Vòng luẩn quẩn giữa giá đất và giá nhà

Tăng giá đất và áp lực lên giá nhà ở

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest kiêm Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, cảnh báo những khó khăn trong việc định giá đất đang tạo ra trở ngại lớn cho doanh nghiệp bất động sản, đẩy thị trường vào tình trạng "vòng luẩn quẩn" giữa giá đất và giá nhà.

Ông Hiệp chỉ ra rằng hàng loạt dự án đang bị đình trệ do vướng mắc trong định giá đất. "Nhiều dự án hoàn thiện nhưng chưa được định giá, chưa thể mở bán. Tắc định giá đất làm chậm tiến độ đầu tư xây dựng," ông nói.

Phương pháp định giá đất hiện nay, theo ông Hiệp, khiến giá đất tăng nhanh bất hợp lý. "Có những dự án chỉ trong vòng sáu tháng, giá đất đã tăng gấp đôi," ông dẫn chứng.

Một số dự án chung cư thậm chí có giá lên đến 500 triệu đồng mỗi mét vuông, mức giá ông gọi là "phi lý", khi giá đất hiện chiếm tới 40% giá thành bất động sản.

Nếu không có sự can thiệp kịp thời từ cơ quan chức năng, giá bất động sản sẽ tiếp tục leo thang, ông cảnh báo. "Cứ như vậy, tưởng rằng bất động sản Việt Nam đang tăng trưởng tốt về giá, song rất nhanh sẽ không có người mua, giá cao như vậy thì ai mua?", ông Hiệp đặt câu hỏi.

"Giá bất động sản Việt Nam có thể vượt cả khu vực và trở thành cao nhất thế giới. Nhưng khi giá vượt quá khả năng chi trả của người dân, thanh khoản sẽ đóng băng, đẩy các doanh nghiệp đến nguy cơ sụp đổ", ông Hiệp nhận định.

Theo Bộ Xây dựng, bảng giá đất mới được xây dựng theo Luật Đất đai 2024, với nguyên tắc "sát giá thị trường" có thể làm tăng chi phí xây dựng, đẩy giá nhà tăng từ 15-20%. Hiện tại, tiền sử dụng đất chiếm từ 7-20% tổng chi phí với các dự án chung cư cao tầng và 25-50% với biệt thự, liền kề.

Ngoài chi phí liên quan đến đất, giá thành bất động sản còn được cấu thành từ chi phí đầu tư xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - tiện ích, chi phí vốn vay, bán hàng, thuế... Nhưng đa số các chi phí này được Bộ Xây dựng đánh giá là ít biến động nên chi phí giá đất chính là yếu tố làm thay đổi giá nhà ở thời gian qua.

Bên cạnh đó, nhiều tỉnh, thành phố đã điều chỉnh bảng giá đất với mức tăng đáng kể. Ví dụ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tăng từ 20-30%, trong khi Hải Dương tăng gấp 2,5 lần. TP. HCM cũng đề xuất bảng giá đất mới với mức tăng mạnh.

Ông Hiệp nhấn mạnh rằng nếu không có các biện pháp điều chỉnh, tình trạng "giá nhà tăng theo giá đất" sẽ tiếp tục làm trầm trọng thêm các vấn đề của thị trường bất động sản, tạo áp lực nặng nề lên doanh nghiệp và người mua nhà.

Áp lực lên doanh nghiệp

Tại Diễn đàn Phát triển bền vững thị trường bất động sản do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức sáng nay, ông Hiệp nhấn mạnh rằng sự cân bằng giữa cung và cầu là yếu tố then chốt để thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng bài toán lớn nhất hiện nay là giá bất động sản. "Việc giảm giá bất động sản không dễ dàng, bởi điều này đòi hỏi phải điều chỉnh hệ thống pháp lý, đặc biệt là trong định giá đất, để kiểm soát giá và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường," ông nói.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định rằng tình trạng thiếu hụt nguồn cung do vướng mắc pháp lý và giá đất tăng cao đang khiến việc giảm giá bất động sản trở nên khó khăn.

Theo ông Đính, giá nhà ở vẫn "neo" ở mức cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt tại phân khúc căn hộ. Dù nguồn cung đã có dấu hiệu cải thiện, nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu, dẫn đến mất cân đối cung cầu ngày càng nghiêm trọng.

Ông Hiệp cho biết, phần lớn nguồn cung mới hiện nay tập trung vào các sản phẩm tiêu chuẩn cao, kéo theo chi phí đầu tư lớn, đặc biệt là chi phí đất đai.

Bên cạnh áp lực giá, các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với yêu cầu nâng cao chất lượng sản phẩm để đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của khách hàng.

"Cạnh tranh không chỉ dừng lại ở giá bán mà còn ở chất lượng sản phẩm," ông Hiệp nói, đồng thời nhấn mạnh rằng tập trung vào chất lượng sẽ giúp doanh nghiệp xây dựng thương hiệu bền vững hơn.

Trong hai năm qua, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự thanh lọc của những nhà đầu tư không chuyên nghiệp và thiếu năng lực. Các thay đổi trong hệ thống pháp lý cũng đặt ra tiêu chuẩn cao hơn, buộc các doanh nghiệp phải có năng lực và kinh nghiệm thực sự để tồn tại và phát triển, ông Hiệp nhận định.