Gánh nặng tiền sử dụng đất bổ sung: Doanh nghiệp kiến nghị gỡ vướng

Doanh nghiệp bất động sản than trời

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến góp ý cho dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất và thuê đất. Theo đó, cơ quan này đề xuất vẫn giữ nguyên quy định về việc thu tiền sử dụng đất bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng, thuê đất của dự án đã có quyết định giao, cho thuê đất.

Khoản 2 Điều 50 và Khoản 9 Điều 51 Nghị định 103 nêu rõ: Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.

Quy định này ngay lập tức đã tạo ra tranh luận trong giới doanh nghiệp và chuyên gia bất động sản. Nhiều ý kiến cho rằng việc thu tiền sử dụng đất bổ sung có thể gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình tài chính của các doanh nghiệp, nhất là khi nguyên nhân chậm trễ không đến từ phía nhà đầu tư.

Một lãnh đạo doanh nghiệp xin giấu tên chia sẻ, dự án của công ty đã bị chậm tính tiền sử dụng đất 10 năm. Nếu áp dụng mức thu bổ sung theo đề xuất mới, doanh nghiệp có thể phải nộp thêm số tiền tương đương 54% giá trị tiền sử dụng đất – con số quá lớn, gây xáo trộn nghiêm trọng đến cơ cấu vốn và tài chính của toàn bộ dự án.

"Khoản tiền đất bổ sung ở mức 5,4%/năm là điều hết sức vô lý", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest nhấn mạnh và cho rằng, khoản thu tiền đất bổ sung này thực chất là "tiền lãi" chậm nộp tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp gặp khó khăn, thậm chí đứng bên bờ phá sản bởi số tiền phải đóng bổ sung lên đến hàng ngàn tỉ đồng.

Trên thực tế, vấn đề chậm xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đã tồn tại nhiều năm và được xem là “nút thắt” trong quá trình triển khai nhiều dự án bất động sản. Phần lớn nguyên nhân đến từ vướng mắc trong quy trình của cơ quan quản lý, như chậm xác định giá đất, chưa có hướng dẫn cụ thể, khiến doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cũng như không thể nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng, việc thu bổ sung tiền sử dụng đất với các trường hợp đã có quyết định giao, cho thuê đất nhưng chưa xác định được nghĩa vụ tài chính là không hợp lý. Theo ông, quy định này chỉ nên áp dụng khi cơ quan thuế đã có thông báo thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, nhưng doanh nghiệp cố tình chậm nộp.

Còn các trường hợp chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và doanh nghiệp “không có lỗi” thì không nên buộc các doanh nghiệp phải nộp thêm khoản thu bổ sung.

Ông Hiệp cũng cho rằng khoản thu thêm này chỉ nên áp dụng khi doanh nghiệp có lỗi dẫn đến chậm đóng tiền sau khi nhà nước đã tính xong tiền đất hoặc doanh nghiệp cố tình đóng chậm để được hưởng lợi trong quá trình chậm trễ đóng tiền.

Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại Đà Nẵng cũng cho rằng, nhiều năm qua doanh nghiệp không thể nộp tiền sử dụng đất vì chưa được xác định giá, dẫn đến dự án đình trệ kéo dài do không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, bàn giao đất.

Chậm tính tiền sử dụng đất khiến doanh nghiệp phải chờ đợi "mòn mỏi" mà không thể bán hàng, không có doanh thu, trong khi hàng năm vẫn phải trả lãi ngân hàng, chi phí hoạt động, giờ còn chịu thêm khoản lãi phạt chậm nộp. Điều này làm tăng gánh nặng tài chính rất lớn cho doanh nghiệp.

Thế "tiến thoái lưỡng nan"

Trước thực trạng này, ông Châu cho rằng, việc xem xét sửa đổi Điều 50, Điều 51 Nghị định 103 và điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là rất cần thiết và cấp bách, cần được sớm thực hiện.

Theo ông Châu, điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 giao “Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này”, nên khoản 2 Điều 50 và khoản 9 Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung là quy định pháp luật thuộc thẩm quyền của Chính phủ để quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Chính phủ hoàn toàn có thẩm quyền sửa đổi ngay Điều 50, Điều 51 Nghị định 103 để đảm bảo việc thu ngân sách nhà nước đối với khoản tiền thu bổ sung theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024. Điều này là phù hợp với thực tế và quy định tại khoản 2 Điều 55 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và giám định Việt Nam cho rằng, việc quy định không thu khoản tiền này là vượt thẩm quyền của Chính phủ.

Nguyên nhân là do Điều 257 Luật Đất đai 2024 chỉ giao Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, không cho mở rộng đối tượng: ai phải nộp, "lỗi do ai", không phân biệt các dự án chậm nộp do lỗi của doanh nghiệp hay của các cơ quan quản lý nhà nước.

Chính vì vậy, thẩm quyền của Chính phủ chỉ dừng lại ở việc hướng dẫn chi tiết nội dung của luật chứ không được mở rộng đối tượng quản lý. Việc quy định không thu tiền sử dụng đất bổ sung với thời gian chưa tính tiền sử dụng, thuê đất của dự án đã có quyết định giao, cho thuê đất là vượt thẩm quyền của Chính phủ.

Theo ông Cường, "bây giờ chỉ có thể chờ sửa luật mới có thể sửa nghị định, gỡ khó cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản đang "bị oan" do vướng mắc ở khâu định giá đất, chưa tính được tiền sử dụng đất."

Hướng đi nào cho các dự án?

Để tháo gỡ vướng mắc này, mới đây Bộ Tài chính đã đề xuất phương án xem xét sửa đổi Điều 50 và Điều 51 Nghị định 103/2024/NĐ-CP theo hướng, khoản tiền bổ sung được tính từ thời điểm phải tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đến thời điểm thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau khi trừ đi thời gian cơ quan nhà nước phải tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai năm 2024 (tối đa không quá 180 ngày).

Do đó, Bộ Tài chính chưa đề xuất sửa đổi Điều 50, Điều 51 Nghị định 103 mà vẫn giữ nguyên mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Tuy nhiên, theo ông Châu, quy định này là chưa thực sự thoả đáng. Ông Châu đề nghị không quy định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 1/08/2024, thời điểm Luật Đất đai có hiệu lực.

Bên cạnh đó, ông cũng đề nghị chỉ xác định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê kể từ ngày 1/8/2024 cho đến ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan thuế, trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn mà ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất theo quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024.

Vị chuyên gia này cho rằng, việc này hoàn toàn thuộc thẩm quyền của Chính phủ. Theo đó, Điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 chỉ giao “Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất”, nhưng tại khoản 1 Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ lại quy định “thêm” nội dung người sử dụng đất phải nộp khoản thu bổ sung tính trên số tiền tăng thêm tính từ thời điểm tính tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ đến thời điểm người sử dụng đất nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Điều này có nghĩa là khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất này được tính từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, chứ không phải được “tính từ thời điểm có thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế. Do đó, việc sửa đổi quy định người sử dụng đất phải “nộp khoản thu bổ sung tính trên số tiền tăng thêm tính từ thời điểm tính tiền sử dụng đất” hoàn toàn thuộc thẩm quyền của Chính phủ.

Hơn nữa, các Luật Đất đai ban hành trước thời điểm 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) như Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không quy định nghĩa vụ của người sử dụng đất phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định rõ các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì thực hiện theo chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất được xác định tại thời điểm tương ứng trước ngày 1/8/2024.

Đồng thời, khoản 2 Điều 55 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025 quy định, văn bản quy phạm pháp luật không được quy định hiệu lực trở về trước đối với các trường hợp: "Quy định trách nhiệm pháp lý mới đối với hành vi mà vào thời điểm thực hiện hành vi đó pháp luật không quy định trách nhiệm pháp lý và quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn”.

Do vậy, không có căn cứ pháp luật để quy định người sử dụng đất phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định giá đất từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất đến ngày 1/8/2024.

Ông Châu nhận định việc quy định người sử dụng đất phải nộp tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 1/8/2024 là trái với các nguyên tắc nêu trên vì đã quy định “trách nhiệm pháp lý mới” và quy định “trách nhiệm pháp lý nặng hơn” cho người sử dụng đất.

Tuy nhiên, nhiều ý kiến cũng cho rằng, ngay cả đề xuất quy định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất, tính từ ngày 1/8/2024 cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho doanh nghiệp, trong trường hợp các dự án tiếp tục tắc nghẽn do định giá đất, chưa được khơi thông.