng Hà Nội thực sự bứt phá. Phía Đông cần sự vào cuộc đồng bộ của các cơ quan quản lý, các doanh nghiệp và người dân. 

Chia sẻ về góc nhìn thực tế, ông Tùng cho rằng, trong giai đoạn phát triển vừa qua, ước tính có khoảng 40.000 dân sống ở đại đô thị ven đô nhưng mỗi năm thành phố Hà Nội tiếp nhận gần 20.000 dân, tương đương với quy mô một huyện. "Với tốc độ phát triển dân cư và di dân như vậy, mong muốn đưa dân ra khỏi nội đô hình như còn rất mơ hồ".

Ông Tùng cho rằng, cần lấy trục kinh tế phát triển để tạo sức mạnh thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển dịch vụ, kinh tế đi kèm tại phía Đông Hà Nội chứ không phải chỉ phát triển nhà ở. Nếu nhà ở đi trước một bước, nhưng trục kinh tế lại đi chỗ khác thì những khu nhà ở tại đó thành những khu nhà ở “ma”, kế hoạch phát triển thành phố bên kia sông không thể thành hiện thực.

Nói cách khác, đó chính là sự phát triển bền vững của đô thị. Đặc biệt, trong bối cảnh địa chính trị phức tạp trên thế giới đang tác động đến nền kinh tế và ảnh hưởng đến sức mua của người dân. Các đại đô thị cần phát triển kinh tế để thu hút cư dân, xây dựng văn hoá để đảm bảo cuộc sống cư dân bền vững chứ không chỉ phát triển nhà ở.

Đồng quan điểm, tại diễn đàn: “Quy hoạch đô thị ven sông Hồng: Điểm sáng phía Đông”, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) cũng đánh giá, hiện nay, khu vực phía Đông đang có nhiều thuận lợi cho phát triển. Trừ Mê Linh, còn lại Đông Anh, Gia Lâm đang do các tập đoàn lớn quy hoạch bài bản đã tạo ra sự đồng bộ. 

Tuy nhiên, ông Toản nhấn mạnh, phát triển đô thị nên đi kèm phát triển nhiều phân khúc khác để hướng tới mục tiêu đưa người dân về ở. “Một khu đô thị sáng đèn mới là khu đô thị thành công để tránh lãng phí tài nguyên của đất nước và nền kinh tế”.

Bên cạnh việc phát triển đô thị, phía Đông Hà Nội cần phát triển để trở thành trung tâm dịch vụ, kinh tế mới của Thủ đô, tạo ra nhiều việc làm cho người lao động. Người dân phải có việc làm, có người đến sinh sống thì mới có đô thị phát triển bền vững.

Mặt khác, phát triển đô thị cần cũng cần tránh lãng phí, đầu tư ồ ạt mà không có sự kiểm soát. Theo đó, khu vực phía Đông có diện tích lớn, khu vực sông Hồng vẫn còn chưa phát triển. Chính vì vậy, cần tránh đưa vào số lượng bất động sản nhiều trong thời gian ngắn dẫn đến dư cung. Thực tế những khu đô thị Vinhome Riverside mất nhiều thời gian mới lấp đầy. 

Theo vị lãnh đạo doanh nghiệp này, phía Đông Hà Nội có điều kiện thuận lợi là gần các tỉnh như Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Hải Phòng… Đây đều là những tỉnh phát triển công nghiệp mạnh mẽ. 

Do đó, khu vực phía Đông đang được hưởng lợi bởi các hành lang kinh tế, đặc biệt là trục tam giác kinh tế sẽ tạo lực hút, dòng tiền dịch chuyển về khu vực này. Đó chính là xung lực phát triển cho cả khu Đông Hà Nội trong tương lai.

Dẫn chứng tại đại đô thị Vinhome Ocean Park 1, 2, 3 của Vingroup, ông Hoàng Đình Khiêm – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Kinh doanh và phát triển địa ốc Vietstarland cho rằng, với tổng diện tích lên tới 1.200ha, nơi đây đã tạo ra những thành phố kinh doanh thương mại sầm uất đa chiều.

Hiện nay và xu hướng trong vòng 5 năm tới, các chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sẽ dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam tại Bắc Giang, Bắc Ninh… Trong khi các thủ phủ công nghiệp gần Hà Nội như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng đều đang rơi vào tình trạng khan hiếm nhà ở cao cấp, khu Đông Hà Nội chính là nơi đáp ứng được nguồn cầu về nhà ở cao cấp, tiện ích đồng bộ của tầng lớp chuyên gia nước ngoài.

Với thành phố 2 bên bờ sông Hồng được quy hoạch, các đường vành đai 3, 5, 4 và sắp tới là vành đai 5, trục cao tốc 5B, trục Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh - Móng Cái - Vân Đồn... các đại đô thị này sẽ có sức hút rất lớn đối với cư dân về sinh sống.

Mặt khác, trong tương lai, với việc phát triển thực sự về bất động sản, Đồ án quy hoạch sông Hồng sẽ biến Hà Nội thành điểm đến của các du khách quốc tế và các nhà đầu tư. Bất động sản ở đây sẽ không ảnh hưởng bởi lạm phát và sự phát triển không ổn định của thị trường.

"Chính nhờ các đại đô thị, các bất động sản “sống” này mà thị trường đang chứng kiến những cuộc dịch chuyển mạnh mẽ chưa từng có từ khu phố cổ sang các phố mới. Tại Vinhome Ocean Park 1, chỉ trong 4 năm đã tạo ra một quần thể với 45.000 cư dân, có lẽ chưa một quần thể nào có thể lấp đầy với tốc độ nhanh như thế. Rất nhiều bước chân của cư dân, của khách du lịch đã đến đây.

Cuộc đại dịch chuyển đó sẽ là xu thế tất yếu, các nhà đầu tư không sống tại các dự án ma, những thành phố không vận hành, những thành phố không tạo ra bước chân của khách du lịch, không có kinh tế đêm. Thay vào đó, các dự án được quy hoạch đồng bộ, đẳng cấp sẽ hấp dẫn và tạo ra dòng dịch chuyển của cư dân", ông Khiêm nhận định.