Ngân hàng dồn vốn cho đất, sản xuất có bị bỏ rơi?

Tín dụng có lệch pha?

Trong bối cảnh nền kinh tế đang nỗ lực tăng trưởng cao sau nhiều cú sốc, một câu hỏi lớn đặt ra là: Tín dụng ngân hàng đang thực sự phục vụ cho tăng trưởng sản xuất - kinh doanh, hay đang chảy lệch vào bất động sản?

Báo cáo về giá nhà ở của Công ty CP Chứng khoán Sài Gòn - Hà Nội (SHS) vừa công bố cho thấy, tính đến cuối quý II/2025, dư nợ bất động sản đạt 3,18 triệu tỷ đồng tương đương 18,5% tổng dư nợ toàn nền kinh tế.

Trong đó, hơn một nửa - khoảng 1,65 triệu tỷ đồng - là cho vay kinh doanh bất động sản, tăng 13% so với cuối 2024. Tốc độ này vượt xa mức tăng tín dụng chung 9,9%.

Tại các ngân hàng thương mại cổ phần, xu hướng còn rõ rệt hơn. Chỉ trong sáu tháng đầu năm, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng gần 20%, vượt trội so với các lĩnh vực như công nghiệp chế biến - chế tạo, nông nghiệp hay thương mại dịch vụ.

Ở chiều ngược lại, tín dụng cho sản xuất kinh doanh thuần túy tăng rất chậm. Dù lãi suất đã giảm đáng kể, nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghiệp và nông nghiệp vẫn tỏ ra thờ ơ với các khoản vay mới. Không ít doanh nghiệp thậm chí bán tài sản để trả nợ cũ, thay vì mở rộng hoạt động.

Điều này đặt ra lo ngại liệu khu vực sản xuất đang bị “bỏ đói” vốn? Và nếu dòng tín dụng tiếp tục đổ dồn vào bất động sản, nền kinh tế có nguy cơ lệch trục?

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, cảnh báo rằng Việt Nam vẫn chưa có một thị trường tài chính phát triển cân đối. Khi bất động sản phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn vay ngân hàng, hệ thống tài chính dễ rơi vào trạng thái mất cân đối, tiềm ẩn rủi ro cả ở cấp vi mô lẫn vĩ mô. Đặc biệt, nếu dòng tiền bị hút vào các dự án mang tính đầu cơ, giá nhà đất sẽ bị đẩy lên vượt xa khả năng chi trả thực, một công thức dẫn tới bong bóng và đổ vỡ.

Tuy nhiên, TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Tư vấn phát triển, lại đưa ra quan điểm khác. Theo ông, tỷ lệ tín dụng đổ vào bất động sản tại Việt Nam không cao bất thường, thậm chí còn thấp hơn so với nhiều quốc gia khác. Tại Mỹ, châu Âu hay Trung Quốc, tỷ lệ này dao động từ 25–29%, trong khi tỷ lệ này ở Việt Nam khoảng 25%.

Trước câu hỏi tại sao tín dụng đổ dồn vào bất động sản, ông Nghĩa cho rằng, vốn sẽ tìm đến nơi nào tạo ra khả năng sinh lời cao nhất, có tốc độ tăng giá nhanh nhất, và quan trọng hơn cả là luôn có người mua, luôn có thanh khoản.

Nếu dồn vốn vào sản xuất những mặt hàng công nghiệp mà không bán được, doanh nghiệp sẽ rơi vào bế tắc vì không có thị trường. Trong khi đó, bất động sản lại luôn có thị trường, và không chỉ ở Việt Nam, bất động sản vốn là một trong những thị trường sôi động nhất trên toàn cầu.

Đồng quan điểm, nhận định từ SHS cũng cho rằng, dòng vốn không chảy vào sản xuất vì lý do đơn giản là họ không thấy đầu ra khi xuất khẩu suy yếu, sức mua trong nước èo uột, tồn kho chất cao.

Trong bối cảnh đó, vay thêm chỉ khiến gánh nặng tài chính lớn hơn, nhất là khi sản phẩm làm ra khó tiêu thụ. Không ít doanh nghiệp chọn cách thu hẹp quy mô, thậm chí bán tài sản để trả nợ cũ, hơn là vay mới. Nói cách khác, nút thắt chính không nằm ở phía ngân hàng, mà nằm ở phía cầu tín dụng.

Các chuyên gia SHS nhận định không phải bất động sản "giành phần" của sản xuất, mà là khu vực sản xuất chưa đủ sức hấp thụ dòng vốn hiện có. Và khi sức hấp thụ của sản xuất yếu, tất yếu dòng tiền sẽ tìm sang những kênh khác nơi còn khoảng trống như chứng khoán hay bất động sản.

Bất động sản kích hoạt tăng trưởng

Một nguyên nhân khác khiến nguồn vốn chảy vào linh vực bất động sản theo ông Nghĩa là do quy mô và sức ảnh hưởng rất lớn của thị trường này đối với tăng trưởng mà trước đó chưa được nhìn nhận đầy đủ.

Tại sự kiện ra mắt Chuyên trang Bất động sản và Diễn đàn “Phát triển thị trường bất động sản - Cú hích tăng trưởng GDP hai con số” do Báo Xây dựng tổ chức mới đây, ông Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản hiện đang là thị trường lớn nhất trên toàn cầu.

GDP toàn cầu hiện khoảng 125.000 tỷ USD, nhưng giá trị vốn hóa của thị trường bất động sản đã lên tới 360.000 tỷ USD, tức gấp ba lần GDP toàn cầu.

Lấy ví dụ ở Trung Quốc, GDP khoảng 19.000 tỷ USD, nhưng giá trị vốn hóa bất động sản lên đến 57.000 tỷ USD. Ở Việt Nam, theo ước tính, GDP khoảng 500 tỷ USD, nhưng giá trị vốn hóa bất động sản lên đến khoảng 1.500 tỷ USD.

Điều đó cho thấy không có thị trường nào trên thế giới lớn bằng bất động sản. "Thế nhưng lâu nay, chúng ta thường nhìn nó với con mắt thiếu công bằng, coi đó là “cái chợ” của dân đầu cơ, là lĩnh vực chỉ mang tính ăn xổi", ông Nghĩa nhận định và cho rằng, "đây là một quan điểm rất sai lầm."

Thực tế, tất cả các ngân hàng lớn trên thế giới đều gắn bó chặt chẽ với thị trường bất động sản mà theo ông Nghĩa "điều này cũng dễ hiểu, bởi tài sản lớn nhất của mỗi người, suy cho cùng, cũng chỉ là một căn nhà."

Đó là ý do tốc độ tăng giá nhà ở luôn nằm trong nhóm nhanh nhất so với các loại hàng hóa khác, không chỉ ở Việt Nam mà trên toàn cầu. Chẳng hạn, Ấn Độ có mức tăng hàng năm 14,4%; Trung Quốc 13,5%; Việt Nam 12,5%; Đức 11,5% và Hàn Quốc 9%.

Trong khi đó, vàng - một trong những tài sản vốn được coi là tăng giá mạnh - cũng chỉ đạt 4%/năm và không thể so sánh với bất động sản.

Ông Nghĩa cho rằng không chỉ là thị trường có khả năng sinh lời cao, bất động sản còn được xem là thị trường an toàn nhất, và nếu các ngân hàng thương mại bỏ đi tài sản thế chấp là bất động sản, họ gần như không còn gì để đảm bảo.

Nói cách khác, nếu không có bất động sản để thế chấp, thì hầu như không doanh nghiệp nào có thể vay vốn.

Theo ông Nghĩa, hiện nay, khoảng 70% tín dụng của các ngân hàng thương mại được thế chấp bằng bất động sản. Thực tế, con số này có thể coi là 100%, bởi phần còn lại cũng chỉ có thể giải ngân khi được củng cố bằng niềm tin từ tài sản thế chấp. Nếu không có bất động sản làm chỗ dựa, các ngân hàng sẽ không dám mạnh dạn cho vay đối với công nghiệp, thương mại hay dịch vụ.

Nhìn một cách toàn diện, có thể thấy bất động sản chiếm một vị trí vô cùng lớn trong nền kinh tế, đồng thời nắm giữ một nguồn lực tài chính khổng lồ, không chỉ ở Việt Nam mà ở nhiều quốc gia khác trên toàn cầu. Không có nguồn vốn nào gắn bó chặt chẽ và bền vững với hệ thống tài chính bằng vốn từ bất động sản. Nó vừa là tài sản bảo đảm, vừa là kênh đầu tư dài hạn, an toàn và vững chắc.

Qua đó, bất động sản góp phần quan trọng vào ổn định vĩ mô và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Nhận định từ SHS cũng cho rằng, trong lựa chọn cho vay, ngân hàng tính toán rất thực tế giữa rủi ro và lợi nhuận. Nếu một dự án sản xuất có triển vọng khả thi, lợi nhuận chắc chắn, ngân hàng sẽ sẵn sàng đồng hành vì về dài hạn, đây là nhóm khách hàng an toàn hơn.

Nhưng thực tế lại ngược, định giá, thẩm định một dự án nhà đất thường dễ hơn nhiều so với dự án nhà máy. Đất đai, công trình có thể cầm cố, thanh lý với giá trị ổn định, trong khi máy móc, thiết bị mất giá nhanh, đầu ra sản xuất thì mù mờ.

Chưa kể, cho vay bất động sản thường chia nhỏ theo tiến độ, ngân hàng dễ kiểm soát hơn; còn vay xây dựng nhà máy thường phải giải ngân một lần lớn, kéo dài hàng chục năm. Đặt mình vào vị trí ngân hàng, sự “ưu ái” bất động sản không hẳn thiên vị, mà là logic tài chính.

Bởi vậy, không thể chỉ dùng mệnh lệnh hành chính để “đẩy” vốn vào nơi vốn chưa hấp thụ được. Nếu chặn bất động sản quá gắt, dòng vốn có thể không sang sản xuất mà nằm chết trong ngân hàng, hoặc chảy vòng ra những kênh phi chính thức khó kiểm soát.

Vấn đề cốt lõi là làm thế nào để toàn bộ chiếc bánh kinh tế nở ra, để sản xuất có đất sống và đủ sức hút dòng vốn về mình.

Kinh nghiệm từ thế giới cho thấy, nền kinh tế muốn thoát khỏi vùng trì trệ, cần một lực đẩy ban đầu đủ mạnh. Trong bối cảnh hiện nay, lực đẩy ấy khó trông cậy ngay ở khu vực sản xuất tư nhân, vốn đang thắt chặt đầu tư.

Ngược lại, những lĩnh vực nhạy với lãi suất như bất động sản, xây dựng hay tiêu dùng lại có thể đóng vai trò “đầu máy kéo” trước.

Lịch sử từng chứng kiến, sau khủng hoảng 2008, Mỹ phục hồi nhờ thị trường nhà ở sớm khởi sắc, kéo theo đầu tư xây dựng và tạo hiệu ứng tài sản giúp người dân mạnh dạn chi tiêu, trong khi đầu tư doanh nghiệp phục hồi muộn hơn.

Việt Nam không hề cá biệt. Bất động sản phục hồi và tăng trưởng mới thúc đẩy kinh tế tăng trưởng. Do đó, thay vì nhìn mối quan hệ tín dụng giữa bất động sản và sản xuất kinh doanh như một cuộc tranh giành, nên coi đó là cuộc chạy tiếp sức luân phiên, bất động sản khởi động vòng đầu, sản xuất bắt nhịp vòng sau.

Nếu được dẫn dắt đúng, hai lĩnh vực này không triệt tiêu nhau, mà sẽ bổ trợ, cùng tạo đà cho tăng trưởng bền vững.