Những vấn đề lớn của Luật Đất đai được sửa đổi thế nào

Điều kiện thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp bất thường lần thứ năm, sáng 15/1, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết, việc thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ được quy định theo hướng kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013. 

Theo đó, dự thảo luật chỉ thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị”.

Về thiết kế kỹ thuật chính sách, quy định tại dự thảo luật làm rõ hơn tính chất của dự án khu đô thị thuộc trường hợp xem xét thu hồi là “dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Theo ông Thanh, việc thiết kế kỹ thuật như vậy tương tự và đồng nhất với cách thiết kế kỹ thuật tại các khoản khác của Điều 79. Điều 79 chỉ quy định về các trường hợp thu hồi đất thực hiện dự án để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. 

Khi thực hiện thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại Điều 79, dự án sẽ phải đáp ứng các căn cứ, điều kiện quy định tại Điều 80 về "căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”; Điều 72 về “thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất” đã có quy định về việc trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, UBND cấp tỉnh trình HĐND cấp tỉnh thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất trong đó có dự án thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu.

Loại được đất thực hiện dự án nhà ở thương mại

Liên quan đến quy định về loại đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại, trên cơ sở ý kiến các cơ quan và chính sách đã được thống nhất khi thông qua Luật Nhà ở năm 2023, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉnh sửa theo hướng giữ như quy định của Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi. 

Theo đó, dự thảo luật quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở. Đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp). 

Trong trường hợp cần thiết, Chính phủ sẽ nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất ngoài quy định của luật. 

Đối với các vướng mắc thực tiễn, các cơ quan quản lý bám sát chỉ đạo của cấp có thẩm quyền để có phương án xử lý cụ thể, không luật hóa các quy định mang tính chất xử lý tình huống, hợp thức hóa sai phạm.

Theo nhiều chuyên gia, quy định về loại đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại của dự thảo luật đang được thiết kế bảo toàn quy định hiện hành. Trong khi đó, hiện các dự án đang ách tắc do không có đất ở là rất lớn.

Tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất

Về mối quan hệ giữa các trường hợp thu hồi đất và thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội không sử dụng vốn ngân sách nhà nước, dự thảo luật sửa đổi theo hướng ưu tiên thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với dự án đầu tư không sử dụng vốn ngân sách nhà nước thuộc trường hợp thu hồi đất. 

Đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, dự thảo luật chỉnh sửa theo hướng ưu tiên người đang có quyền sử dụng đất. 

Người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 79 của luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người đang có quyền sử dụng đất đó có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, thì được sử dụng đất để thực hiện dự án mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của luật này. 

Phương án này góp phần đẩy mạnh thực hiện định hướng thương mại hóa quyền sử dụng đất; khuyến khích người sử dụng đất đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. 

Tuy nhiên, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ nâng cao hiệu quả công tác tổ chức thi hành pháp luật, đặc biệt là công tác quy hoạch bảo đảm chất lượng, thực sự là công cụ định hướng của Nhà nước phục vụ hiệu quả các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.

Đồng thời, Chính phủ cần khẩn trương đề xuất các quy định về mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất như yêu cầu tại Nghị quyết số 18-NQ/TW để điều tiết chênh lệch địa tô có được do quy hoạch của Nhà nước.

Bên cạnh đó, chất lượng công tác thẩm định dự án đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư cũng cần nâng cao nhằm phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực; phòng tránh tình trạng tổ chức, cá nhân thu gom đất, cản trở khả năng tiếp cận đất đai của các nhà đầu tư khác có cùng năng lực hoặc năng lực tốt hơn để thực hiện các dự án đầu tư. 

Nguyên nhân là do lợi thế thuộc về người đang có quyền sử dụng đất, các nhà đầu tư khác phải liên doanh, hợp tác với các tổ chức, cá nhân đang có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, hoặc phải thỏa thuận nhận chuyển nhượng lại đất từ các tổ chức, cá nhân này. 

Việc sửa đổi như vậy cũng đòi hỏi rà soát các quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật khác có liên quan, bảo đảm sự thống nhất của hệ thống pháp luật.

Tiền thuê đất trả tiền hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm

Để bảo đảm tính linh hoạt, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam trong từng thời kỳ, phù hợp với đặc điểm nền kinh tế, nhu cầu thu ngân sách của từng thời kỳ phát triển của đất nước, dự thảo luật chỉnh sửa theo hướng, tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. 

Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 5 năm trước đó. 

Định giá đất

Về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp, dự thảo luật quy định theo hướng rõ ràng về nội hàm các phương pháp định giá đất trên cơ sở tổng kết đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật đất đai, trong đó quy định cụ thể tại dự thảo luật các phương pháp định giá đất bao gồm: so sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất; lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh. 

Các trường hợp, điều kiện áp dụng được quy định cụ thể đối với từng phương pháp định giá đất. Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu ba thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nông nghiệp không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án

Về trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, dự thảo luật chỉnh sửa theo các hướng. 

Thứ nhất, Nhà nước không thu hồi đất mà giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo hình thức không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. 

Thứ hai, bên nhận chuyển nhượng được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Chính phủ sau khi bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. 

Thứ ba, không áp dụng quy định thời điểm xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất mà giao Chính phủ quy định chi tiết theo hướng bên nhận chuyển nhượng dự án được tiếp tục kế thừa nghĩa vụ tài chính về đất của bên chuyển nhượng. Quy định chuyển tiếp tương ứng.

Quy định này được kỳ vọng sẽ cải thiện về thủ tục hành chính về đất đai khi tổ chức kinh tế thực hiện chuyển nhượng dự án bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và bảo đảm nghĩa vụ tài chính về đất được kế thừa từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng.