Định giá đất vẫn ì ạch

Phương Linh Thứ sáu, 17/01/2025 - 08:53

Mặc dù Luật Đất đai sửa đổi và các nghị định hướng dẫn thi hành đã có hiệu lực, nhưng định giá đất vẫn chậm, gây ách tắc cho các dự án.

Định giá đất là "điểm nghẽn của điểm nghẽn" đối với các dự án bất động sản. Ảnh: Hoàng Anh.

Doanh nghiệp lo "lỗ" vì định giá đất không tính đúng, tính đủ

Từng kỳ vọng khi các luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, các doanh nghiệp sẽ có hành lang pháp lý rõ ràng, nhưng theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, thực tế vẫn còn những điểm nghẽn.

Trong đó, vấn đề về định giá đất vẫn nan giải, gây ách tắc đối với hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản.

Ông Hiệp cho biết một dự án của GP.Invest có quyết định giao đất cách đây chín tháng nhưng đến nay vẫn chưa xác định được giá đất.

Tuy nhiên, chín tháng chưa phải thời gian dài, bởi có những dự án của doanh nghiệp khác mất đến hai năm chưa định được giá đất, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất.

Mặc dù có cải tiến hơn so với Nghị định 12 nhưng theo ông Hiệp, Nghị định 71 về xác định giá đất vẫn có những hạn chế khi áp dụng.

Trong Luật Đất đai quy định, phần chi phí hạ tầng sẽ được Sở Xây dựng địa phương kiểm tra dự toán xác nhận và thanh toán, nhưng hiện không thực hiện theo quy định này mà chỉ tính theo suất đầu tư.

Ví dụ, suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng là 960.000 đồng/m2. Mặc dù dự án có hạ tầng tốt, suất đầu tư lên đến 2,4 triệu đồng/m2, nhưng chi phí hạ tầng vẫn chỉ được tính 960.000 đồng/m2.

Chưa kể, doanh nghiệp làm bất động sản có muôn vàn chi phí vô hình, chi phí phát sinh không được tính đúng, tính đủ. "Ngay cả khi tính đủ, doanh nghiệp cũng đã gặp khó, chứ chưa nói tính chưa đủ", ông Hiệp nêu thực trạng.

Bên cạnh đó, một quy định khác tại Nghị định 71 cũng đang gây ra nhiều khó khăn là định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất.

Ông Hiệp cho rằng việc lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp vì việc doanh nghiệp triển khai một dự án 50ha khác với đấu giá một lô đất 200ha bởi mức đầu tư cho một dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn.

"Ở đâu lại có chuyện, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất, cách nhau bốn tháng, giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát", vị lãnh đạo doanh nghiệp này dẫn chứng.

Đồng quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nhìn nhận, vấn đề giá đất hiện nay đang là "điểm nghẽn của điểm nghẽn".

Nhiều địa phương hiện đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được do không xác định được giá đất.

Theo ông Tuyến, có năm nguyên tắc xác định giá đất, trong đó có nguyên tắc thị trường, nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Ngoài ra, việc xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà lợi ích các bên nhưng như thế nào là hài hoà?

Theo ông Tuyến, hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”.

Bên cạnh đó, việc định giá đất hiện nay gặp khó, một phần cũng do cơ sở, thông tin dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, chuẩn xác.

Doanh nghiệp "chùn tay"

Với việc định giá đất như hiện nay, giá đất bị đẩy lên quá cao, trong khi không tính đúng các chi phí phát triển dự án của doanh nghiệp, ông Hiệp cho rằng, sức hút đầu tư của các địa phương sẽ giảm.

Các doanh nghiệp phát triển dự án hiện đang rất khó khăn. Trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao.

"Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương, làm thay đổi bộ mặt đô thị của các địa phương", ông Hiệp đặt câu hỏi.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Contrexim cũng cho rằng, việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.

Nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, chính ông Cây cũng chưa bao giờ thấy giá bất động sản tăng đột biến như vậy.

Giá đất tăng cao không chỉ khiến người mua nhà gặp khó, mà theo ông Cây này, các doanh nghiệp cũng đối diện những thách thức rất lớn. "Chúng ta cần đặt ra câu hỏi rằng, với giá đất quá cao như hiện tại, thì liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước, quốc tế nào dám đến đầu tư tại Việt Nam?" ông Cây nói.

Trước thực trạng định giá đất hiện nay, ông Cây kiến nghị, doanh nghiệp phải được tham gia phản biện, công khai, minh bạch về giá đất trước khi nộp tiền sử dụng đất để đảm bảo công bằng, minh bạch, hài hoà lợi ích giữa các bên.

Còn theo ông Hiệp, Bộ Tài nguyên và môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư.

Các cơ quan nhà nước cần xem xét lại và có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương để thực hiện, ông Hiệp chia sẻ. Công tác định giá đất hiện nay đang tắc nghẽn do nhiều địa phương vẫn đang "chờ" hướng dẫn, chưa dám làm.

Chỉ khi công thức tính đã rõ ràng, hợp lý, mức giá đất mới có thể được tính đúng, không gây thiệt hại cho doanh nghiệp.

Còn theo ông Tuyến, để khơi thông công tác định giá đất đang đình trệ tại các địa phương do nhiều cán bộ sợ trách nhiệm, các cơ quan quản lý cần phải có một cơ chế pháp lý rõ ràng để bảo vệ cho đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất.

Tắc nghẽn định giá đất - Bài 10: 'Vỡ trận' vì tạm tính tiền sử dụng đất

Tắc nghẽn định giá đất - Bài 10: 'Vỡ trận' vì tạm tính tiền sử dụng đất

Bất động sản -  6 tháng
Nhiều doanh nghiệp đứng trước thách thức rất lớn khi phải nộp thêm tiền sử dụng đất bổ sung.
Tắc nghẽn định giá đất - Bài 10: 'Vỡ trận' vì tạm tính tiền sử dụng đất

Tắc nghẽn định giá đất - Bài 10: 'Vỡ trận' vì tạm tính tiền sử dụng đất

Bất động sản -  6 tháng
Nhiều doanh nghiệp đứng trước thách thức rất lớn khi phải nộp thêm tiền sử dụng đất bổ sung.
Bất động sản bước vào chu kỳ thanh lọc mạnh mẽ

Bất động sản bước vào chu kỳ thanh lọc mạnh mẽ

Bất động sản -  3 tuần

Sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ tạo cạnh tranh mạnh mẽ hơn, dẫn đến cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và các chủ đầu tư.

Bình Dương duyệt giá đất cho 3 dự án bất động sản

Bình Dương duyệt giá đất cho 3 dự án bất động sản

Bất động sản -  3 tuần

Ba dự án bất động sản được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt đơn giá đất để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sau đó bán hàng và ký hợp đồng mua bán.

Bảng giá đất liệu có đẩy giá bất động sản tăng mạnh?

Bảng giá đất liệu có đẩy giá bất động sản tăng mạnh?

Bất động sản -  4 tuần

Các bảng giá đất mới vừa có tác động làm tăng một cách trực tiếp song cũng có tác động gián tiếp giúp ổn định giá bất động sản.

Văn phòng cho thuê 'nhạy cảm' về giá

Văn phòng cho thuê 'nhạy cảm' về giá

Bất động sản -  2 ngày

Thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang ngày càng trở nên'nhạy cảm' với chi phí thuê do sức ép cạnh tranh lớn từ nguồn cung.

Bất động sản nhà ở 2025 tiếp tục tăng giá

Bất động sản nhà ở 2025 tiếp tục tăng giá

Bất động sản -  2 tuần

Chung cư, biệt thự, liền kề, đất nền được dự báo sẽ tiếp tục tăng giá trong năm 2025 do quỹ đất khan hiếm, chi phí đầu tư, đất đai tăng mạnh.

Thêm 422 biệt thự, nhà phố ở Aqua City được mua bán

Thêm 422 biệt thự, nhà phố ở Aqua City được mua bán

Bất động sản -  2 tuần

422 căn biệt thư, nhà phố thuộc khu đô thị Aqua City của Novaland vừa được xác nhận đủ điều kiện mua bán.

Bất động sản 2025: Chọn phân khúc nào để đầu tư?

Bất động sản 2025: Chọn phân khúc nào để đầu tư?

Bất động sản -  2 tuần

Tại các nền kinh tế mới nổi, bất động sản thương mại, bao gồm văn phòng, bán lẻ, khu công nghiệp... tiếp tục chiếm được nhiều sự quan tâm.

Bảng giá đất sẽ tác động ra sao đến doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm?

Bảng giá đất sẽ tác động ra sao đến doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm?

Bất động sản -  2 tuần

Doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm sẽ đối mặt với chi phí tiền thuê đất tăng đột biến, không đồng đều và có sự khác biệt rõ rệt ở từng thời điểm thuê.

Kinh tế tuần hoàn có thể trở thành động lực tăng trưởng mới?

Kinh tế tuần hoàn có thể trở thành động lực tăng trưởng mới?

Phát triển bền vững -  7 phút

Kinh tế tuần hoàn nhằm tiết kiệm tài nguyên, tối ưu hóa hiệu suất của doanh nghiệp, có thể trở thành động lực tăng trưởng theo lý thuyết kinh tế học.

Lao động ngoài trời gánh chịu biến đổi khí hậu

Lao động ngoài trời gánh chịu biến đổi khí hậu

Phát triển bền vững -  15 phút

Lao động ngoài trời, yếu tố giúp thành phố vận hành trơn tru, phải chịu ảnh hưởng lớn từ biến đổi khí hậu nhưng lại bị bỏ qua trong lưới an sinh xã hội.

Xe đạp Thống Nhất: Từ hào quang lụi tàn đến màn trở lại bùng nổ

Xe đạp Thống Nhất: Từ hào quang lụi tàn đến màn trở lại bùng nổ

Leader talk -  4 giờ

Quyết tâm trẻ hoá thương hiệu đã đưa Thống Nhất từ một hãng xe đạp vắng bóng nhiều năm trên thị trường, dần trở lại mạnh mẽ, từng bước lấy lại niềm tin và tăng sự hiện diện trong từng ngôi nhà Việt.

Doanh nghiệp vật liệu, xây dựng sẵn sàng 'vào sóng'

Doanh nghiệp vật liệu, xây dựng sẵn sàng 'vào sóng'

Doanh nghiệp -  4 giờ

Sau kết quả có phần chững lại năm vừa qua, doanh nghiệp xây dựng, đầu tư công được kỳ vọng sớm bứt phá trở lại, trở thành động lực dẫn dắt tăng trưởng năm 2025.

3 cơ hội của GIMO trong thời kinh tế số

3 cơ hội của GIMO trong thời kinh tế số

Diễn đàn quản trị -  5 giờ

GIMO đang tận dụng sức mạnh của công nghệ và nhu cầu về tài chính linh hoạt để phát triển những giải pháp thiết thực, mang lại giá trị bền vững cho người lao động.

F88 vươn tầm bằng văn hóa doanh nghiệp

F88 vươn tầm bằng văn hóa doanh nghiệp

Diễn đàn quản trị -  5 giờ

Câu chuyện về F88 không chỉ đơn giản là câu chuyện của một công ty cung cấp dịch vụ tài chính mà là một quá trình nuôi dưỡng con người, xây dựng văn hóa doanh nghiệp vững mạnh và tạo dựng sự khác biệt qua những giá trị tử tế, xuất phát từ trái tim.

Chính sách 'luồng xanh' và đầu tư công: Động lực tăng trưởng 2025

Chính sách 'luồng xanh' và đầu tư công: Động lực tăng trưởng 2025

Tiêu điểm -  21 giờ

Đầu tư công và chính sách “luồng xanh” thu hút FDI là động lực tăng trưởng kinh tế năm 2025, thúc đẩy hạ tầng và sản xuất công nghệ cao.