Mặc dù Luật Đất đai sửa đổi và các nghị định hướng dẫn thi hành đã có hiệu lực, nhưng định giá đất vẫn chậm, gây ách tắc cho các dự án.
Từng kỳ vọng khi các luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, các doanh nghiệp sẽ có hành lang pháp lý rõ ràng, nhưng theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, thực tế vẫn còn những điểm nghẽn.
Trong đó, vấn đề về định giá đất vẫn nan giải, gây ách tắc đối với hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản.
Ông Hiệp cho biết một dự án của GP.Invest có quyết định giao đất cách đây chín tháng nhưng đến nay vẫn chưa xác định được giá đất.
Tuy nhiên, chín tháng chưa phải thời gian dài, bởi có những dự án của doanh nghiệp khác mất đến hai năm chưa định được giá đất, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất.
Mặc dù có cải tiến hơn so với Nghị định 12 nhưng theo ông Hiệp, Nghị định 71 về xác định giá đất vẫn có những hạn chế khi áp dụng.
Trong Luật Đất đai quy định, phần chi phí hạ tầng sẽ được Sở Xây dựng địa phương kiểm tra dự toán xác nhận và thanh toán, nhưng hiện không thực hiện theo quy định này mà chỉ tính theo suất đầu tư.
Ví dụ, suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng là 960.000 đồng/m2. Mặc dù dự án có hạ tầng tốt, suất đầu tư lên đến 2,4 triệu đồng/m2, nhưng chi phí hạ tầng vẫn chỉ được tính 960.000 đồng/m2.
Chưa kể, doanh nghiệp làm bất động sản có muôn vàn chi phí vô hình, chi phí phát sinh không được tính đúng, tính đủ. "Ngay cả khi tính đủ, doanh nghiệp cũng đã gặp khó, chứ chưa nói tính chưa đủ", ông Hiệp nêu thực trạng.
Bên cạnh đó, một quy định khác tại Nghị định 71 cũng đang gây ra nhiều khó khăn là định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất.
Ông Hiệp cho rằng việc lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp vì việc doanh nghiệp triển khai một dự án 50ha khác với đấu giá một lô đất 200ha bởi mức đầu tư cho một dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn.
"Ở đâu lại có chuyện, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất, cách nhau bốn tháng, giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát", vị lãnh đạo doanh nghiệp này dẫn chứng.
Đồng quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nhìn nhận, vấn đề giá đất hiện nay đang là "điểm nghẽn của điểm nghẽn".
Nhiều địa phương hiện đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được do không xác định được giá đất.
Theo ông Tuyến, có năm nguyên tắc xác định giá đất, trong đó có nguyên tắc thị trường, nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Ngoài ra, việc xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà lợi ích các bên nhưng như thế nào là hài hoà?
Theo ông Tuyến, hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”.
Bên cạnh đó, việc định giá đất hiện nay gặp khó, một phần cũng do cơ sở, thông tin dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, chuẩn xác.
Với việc định giá đất như hiện nay, giá đất bị đẩy lên quá cao, trong khi không tính đúng các chi phí phát triển dự án của doanh nghiệp, ông Hiệp cho rằng, sức hút đầu tư của các địa phương sẽ giảm.
Các doanh nghiệp phát triển dự án hiện đang rất khó khăn. Trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao.
"Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương, làm thay đổi bộ mặt đô thị của các địa phương", ông Hiệp đặt câu hỏi.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Contrexim cũng cho rằng, việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.
Nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, chính ông Cây cũng chưa bao giờ thấy giá bất động sản tăng đột biến như vậy.
Giá đất tăng cao không chỉ khiến người mua nhà gặp khó, mà theo ông Cây này, các doanh nghiệp cũng đối diện những thách thức rất lớn. "Chúng ta cần đặt ra câu hỏi rằng, với giá đất quá cao như hiện tại, thì liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước, quốc tế nào dám đến đầu tư tại Việt Nam?" ông Cây nói.
Trước thực trạng định giá đất hiện nay, ông Cây kiến nghị, doanh nghiệp phải được tham gia phản biện, công khai, minh bạch về giá đất trước khi nộp tiền sử dụng đất để đảm bảo công bằng, minh bạch, hài hoà lợi ích giữa các bên.
Còn theo ông Hiệp, Bộ Tài nguyên và môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư.
Các cơ quan nhà nước cần xem xét lại và có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương để thực hiện, ông Hiệp chia sẻ. Công tác định giá đất hiện nay đang tắc nghẽn do nhiều địa phương vẫn đang "chờ" hướng dẫn, chưa dám làm.
Chỉ khi công thức tính đã rõ ràng, hợp lý, mức giá đất mới có thể được tính đúng, không gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
Còn theo ông Tuyến, để khơi thông công tác định giá đất đang đình trệ tại các địa phương do nhiều cán bộ sợ trách nhiệm, các cơ quan quản lý cần phải có một cơ chế pháp lý rõ ràng để bảo vệ cho đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất.
Tags:
Tags:
Sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ tạo cạnh tranh mạnh mẽ hơn, dẫn đến cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và các chủ đầu tư.
Ba dự án bất động sản được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt đơn giá đất để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sau đó bán hàng và ký hợp đồng mua bán.
Các bảng giá đất mới vừa có tác động làm tăng một cách trực tiếp song cũng có tác động gián tiếp giúp ổn định giá bất động sản.
Bất động sản TP. HCM và khu vực vùng ven đang thu hút mạnh mẽ sự quan tâm của các nhà đầu tư Hà Nội.
Trong khi căn hộ thứ cấp tiếp tục đà tăng trưởng ấn tượng và dẫn dắt thị trường chuyển nhượng, thì phân khúc nhà thổ cư lại chứng kiến sự sụt giảm thanh khoản nghiêm trọng ở nhiều khu vực.
Một công ty thành viên của Tân Á Đại Thành được chấp thuận chuyển đổi gần 3ha đất nông nghiệp để làm tổ hợp dự án nhà ở nghìn tỷ tại TP. Hà Nội.
Nhiều nhà đầu tư đang lo ngại, liệu thị trường chung cư Hà Nội có đang đạt đỉnh khi mức giá ngày càng tăng leo thang không ngừng?
Tỉnh Lâm Đồng lập tổ công tác liên ngành nhằm ‘cởi trói’ pháp lý cho khoảng 150 dự án bất động sản, đô thị trên địa bàn theo tinh thần Kết luận 77 của Bộ Chính trị và Nghị quyết 170 của Quốc hội.
Công ty CP Đầu tư thương mại SMC sắp tiếp tục có biến động về nhân sự cấp cao giữa lúc kết quả kinh doanh lao dốc và rủi ro hoạt động ngày càng lớn.
Bất động sản TP. HCM và khu vực vùng ven đang thu hút mạnh mẽ sự quan tâm của các nhà đầu tư Hà Nội.
Dự án điện gió ngoài khơi Halcom Hồng Đức tại Quảng Trị bước vào giai đoạn đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, sau khi chứng kiến xuất hiện của nhân tố mới Vingroup.
Các chuyên gia cho rằng vấn đề không còn là có làm sàn vàng hay không mà là lộ trình triển khai và cơ chế giám sát để vận hành hiệu quả và minh bạch.
Công ty CP Vận tải và xếp dỡ Hải An công bố tài liệu tổ chức đại hội cổ đông bất thường, dự kiến tăng mạnh mục tiêu sản lượng, lợi nhuận và doanh thu.
Chứng nhận này khẳng định năng lực của FPT trong việc hỗ trợ khách hàng xây dựng dịch vụ, công cụ và hạ tầng cốt lõi với công nghệ AI tạo sinh.
Tại Vietnam Future Economy Summit 2025 do Bloomberg Businessweek Vietnam tổ chức, trong phiên thảo luận “Tư duy lãnh đạo mới: Từ di sản đến bứt phá”, ông Đỗ Quang Vinh – Phó chủ tịch HĐQT kiêm Phó tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) – đã chia sẻ nhiều góc nhìn sâu sắc về vai trò của thế hệ lãnh đạo trẻ trong thời đại số.
