Cùng với đà tăng giá 'không ngừng nghỉ' của căn hộ chung cư, giá thuê căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt ở khu vực trung tâm cũng liên tục tăng cao.
Vắng bóng căn hộ cho thuê dưới 10 triệu đồng/tháng
Mặt bằng giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới đã khiến giá thuê căn hộ cũng có xu hướng “leo thang”, với mức tăng trung bình từ 10-20% trong năm 2024.
Ở khu vực trung tâm thành phố, gần như “vắng bóng” các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng. Giá thuê căn hộ một phòng ngủ phổ biến từ 10 - 15 triệu đồng/tháng, hai phòng ngủ từ 15 - 20 triệu đồng/tháng.
Tại khu vực vùng ven, giá thuê căn hộ trung bình từ 6,5 - 15 triệu/tháng, tăng từ mức phổ biến từ 3-8 triệu đồng/tháng trong vòng chưa đầy 5 năm.
Xu hướng tăng giá này được thúc đẩy do nhu cầu thuê nhà tăng cao trước tình trạng giá bán vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người lao động, khiến việc thuê nhà trở thành giải pháp tất yếu.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, đến thời điểm cuối năm 2024, giá sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại Hà Nội đã đạt 70 triệu đồng/m2, tăng 35,4% theo năm, khi các dự án mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang, kéo theo mặt bằng giá thứ cấp cũng tăng mạnh.
Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội, phản ánh mức biến động giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được hội chọn lọc và quan sát, tính đến thời điểm cuối năm 2024, đã tăng hơn 27 điểm phần trăm so với cuối năm 2023 và 72,4 điểm phần trăm so với quý II/2019.
Trong hơn 5 năm qua, giá bán căn hộ đã bước vào chu kỳ tăng giá kéo dài tới hiện tại, thậm chí vượt xa nhiều phân khúc khác.
Việc giá căn hộ không ngừng leo thang cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược định giá của chủ nhà. Khi giá nhà tăng cao buộc các chủ nhà buộc phải nâng giá thuê để đảm bảo lợi nhuận và cân bằng dòng tiền đầu tư.
Dù thực tế, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp mức tăng giá nhà. Tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng một nửa giá nhà trong năm 2024, trên nền tảng tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ tại Việt Nam chỉ ở mức khoảng dưới 4%, phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với việc gửi tiết kiệm.
Bên cạnh đó, việc giá vật liệu xây dựng, chi phí bảo trì và phí quản lý chung cư gia tăng cũng góp phần đẩy giá thuê lên mức mới, đặc biệt là đối với các căn hộ có vị trí tốt và tiện ích đầy đủ.
Sự thay đổi trong tư duy và lối sống của người trẻ, đề cao sự linh hoạt trong việc lựa chọn nơi sống, ưu tiên thuê nhà để dễ dàng thay đổi chỗ ở theo công việc, phong cách sống, hoặc tiếp cận các khu vực có tiện ích tốt hơn, cũng là một trong những nguyên nhân góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường căn hộ cho thuê.
Cùng với xu hướng tăng giá chung của thị trường bất động sản, giá thuê nhà trọ, chung cư mini,... cũng tăng vọt.
Việc giá thuê liên tục tăng cao, khiến nhiều người lao động, đặc biệt là người trẻ, có thu nhập trung bình và thấp, gặp khó khăn trong việc duy trì cuộc sống tại đô thị. Khi chi phí thuê nhà chiếm tới 35-50% thu nhập.
Cộng với các chi phí sinh hoạt khác, người trẻ gần như không có khả năng tích lũy. Nhiều người không còn đủ khả năng chi trả, buộc phải thu hẹp không gian sống, tìm kiếm lựa chọn rẻ hơn hoặc thậm chí rời khỏi các thành phố lớn.
Thuê nhà cũng là một "gánh nặng" với nhiều người trẻ
Việc nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp, hạng sang, trong khi nhu cầu thuê nhà vẫn cao khiến nhiều người lao động, bao gồm cả lao động trẻ có trình độ, gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nơi ở phù hợp với ngân sách.
Đáng chú ý, không chỉ lao động phổ thông, mà cả những lao động trẻ có trình độ cao cũng bắt đầu rời khỏi trung tâm đô thị. Khi chất lượng sống chưa đáp ứng kỳ vọng do người trẻ khó tìm được không gian sống thoải mái và chất lượng dịch vụ tốt với mức giá thuê phải chăng.
Đồng thời, các tỉnh, thành vệ tinh cũng đang phát triển mạnh mẽ với nhiều khu công nghiệp, trung tâm công nghệ và dịch vụ hiện đại, với mức lương tại không quá chênh lệch so với trung tâm, nhưng chi phí sinh hoạt rẻ hơn đáng kể.
Xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven ngày càng rõ ràng hơn, nhờ giá thuê thấp hơn khoảng 20-30% so với trung tâm. Tuy nhiên, việc dịch chuyển ra xa cũng mang đến nhiều thách thức khi hệ thống giao thông công cộng chưa phát triển đồng bộ, chi phí đi lại tăng lên.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc ngày càng nhiều người lao động trẻ, nhất là lao động trẻ có trình độ, rời khỏi trung tâm đô thị có thể ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
Do đó, bên cạnh việc tiếp tục thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở xã hội, để hỗ trợ lao động trẻ, nhà nước cần sớm nghiên cứu phát triển quỹ nhà ở cho thuê dài hạn với giá rẻ, ưu tiên nhóm lao động trẻ, công nhân viên chức, trí thức trẻ, các lao động làm việc trong ngành nghề trọng điểm.
Các chủ đầu tư cần được huyến khích tham gia xây dựng nhà ở giá rẻ thông qua ưu đãi thuế, hỗ trợ vay vốn hoặc giảm chi phí đất. Đồng thời, Chính phủ cần đẩy mạnh phát triển hệ thống giao thông công cộng, giúp người lao động dễ dàng di chuyển từ khu vực giá rẻ đến trung tâm làm việc.
Nhà nước có thể nghiên cứu áp dụng mô hình ký túc xá cho lao động đô thị như tại Singapore. Theo đó, chính phủ quốc gia này đã cung cấp nhà ở giá rẻ cho người trẻ, người độc thân và lao động có trình độ thông qua các chính sách đặc thù.
Người lao động trẻ mới ra trường, chưa có khả năng mua nhà, có thể thuê căn hộ với giá thấp hơn thị trường 40-50%. Khi có đủ tài chính, họ có thể mua căn hộ với chương trình trợ giá và và vay mua nhà lãi suất thấp.
Thứ hai là mô hình ký túc xá chuyên dụng cho lao động, chủ yếu phục vụ lao động nhập cư và lao động trẻ chưa có nhà ở ổn định. Mỗi ký túc xá có sức chứa từ 1.000 - 25.000 người, được quản lý theo mô hình hiện đại với phòng ở sạch sẽ, an ninh đảm bảo, có khu sinh hoạt chung, bếp ăn, nhà tắm, phòng giải trí. Hệ thống vận hành chặt chẽ, đảm bảo tiêu chuẩn vệ sinh, an toàn lao động.
Còn về dài hạn, đối với các chủ đầu tư, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, để đảm bảo thị trường phát triển bền vững, các chủ đầu tư cần nghiên cứu phát triển các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp hơn với nhu cầu của đại đa số người dân.
Bởi, mặc dù nhu cầu về nhà ở cao cấp rất lớn, nhưng nhu cầu chính và chiếm tỷ trọng lớn nhất trong thị trường là nhà ở giá bình dân, trung cấp.
Thị trường bất động sản sẽ buộc phải điều chỉnh khi cung - cầu ngày càng lệch pha khiến sức mua giảm sút, người có nhu cầu mua nhà ở để ở không đủ năng lực tài chính.
Trong khi đó, các nhà đầu tư chung cư nhiều khả năng cũng sẽ gặp khó trong việc cho thuê căn hộ, khi giá thuê ngày càng tăng cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người thuê nhà. Tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ nhiều khả năng sẽ ngày càng thấp trong tương lai.
