Vòng luẩn quẩn giữa giá đất và giá nhà

Phương Linh Thứ tư, 27/11/2024 - 11:41

Giá đất tăng phi mã và vướng mắc trong định giá đất đang đẩy giá nhà lên mức "phi lý" và làm giảm khả năng thanh khoản.

Tăng giá đất và áp lực lên giá nhà ở

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest kiêm Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cảnh báo những khó khăn trong việc định giá đất đang tạo ra trở ngại lớn cho doanh nghiệp bất động sản, đẩy thị trường vào tình trạng "vòng luẩn quẩn" giữa giá đất và giá nhà.

Ông Hiệp chỉ ra rằng hàng loạt dự án đang bị đình trệ do vướng mắc trong định giá đất. "Nhiều dự án hoàn thiện nhưng chưa được định giá, chưa thể mở bán. Tắc định giá đất làm chậm tiến độ đầu tư xây dựng," ông nói.

Phương pháp định giá đất hiện nay, theo ông Hiệp, khiến giá đất tăng nhanh bất hợp lý. "Có những dự án chỉ trong vòng sáu tháng, giá đất đã tăng gấp đôi," ông dẫn chứng.

Một số dự án chung cư thậm chí có giá lên đến 500 triệu đồng mỗi mét vuông, mức giá ông gọi là "phi lý", khi giá đất hiện chiếm tới 40% giá thành bất động sản.

Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ cơ quan chức năng, giá bất động sản sẽ tiếp tục leo thang, ông cảnh báo. "Cứ như vậy, tưởng rằng bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng tốt về giá, song rất nhanh sẽ không có người mua, giá cao như vậy thì ai mua?", ông Hiệp đặt câu hỏi.

"Giá bất động sản Việt Nam có thể vượt cả khu vực và trở thành cao nhất thế giới. Nhưng khi giá vượt quá khả năng chi trả của người dân, thanh khoản sẽ đóng băng, đẩy các doanh nghiệp đến nguy cơ sụp đổ", ông Hiệp nhận định.

Theo Bộ Xây dựng, bảng giá đất mới được xây dựng theo Luật Đất đai 2024, với nguyên tắc "sát giá thị trường" có thể làm tăng chi phí xây dựng, đẩy giá nhà tăng từ 15-20%. Hiện tại, tiền sử dụng đất chiếm từ 7-20% tổng chi phí với các dự án chung cư cao tầng và 25-50% với biệt thự, liền kề.

Ngoài chi phí liên quan đến đất, giá thành bất động sản còn được cấu thành từ chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - tiện ích, chi phí vốn vay, bán hàng, thuế... Nhưng đa số các chi phí này được Bộ Xây dựng đánh giá là ít biến động nên chi phí giá đất chính là yếu tố làm thay đổi giá nhà ở thời gian qua.

Bên cạnh đó, nhiều tỉnh, thành phố đã điều chỉnh bảng giá đất với mức tăng đáng kể. Ví dụ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tăng từ 20-30%, trong khi Hải Dương tăng gấp 2,5 lần. TP. HCM cũng đề xuất bảng giá đất mới với mức tăng mạnh.

Ông Hiệp nhấn mạnh rằng nếu không có các biện pháp điều chỉnh, tình trạng "giá nhà tăng theo giá đất" sẽ tiếp tục làm trầm trọng thêm các vấn đề của thị trường bất động sản, tạo áp lực nặng nề lên doanh nghiệp và người mua nhà.

Căn hộ đã thiết lập mặt bằng giá mới ở mức cao. Ảnh: Hoàng Anh

Áp lực lên doanh nghiệp

Tại Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng nay, ông Hiệp nhấn mạnh rằng sự cân bằng giữa cung và cầu là yếu tố then chốt để thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng bài toán lớn nhất hiện nay là giá bất động sản. "Việc giảm giá bất động sản không dễ dàng, bởi điều này đòi hỏi phải điều chỉnh hệ thống pháp lý, đặc biệt là trong định giá đất, để kiểm soát giá và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường," ông nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định rằng tình trạng thiếu hụt nguồn cung do vướng mắc pháp lý và giá đất tăng cao đang khiến việc giảm giá bất động sản trở nên khó khăn.

Theo ông Đính, giá nhà ở vẫn "neo" ở mức cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt tại phân khúc căn hộ. Dù nguồn cung đã có dấu hiệu cải thiện, nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu, dẫn đến mất cân đối cung cầu ngày càng nghiêm trọng.

Ông Hiệp cho biết, phần lớn nguồn cung mới hiện nay tập trung vào các sản phẩm tiêu chuẩn cao, kéo theo chi phí đầu tư lớn, đặc biệt là chi phí đất đai.

Bên cạnh áp lực giá, các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với yêu cầu nâng cao chất lượng sản phẩm để đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của khách hàng.

"Cạnh tranh không chỉ dừng lại ở giá bán mà còn ở chất lượng sản phẩm," ông Hiệp nói, đồng thời nhấn mạnh rằng tập trung vào chất lượng sẽ giúp doanh nghiệp xây dựng thương hiệu bền vững hơn.

Trong hai năm qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự thanh lọc của những nhà đầu tư không chuyên nghiệp và thiếu năng lực. Các thay đổi trong hệ thống pháp lý cũng đặt ra tiêu chuẩn cao hơn, buộc các doanh nghiệp phải có năng lực và kinh nghiệm thực sự để tồn tại và phát triển, ông Hiệp nhận định.

Tắc nghẽn định giá đất -  Bài 11: Giá bất động sản neo cao

Tắc nghẽn định giá đất - Bài 11: Giá bất động sản neo cao

Bất động sản -  10 tháng
Với những thay đổi lớn trong pháp luật về định giá đất, nhiều chuyên gia cho rằng, giá bất động sản trong thời gian tới khó có thể giảm.
Tắc nghẽn định giá đất -  Bài 11: Giá bất động sản neo cao

Tắc nghẽn định giá đất - Bài 11: Giá bất động sản neo cao

Bất động sản -  10 tháng
Với những thay đổi lớn trong pháp luật về định giá đất, nhiều chuyên gia cho rằng, giá bất động sản trong thời gian tới khó có thể giảm.
Sự khác biệt cơ bản của thẩm định giá và định giá đất

Sự khác biệt cơ bản của thẩm định giá và định giá đất

Leader talk -  10 tháng

Trong khi hoạt động thẩm định giá có bản chất là định tính, thì quy định "cứng" lại là đặc trưng của định giá đất, dẫn đến những vướng mắc trong công tác thực hiện.

Lo ngại rủi ro pháp lý, định giá đất đình trệ

Lo ngại rủi ro pháp lý, định giá đất đình trệ

Tiêu điểm -  1 năm

Khâu định giá đất của các dự án vẫn tắc, gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp.

Tắc nghẽn định giá đất - Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản

Tắc nghẽn định giá đất - Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản

Bất động sản -  11 tháng

Ách tắc định giá đất khiến hàng trăm dự án bất động sản mắc kẹt, làm tắc nghẽn nguồn lực đất đai, gây tổn hại sức khoẻ của doanh nghiệp và sự phát triển của các địa phương.

Thực hư chung cư đã bàn giao chưa có sổ hồng không được chuyển nhượng

Thực hư chung cư đã bàn giao chưa có sổ hồng không được chuyển nhượng

Bất động sản -  1 giờ

Giới chuyên gia cho rằng, cần làm rõ quy định về việc chuyển nhượng căn hộ đã bàn giao nhưng chưa có sổ hồng để tránh gây hoang mang cho người mua nhà.

Gánh nặng tiền sử dụng đất bổ sung: Doanh nghiệp kiến nghị gỡ vướng

Gánh nặng tiền sử dụng đất bổ sung: Doanh nghiệp kiến nghị gỡ vướng

Bất động sản -  3 giờ

Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 tiếp tục giữ nguyên quy định về khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung có thể khiến nhiều doanh nghiệp chịu thêm gánh nặng tài chính.

Chung cư Hà Nội tràn nguồn cung giá cao, áp lực bán hàng ngày càng lớn

Chung cư Hà Nội tràn nguồn cung giá cao, áp lực bán hàng ngày càng lớn

Bất động sản -  2 ngày

Thị trường chung cư Hà Nội đón làn sóng nguồn cung mới với giá bán cao, khiến nhiều chủ đầu tư đối mặt áp lực lớn trong việc tiêu thụ sản phẩm.

Men say đô thị ở Bắc Ninh: Hưng phấn hay bong bóng?

Men say đô thị ở Bắc Ninh: Hưng phấn hay bong bóng?

Bất động sản -  4 ngày

Bắc Ninh đang chứng kiến làn sóng đầu tư đô thị hàng chục nghìn tỷ đồng. Nhưng liệu đó là dấu hiệu tăng trưởng hay nguy cơ bội cung, bong bóng thị trường?

Bất động sản Đà Nẵng: Nghỉ dưỡng hạ nhiệt, chung cư soán ngôi

Bất động sản Đà Nẵng: Nghỉ dưỡng hạ nhiệt, chung cư soán ngôi

Bất động sản -  4 ngày

Bất động sản nghỉ dưỡng ven biển tại Đà Nẵng đang ở giai đoạn trầm lắng sau thời gian tăng trưởng nóng, trong khi chung cư sở hữu lâu dài lại trở thành lựa chọn ưu tiên của các nhà đầu tư.

Ngày hội Môi giới bất động sản 2025: Sẵn sàng bứt tốc

Ngày hội Môi giới bất động sản 2025: Sẵn sàng bứt tốc

Nhịp cầu kinh doanh -  14 giây

Ngày hội Môi giới bất động sản Việt Nam 2025 với chủ đề "FLY UP – VARS vững tâm, vươn tầm mới" sẽ chính thức diễn ra vào ngày 27–28/6 tại TP. Bắc Giang.

Quốc hội chốt giảm thuế VAT 2% đến hết năm 2026

Quốc hội chốt giảm thuế VAT 2% đến hết năm 2026

Tiêu điểm -  9 phút

Quốc hội thông qua nghị quyết giảm thuế VAT còn 8%, áp dụng tới cuối năm 2026 nhằm hỗ trợ sản xuất, kinh doanh.

Ấn tượng từ Gala ROXMei 'Đẹp và chất' của ROX Group

Ấn tượng từ Gala ROXMei 'Đẹp và chất' của ROX Group

Nhịp cầu kinh doanh -  12 phút

Gala “Đẹp và chất" tối 15/6 đã đưa cán bộ nhân viên ROX Group và khách mời đi qua hành trình đầy cảm xúc từ những khoảnh khắc đẹp nhất trong mùa ROXMei 2025, thời khắc ý nghĩa khởi đầu cho hành trình 30 năm thuận ích đến những phút giây thăng hoa cùng âm nhạc.

Truy xuất nguồn gốc: 'Giấy thông hành' cho hàng Việt ra thế giới

Truy xuất nguồn gốc: 'Giấy thông hành' cho hàng Việt ra thế giới

Tiêu điểm -  48 phút

Truy xuất nguồn gốc đóng vai trò quyết định trong năng lực cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam, khi các thị trường EU, Mỹ liên tục siết chặt các tiêu chuẩn kỹ thuật.

Thực hư chung cư đã bàn giao chưa có sổ hồng không được chuyển nhượng

Thực hư chung cư đã bàn giao chưa có sổ hồng không được chuyển nhượng

Bất động sản -  1 giờ

Giới chuyên gia cho rằng, cần làm rõ quy định về việc chuyển nhượng căn hộ đã bàn giao nhưng chưa có sổ hồng để tránh gây hoang mang cho người mua nhà.

Gánh nặng tiền sử dụng đất bổ sung: Doanh nghiệp kiến nghị gỡ vướng

Gánh nặng tiền sử dụng đất bổ sung: Doanh nghiệp kiến nghị gỡ vướng

Bất động sản -  3 giờ

Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 tiếp tục giữ nguyên quy định về khoản thu tiền sử dụng đất bổ sung có thể khiến nhiều doanh nghiệp chịu thêm gánh nặng tài chính.

Vosco chi hơn 1.850 tỷ đồng mua hai tàu dầu cũ

Vosco chi hơn 1.850 tỷ đồng mua hai tàu dầu cũ

Doanh nghiệp -  5 giờ

Vosco sẽ bổ sung thêm vào đội tàu hai tàu dầu được đóng tại Trung Quốc từ năm 2021, với tổng mức đầu tư hơn 1.850 tỷ đồng.