Mặc dù Luật Đất đai sửa đổi và các nghị định hướng dẫn thi hành đã có hiệu lực, nhưng định giá đất vẫn chậm, gây ách tắc cho các dự án.
Từng kỳ vọng khi các luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực, các doanh nghiệp sẽ có hành lang pháp lý rõ ràng, nhưng theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, thực tế vẫn còn những điểm nghẽn.
Trong đó, vấn đề về định giá đất vẫn nan giải, gây ách tắc đối với hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản.
Ông Hiệp cho biết một dự án của GP.Invest có quyết định giao đất cách đây chín tháng nhưng đến nay vẫn chưa xác định được giá đất.
Tuy nhiên, chín tháng chưa phải thời gian dài, bởi có những dự án của doanh nghiệp khác mất đến hai năm chưa định được giá đất, thậm chí có dự án nhà xây xong vẫn chưa định được giá đất.
Mặc dù có cải tiến hơn so với Nghị định 12 nhưng theo ông Hiệp, Nghị định 71 về xác định giá đất vẫn có những hạn chế khi áp dụng.
Trong Luật Đất đai quy định, phần chi phí hạ tầng sẽ được Sở Xây dựng địa phương kiểm tra dự toán xác nhận và thanh toán, nhưng hiện không thực hiện theo quy định này mà chỉ tính theo suất đầu tư.
Ví dụ, suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng là 960.000 đồng/m2. Mặc dù dự án có hạ tầng tốt, suất đầu tư lên đến 2,4 triệu đồng/m2, nhưng chi phí hạ tầng vẫn chỉ được tính 960.000 đồng/m2.
Chưa kể, doanh nghiệp làm bất động sản có muôn vàn chi phí vô hình, chi phí phát sinh không được tính đúng, tính đủ. "Ngay cả khi tính đủ, doanh nghiệp cũng đã gặp khó, chứ chưa nói tính chưa đủ", ông Hiệp nêu thực trạng.
Bên cạnh đó, một quy định khác tại Nghị định 71 cũng đang gây ra nhiều khó khăn là định giá đất dựa vào tài sản đấu giá gần nhất.
Ông Hiệp cho rằng việc lấy tài sản đấu giá gần nhất để so sánh với một dự án là không phù hợp vì việc doanh nghiệp triển khai một dự án 50ha khác với đấu giá một lô đất 200ha bởi mức đầu tư cho một dự án đồng bộ, hoàn thiện là rất lớn.
"Ở đâu lại có chuyện, quyết định giao đất ở trong cùng một khu vực, cùng một thửa đất, cách nhau bốn tháng, giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát", vị lãnh đạo doanh nghiệp này dẫn chứng.
Đồng quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nhìn nhận, vấn đề giá đất hiện nay đang là "điểm nghẽn của điểm nghẽn".
Nhiều địa phương hiện đang tồn rất nhiều dự án “đắp chiếu”, không triển khai được do không xác định được giá đất.
Theo ông Tuyến, có năm nguyên tắc xác định giá đất, trong đó có nguyên tắc thị trường, nhưng không ai giải thích nguyên tắc thị trường là gì. Ngoài ra, việc xác định giá đất phải đảm bảo hài hoà lợi ích các bên nhưng như thế nào là hài hoà?
Theo ông Tuyến, hài hoà là phải đảm bảo tất cả các bên cùng được đảm bảo lợi ích. Còn nếu tình trạng xác định giá đất vẫn tiếp tục như bây giờ thì chắc chắn doanh nghiệp sẽ “đứng hình”.
Bên cạnh đó, việc định giá đất hiện nay gặp khó, một phần cũng do cơ sở, thông tin dữ liệu đầu vào chưa đầy đủ, chuẩn xác.
Với việc định giá đất như hiện nay, giá đất bị đẩy lên quá cao, trong khi không tính đúng các chi phí phát triển dự án của doanh nghiệp, ông Hiệp cho rằng, sức hút đầu tư của các địa phương sẽ giảm.
Các doanh nghiệp phát triển dự án hiện đang rất khó khăn. Trong Luật Đất đai đã nói rõ nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Nhưng trong cách tính giá đất hiện nay, các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao.
"Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án? Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương, làm thay đổi bộ mặt đô thị của các địa phương", ông Hiệp đặt câu hỏi.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch Contrexim cũng cho rằng, việc giá đất đẩy lên cao sẽ ảnh hưởng đến thu hút đầu tư.
Nhiều năm tham gia phát triển thị trường bất động sản, chính ông Cây cũng chưa bao giờ thấy giá bất động sản tăng đột biến như vậy.
Giá đất tăng cao không chỉ khiến người mua nhà gặp khó, mà theo ông Cây này, các doanh nghiệp cũng đối diện những thách thức rất lớn. "Chúng ta cần đặt ra câu hỏi rằng, với giá đất quá cao như hiện tại, thì liệu còn doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước, quốc tế nào dám đến đầu tư tại Việt Nam?" ông Cây nói.
Trước thực trạng định giá đất hiện nay, ông Cây kiến nghị, doanh nghiệp phải được tham gia phản biện, công khai, minh bạch về giá đất trước khi nộp tiền sử dụng đất để đảm bảo công bằng, minh bạch, hài hoà lợi ích giữa các bên.
Còn theo ông Hiệp, Bộ Tài nguyên và môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư.
Các cơ quan nhà nước cần xem xét lại và có hướng dẫn cụ thể cho các địa phương để thực hiện, ông Hiệp chia sẻ. Công tác định giá đất hiện nay đang tắc nghẽn do nhiều địa phương vẫn đang "chờ" hướng dẫn, chưa dám làm.
Chỉ khi công thức tính đã rõ ràng, hợp lý, mức giá đất mới có thể được tính đúng, không gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
Còn theo ông Tuyến, để khơi thông công tác định giá đất đang đình trệ tại các địa phương do nhiều cán bộ sợ trách nhiệm, các cơ quan quản lý cần phải có một cơ chế pháp lý rõ ràng để bảo vệ cho đội ngũ, tổ chức tư vấn định giá đất.
Tags:
Tags:
Sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ tạo cạnh tranh mạnh mẽ hơn, dẫn đến cuộc thanh lọc mới về sản phẩm và các chủ đầu tư.
Ba dự án bất động sản được UBND tỉnh Bình Dương phê duyệt đơn giá đất để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sau đó bán hàng và ký hợp đồng mua bán.
Các bảng giá đất mới vừa có tác động làm tăng một cách trực tiếp song cũng có tác động gián tiếp giúp ổn định giá bất động sản.
Quy trình lựa chọn nhà đầu tư, lập dự án dự án phức tạp, gian nan không kém nhà ở thương mại là hai trong số nhiều lý do khiến việc đầu tư nhà ở xã hội mãi ì ạch.
Quyết định 26/2025 vừa được UBND TP.HCM ban hành sẽ tháo gỡ hàng loạt các vướng mắc trong việc quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay trên địa bàn thành phố.
Với giá nhà đất cao như hiện nay, việc vay ngân hàng mua nhà có thể đặt người mua trước những áp lực tài chính lớn, thậm chí rơi vào vòng xoáy nợ nần.
Hồ Núi Cốc, viên ngọc ẩn mình giữa miền trung du, sắp được đánh thức. Dự án Flamingo Majestic Island Resort hứa hẹn biến nơi đây thành điểm đến nghỉ dưỡng đẳng cấp, mở ra một chương mới cho du lịch Thái Nguyên.
VIAC chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Novaland và Nova An Phú, buộc Sài Gòn Co.op thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng phát triển dự án Sài Gòn Co.op An Phú.
Thương vụ hợp tác giữa KBC với The Trump Organization chỉ đơn thuần là bước đi trong ngành bất động sản hay còn những toan tính khác của doanh nghiệp ông Đặng Thành Tâm?
Chiến tranh thương mại và kinh tế toàn cầu giảm tốc gây áp lực lên xuất khẩu, chuỗi cung ứng và tăng trưởng kinh tế Việt Nam.
Người được coi là cầu nối trong các dự án liên doanh, hợp tác quốc tế là ông Tan Bo Quan vừa được bầu làm chủ tịch hội đồng quản trị Tập đoàn Bamboo Capital.
Các ngành nhựa và cao su đang chủ động xanh hóa, áp dụng kinh tế tuần hoàn để đáp ứng yêu cầu thị trường cũng như các quy định của pháp luật.
Logistics xanh không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc, nếu không chuyển đổi doanh nghiệp ngành này sẽ bị loại khỏi “sân chơi” toàn cầu.
Các doanh nghiệp Hoa Kỳ đang tăng mức độ quan tâm và mở rộng đầu tư tại Việt Nam, tập trung vào công nghệ cao, năng lượng và chuỗi cung ứng, đánh dấu một bước tiến mới.
Các chuyên gia tài chính đều chung góc nhìn tích cực về sự cải thiện chất lượng tài sản ngân hàng cùng sự hồi phục chung của nền kinh tế, đặc biệt với những tháo gỡ ở nhóm ngành bất động sản.
