Sức hút mới từ siêu đô thị TP.HCM

Làn sóng Nam tiến sau sáp nhập tỉnh thành

Việc sáp nhập tỉnh thành diễn ra đúng thời điểm thị trường bất động sản miền Bắc đã qua giai đoạn tăng trưởng đỉnh và có dấu hiệu bão hòa về khẩu vị đang hấp dẫn các nhà đầu tư bất động sản Nam tiến.

Nhiều sàn môi giới và nhà đầu tư lớn từ phía Bắc đang có xu hướng dịch chuyển hoạt động vào phía Nam trong đó có khu vực TP.HCM để tìm kiếm những cơ hội đầu tư mới.

Đây là điều không khó lý giải, bởi theo nhiều chuyên gia, việc hợp nhất giúp TP.HCM có lợi thế vượt trội về hạ tầng và kinh tế. Sự sáp nhập được xem là “chất xúc tác” mạnh mẽ, củng cố niềm tin và thúc đẩy quyết định của các nhà đầu tư mở ra cơ hội mới cho thị trường bất động sản khu vực.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận, thị trường bất động sản TP.HCM hiện có nhiều lợi thế vượt trội so với Hà Nội. Sau sáp nhập, TP.HCM không chỉ có quy mô lớn hơn gần gấp đôi mà cơ cấu bất động sản cũng trở nên đa dạng và phong phú hơn hẳn.

Đặc biệt, thành phố sở hữu một nguồn cầu nhà ở khổng lồ từ lực lượng công nhân và chuyên gia.

“Giá nhà và giá thuê tại Hà Nội vẫn ghi nhận mức tăng nhanh hơn TP.HCM. Chính vì điều này, tiềm năng tăng giá trong tương lai của Hà Nội có thể không còn nhiều bằng TP.HCM, nhất là khi xét đến tiềm lực tăng trưởng mạnh mẽ của các khu vực lân cận như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ”, ông Lực khẳng định.

Ông Lực đánh giá, việc vận hành mô hình chính quyền đô thị hai cấp và chính thức hợp nhất không gian phát triển giữa TP. HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, đã mang đến cho TP. HCM một diện mạo mới - siêu đô thị đầu tiên của Việt Nam.

Với quy mô hơn 6.700km2, hơn 14 triệu dân, GRDP gần 2,4 triệu tỷ đồng, đóng góp 1/4 ngân sách quốc gia, siêu đô thị TP.HCM không chỉ là đầu tàu kinh tế quốc gia, mà còn là trung tâm kết nối với mạng lưới các đô thị hiện đại toàn cầu. TP. HCM hiện đang nắm giữ những lợi thế và cơ hội hiếm có để vươn mình trở thành một siêu đô thị hiện đại, đa trung tâm, mang tầm khu vực và quốc tế.

Đồng quan điểm, tại hội thảo “Bất động sản siêu đô thị TP.HCM: Thời cơ vàng cho nhà đầu tư Hà Nội” do Reatimes tổ chức, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc sáp nhập đơn vị hành chính không chỉ mở rộng địa giới mà còn mở ra bước ngoặt phát triển mới cho TP.HCM trở thành siêu đô thị, tạo dư địa phát triển mạnh mẽ trong nhiều lĩnh vực.

Quy mô kinh tế sau sáp nhập chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc. Khu vực này dự kiến sẽ đóng góp khoảng 1/4 GDP, 1/3 tổng thu ngân sách và hơn 1/5 tổng kim ngạch xuất nhập khẩu cả nước.

Những con số ấn tượng này không chỉ khẳng định vai trò đầu tàu kinh tế mà còn là cú hích mạnh mẽ về tâm lý, niềm tin và cơ hội cho thị trường bất động sản.

Sau sáp nhập, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với sự hình thành của hàng loạt dự án chất lượng, quy mô lớn. Cơ cấu sản phẩm sẽ đa dạng hóa và được điều chỉnh phù hợp hơn với nhu cầu thị trường đang định hình lại và tăng trưởng mạnh.

Cùng với hệ thống giao thông không ngừng được đầu tư đồng bộ, đây được xem là giai đoạn tạo ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn cho nhà đầu tư trong và ngoài nước, ông Đính nhìn nhận.

Sức hấp dẫn về giá đối với các nhà đầu tư bất động sản

Tuy nhiên, không phải khu vực nào cũng hưởng lợi sau việc sáp nhập này. Theo ông Đính, tác động này chỉ thực sự rõ nét tại những khu vực vốn có nền tảng tốt về hạ tầng, kinh tế và thu hút cư dân.

Trong đó, khu Đông Bắc TP.HCM (Bình Dương cũ) được đánh giá là nơi sẽ tạo ra sức bật tăng trưởng tốt.

Bàn về thị trường bất động sản nhà ở Bình Dương cũ, nay là Đông Bắc TP.HCM, trong 6 tháng đầu năm 2025, ông Đính cho biết, nguồn cung bất động sản tại khu vực này đạt khoảng 5.000 sản phẩm, chủ yếu là căn hộ chung cư. Tỷ lệ hấp thụ đạt trên 60%, cho thấy sức mua đang phục hồi tích cực.

Nhu cầu nhà ở hiện hữu tại đây tiếp tục gia tăng, đặc biệt từ nhóm hơn 50.000 chuyên gia và lao động chất lượng cao làm việc tại các khu công nghiệp. Bên cạnh đó, làn sóng dịch chuyển từ đô thị trung tâm TP. HCM cũng góp phần tạo lực cầu mạnh, cùng với nhu cầu đầu tư từ các nhà đầu tư khu vực phía Nam và trên cả nước.

Mặt bằng giá thứ cấp căn hộ chung cư không có nhiều biến động. Các dự án mở bán mới có giá trung bình khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2 (chưa trừ chiết khấu), cao hơn khoảng 20% so với căn hộ thứ cấp do vị trí tốt và chất lượng vượt trội. Tuy nhiên, mức giá này vẫn thấp hơn 20 - 30% so với các dự án giáp ranh khu Đông TP. HCM, dù chất lượng tương đương.

Việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, mở rộng quy hoạch đô thị và tái cấu trúc vùng đã tạo nên sự dịch chuyển cư dân, từ trung tâm TP.HCM vốn chật chội về các dự án tọa lạc ngay cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM, nơi này sẽ trở thành tâm điểm mới nhờ được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch đồng bộ và chính sách phát triển mới.

Bên cạnh mức giá, ông Lê Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Big Four chia sẻ, điểm khác biệt của các dự án bất động sản tại khu vực Đông Bắc TP.HCM là tỷ suất cho thuê cao nhất cả nước.

Lợi suất cho thuê chung cư tại Bình Dương cũ nói chung hay vùng Đông Bắc TP.HCM nói riêng ghi nhận lợi suất lên đến 7,5%/năm - mức kỷ lục trên thị trường, gần như gấp đôi so với hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Theo ông Tuấn, lợi suất cho thuê tại khu vực này tốt như vậy phần lớn là nhờ các chung cư cao cấp có giá mua vừa phải trong khi giá thuê cao và tỷ lệ lấp đầy ổn định. Các dự án căn hộ cao cấp có tiêu chuẩn bàn giao chất lượng, tiện ích đồng bộ, thu hút lượng lớn khách sẵn sàng chi trả mức giá thuê cao hơn mặt bằng chung.

Đơn cử như tại dự án La Pura, mặt tiền Quốc lộ 13, với mức giá chỉ từ 46 triệu đồng/m2, chủ sở hữu có thể cho thuê từ 12 triệu đồng/tháng với căn 1 phòng ngủ, 15-16 triệu đồng/tháng với căn 2 phòng ngủ và 18-20 triệu đồng với căn 3 phòng ngủ.

Với vị trí ngay trung tâm phát triển công nghiệp và dịch vụ của khu vực, La Pura hưởng lợi trực tiếp từ nhu cầu thuê cao của đội ngũ chuyên gia, kỹ sư, nhân sự cấp trung và cao đến từ hàng trăm doanh nghiệp trong và ngoài nước, ông Tuấn phân tích.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh mẽ, ông Đính cũng khuyến cáo các nhà đầu tư bất động sản lựa chọn đúng dự án không chỉ giúp đảm bảo an toàn dòng vốn mà còn tạo dư địa sinh lời dài hạn.

Theo đó, nhà đầu tư bất động sản nên ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín; được quy hoạch đồng bộ, xây dựng theo hướng xanh, thông minh và đầy đủ tiện ích, mức giá phù hợp, có khả năng tăng giá cao và vừa có thể cho thuê với lợi suất tốt; gần các trung tâm phát triển công nghiệp, dịch vụ.