Mặc dù Luật Đất đai sửa đổi và các nghị định hướng dẫn thi hành đã có hiệu lực, nhưng định giá đất vẫn chậm, gây ách tắc cho các dự án.
Từng kỳ vọng khi các luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, các doanh nghiệp sẽ có hành lang pháp lý rõ ràng, nhưng theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, thực tế vẫn còn những điểm nghẽn.
Trong đó, vấn đề về định giá đất vẫn nan giải, gây ách tắc đối với hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản.
Ông Hiệp cho biết một dự án của GP.Invest có quyết định giao đất cách đây chín tháng nhưng đến nay vẫn chưa xác định được giá đất.
Tuy nhiên, chín tháng chưa phải thời gian dài, bởi có những dự án của doanh nghiệp khác mất đến hai năm chưa định được giá đất, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất.
Mặc dù có cải tiến hơn so với Nghị định 12 nhưng theo ông Hiệp, Nghị định 71 về xác định giá đất vẫn có những hạn chế khi áp dụng.
Trong Luật Đất đai quy định, phần chi phí hạ tầng sẽ được Sở Xây dựng địa phương kiểm tra dự toán xác nhận và thanh toán, nhưng hiện không thực hiện theo quy định này mà chỉ tính theo suất đầu tư.
Ví dụ, suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng là 960.000 đồng/m2. Mặc dù dự án có hạ tầng tốt, suất đầu tư lên đến 2,4 triệu đồng/m2, nhưng chi phí hạ tầng vẫn chỉ được tính 960.000 đồng/m2.
Chưa kể, doanh nghiệp làm bất động sản có muôn vàn chi phí vô hình, chi phí phát sinh không được tính đúng, tính đủ. "Ngay cả khi tính đủ, doanh nghiệp cũng đã gặp khó, chứ chưa nói tính chưa đủ", ông Hiệp nêu thực trạng.
Bên cạnh đó, một quy định khác tại Nghị định 71 cũng đang gây ra nhiều khó khăn là định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất.
Ông Hiệp cho rằng việc lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp vì việc doanh nghiệp triển khai một dự án 50ha khác với đấu giá một lô đất 200ha bởi mức đầu tư cho một dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn.
"Ở đâu lại có chuyện, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất, cách nhau bốn tháng, giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát", vị lãnh đạo doanh nghiệp này dẫn chứng.
Đồng quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nhìn nhận, vấn đề giá đất hiện nay đang là "điểm nghẽn của điểm nghẽn".
Nhiều địa phương hiện đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được do không xác định được giá đất.
Theo ông Tuyến, có năm nguyên tắc xác định giá đất, trong đó có nguyên tắc thị trường, nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Ngoài ra, việc xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà lợi ích các bên nhưng như thế nào là hài hoà?
Theo ông Tuyến, hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”.
Bên cạnh đó, việc định giá đất hiện nay gặp khó, một phần cũng do cơ sở, thông tin dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, chuẩn xác.
Với việc định giá đất như hiện nay, giá đất bị đẩy lên quá cao, trong khi không tính đúng các chi phí phát triển dự án của doanh nghiệp, ông Hiệp cho rằng, sức hút đầu tư của các địa phương sẽ giảm.
Các doanh nghiệp phát triển dự án hiện đang rất khó khăn. Trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao.
"Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương, làm thay đổi bộ mặt đô thị của các địa phương", ông Hiệp đặt câu hỏi.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Contrexim cũng cho rằng, việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.
Nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, chính ông Cây cũng chưa bao giờ thấy giá bất động sản tăng đột biến như vậy.
Giá đất tăng cao không chỉ khiến người mua nhà gặp khó, mà theo ông Cây này, các doanh nghiệp cũng đối diện những thách thức rất lớn. "Chúng ta cần đặt ra câu hỏi rằng, với giá đất quá cao như hiện tại, thì liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước, quốc tế nào dám đến đầu tư tại Việt Nam?" ông Cây nói.
Trước thực trạng định giá đất hiện nay, ông Cây kiến nghị, doanh nghiệp phải được tham gia phản biện, công khai, minh bạch về giá đất trước khi nộp tiền sử dụng đất để đảm bảo công bằng, minh bạch, hài hoà lợi ích giữa các bên.
Còn theo ông Hiệp, Bộ Tài nguyên và môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư.
Các cơ quan nhà nước cần xem xét lại và có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương để thực hiện, ông Hiệp chia sẻ. Công tác định giá đất hiện nay đang tắc nghẽn do nhiều địa phương vẫn đang "chờ" hướng dẫn, chưa dám làm.
Chỉ khi công thức tính đã rõ ràng, hợp lý, mức giá đất mới có thể được tính đúng, không gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
Còn theo ông Tuyến, để khơi thông công tác định giá đất đang đình trệ tại các địa phương do nhiều cán bộ sợ trách nhiệm, các cơ quan quản lý cần phải có một cơ chế pháp lý rõ ràng để bảo vệ cho đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất.
Tags:
Tags:
Sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ tạo cạnh tranh mạnh mẽ hơn, dẫn đến cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và các chủ đầu tư.
Ba dự án bất động sản được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt đơn giá đất để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sau đó bán hàng và ký hợp đồng mua bán.
Các bảng giá đất mới vừa có tác động làm tăng một cách trực tiếp song cũng có tác động gián tiếp giúp ổn định giá bất động sản.
Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức chiều 17/10/2025 tại Hà Nội.
Gamuda Land vừa chính thức ký kết hợp tác chiến lược với Điền Phúc Thành để trở thành đối tác phát triển kinh doanh chiến lược cho dự án MT Eastmark City tại khu Đông TP.HCM.
Với vị trí đắc địa tại Hải Phòng - thành phố đang ghi nhận tốc độ tăng trưởng kinh tế ấn tượng 12,32%/năm, The Zenith Hải Phòng không chỉ là lựa chọn an cư lý tưởng mà còn là cơ hội đầu tư sinh lời bền vững. Đặc biệt, khi hạ tầng vành đai 2 hoàn thiện, thời gian di chuyển từ Hải Phòng - Hà Nội sẽ rút ngắn còn 1,5 giờ, mở ra xu hướng giãn dân về vùng cận Thủ đô với tiềm năng tăng trưởng giá trị vượt trội.
Bất động sản, đặc biệt là bất động sản đô thị tích hợp chính là yếu tố hạ tầng nền tảng để hình thành các trung tâm tài chính quốc tế tại Việt Nam.
Mặc cho giá chung cư liên tục leo thang, thanh khoản căn hộ vẫn đạt kỷ lục trong quý III/2025 nhờ lượng cầu lớn từ các nhà đầu tư.
Các công trình xanh tại Việt Nam chủ yếu được thực hiện một cách tự phát do chưa có tiêu chí cụ thể, chưa có chính sách ưu đãi rõ ràng cho lĩnh vực này.
Bà Jessica Nga Trần, Giám đốc điều hành Quỹ Clime Capital tại Việt Nam, tin rằng, chọn đúng người, làm đúng việc, theo cách đúng đắn sẽ mang lại những kết quả bền vững.
Ở trong nước, Coteccons tự hào có thể thi công hầu hết các loại công trình. Tuy nhiên, khi đi ra nước ngoài không thể "nhạc nào cũng nhảy".
Thị trường vốn Việt Nam năm 2025 chứng kiến sự trở lại ngoạn mục của hoạt động IPO với hàng loạt thương vụ quy mô lớn. Trong đó, Vietcap tiếp tục thể hiện vị thế của mình trong lĩnh vực tư vấn, ngân hàng đầu tư.
Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2026 ưu tiên thúc đẩy tăng trưởng cao, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát.
Nghị quyết 70 mở đường cho làn sóng FDI mới vào năng lượng tái tạo, tạo cú hích để Việt Nam tiến gần hơn mục tiêu 30% điện xanh vào năm 2030.
VinFast công bố triển khai chương trình hỗ trợ đặc biệt lên tới 40% chi phí thay phụ tùng cho khách hàng tại 9 tỉnh thành miền Bắc và miền Trung chịu thiệt hại nặng do mưa lũ vừa qua. Chương trình sẽ được triển khai đến hết 31/10/2025 cho ô tô và 15/11/2025 cho xe máy điện.
