Nguồn cung căn hộ bùng nổ ở Hưng Yên

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount cho biết, nhờ lợi thế về vị trí, hạ tầng giao thông, khu Đông, bao gồm cả Hưng Yên sẽ tạo ra hấp lực, thu hút nhiều chủ đầu tư lớn và được dự báo sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản Hà Nội trong dài hạn.

Giai đoạn 2025-2026, Văn Giang (Hưng Yên) sẽ cung cấp khoảng một phần ba lượng căn hộ cho Hà Nội và vùng lân cận.

Theo số liệu từ One Mount, tổng lượng giao dịch chung cư sơ cấp Hà Nội và Văn Giang trong năm 2024 ghi nhận khoảng 33.800 căn, gấp hơn ba lần so với năm 2023.

Trong đó, khu Đông có số lượng giao dịch là 12.800 căn, chiếm 38% toàn thị trường Hà Nội.

Xét riêng về nguồn cung của thị trường khu Đông, trong năm 2024 huyện Gia Lâm có 11.000 căn, chiếm 85% tại khu vực phát triển bậc nhất Hà Nội này. Tuy nhiên, lượng sản phẩm sẽ giảm mạnh trong năm 2025 và dự kiến không còn nguồn cung trong năm 2026.

Tại Long Biên, nguồn cung trong năm 2024 vẫn còn hạn chế với hơn 600 căn, dự kiến tăng lên 2.800 căn trong năm 2025 do một số chủ đầu tư đã hoàn thiện xong pháp lý và đang khởi công xây dựng. Song, con số này dự kiến cũng sẽ giảm gần một nửa vào năm 2026.

Thay vào đó, là nguồn cung căn hộ tại Hưng Yên tăng mạnh để cung cấp cho thị trường Hà Nội.

Nổi bật, trong năm 2024 nguồn cung tại Văn Giang (Hưng Yên) là 2.200 căn, dự kiến trong năm 2025 sẽ tăng gấp ba lần và cán mốc hơn 11.000 căn vào năm 2026.

Con số này tương đương năm có nguồn cung cao nhất của huyện Gia Lâm là 2024. Phần lớn lượng nguồn cung này tập trung tại các khu đô thị vệ tinh tích hợp nhiều tiện ích đã hình thành như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Ecopark.

Số liệu từ CBRE cũng cho thấy, các khu vực xa trung tâm như Văn Giang (tỉnh Hưng Yên giáp ranh Hà Nội) đang ghi nhận sự gia tăng mạnh mẽ về nguồn cung.

Điều này được thúc đẩy bởi sự phát triển của các dự án đại đô thị lớn. Song trái với quan điểm cho rằng, các căn hộ xa trung tâm thường có giá rẻ, nguồn cung mới này tại Hưng Yên lại có giá tăng cao, bởi phần lớn nguồn cung là căn hộ cao cấp.

Với nguồn cung căn hộ mới này, mặt bằng giá bán căn hộ Hà Nội tiếp tục tăng mạnh. Tính đến quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Trong năm 2024, giá bán sơ cấp chung cư đã ghi nhận mức tăng mạnh, tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái và 12% so với quý trước. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được thị trường nhà ở Hà Nội trong vòng tám năm trở lại đây.

Cú huých từ hạ tầng

Theo nhận định từ ông Tiến, Văn Giang trở thành tâm điểm thị trường chung cư Hà Nội và Hưng Yên trong giai đoạn 2025 - 2026. Điều này được thúc đẩy bởi hai yếu tố.

Thứ nhất là chính sách giãn dân khu trung tâm. Khi quỹ đất khu vực nội thành đang dần cạn kiệt, thành phố đã và đang có những chính sách hạn chế dân số tại khu vực lõi trung tâm và chuyển hướng dân sinh đến các khu vực ngoại thành như Long Biên, Gia Lâm và các khu vực vệ tinh như Văn Giang (Hưng Yên).

Theo quy hoạch phát triển của thủ đô và Văn Giang (Hưng Yên), tính đến năm 2030, khu vực phía Đông dự kiến có 1,05 triệu dân, tăng 39% so với năm 2022. Những yếu tố về dân số này sẽ tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở và tiện ích sống tại khu Đông trong thời gian tới.

Thứ hai là tầm nhìn quy hoạch các quận phía Đông của TP. Hà Nội và tỉnh Hưng Yên. Trong thời gian tới, việc hoàn thiện các dự án giao thông trọng điểm như vành đai 3.5, vành đai 4, cầu Mễ Sở, cầu Hồng Hà... sẽ tạo ra một cú hích lớn cho sự phát triển của Văn Giang.

Thời gian di chuyển rút ngắn, kết nối giao thông thuận tiện sẽ thu hút một lượng lớn dân cư, doanh nghiệp đến đầu tư và sinh sống.

Với tầm nhìn quy hoạch vùng Thủ đô và sự đầu tư bài bản của các đơn vị phát triển bất động sản, ông Tiến cho rằng, sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Vinhomes, CapitaLand,...và lợi thế về quỹ đất, sự quy hoạch bài bản của hạ tầng giao thông,... giúp cho Văn Giang (Hưng Yên) nhiều dư địa phát triển trong những năm tới.

Thực tế cho thấy, đến hiện tại, tỷ lệ lấp đầy tại Ocean Park 1 ở mức cao với gần 60.000 cư dân chuyển về sinh sống sau 5 năm hoạt động. Việc di chuyển từ các quận ngoại thành tới khu vực trung tâm cũ không còn là rào cản, cùng với giá bất động sản ở các khu đô thị mới này sẽ vừa đa dạng và vừa túi tiền hơn là yếu tố khiến nhiều khách hàng, nhà đầu tư lựa chọn về sinh sống.

Theo nhiều chuyên gia, kịch bản này nhiều khả năng sẽ tiếp tục xảy ra tại các đại dự án Ocean Park 2,3 trong vài năm tới khi các phân khu thấp tầng và cao tầng hoàn thiện, từ đó tạo dòng dịch chuyển thu hút lượng lớn dân cư đổ về phía Đông Hà Nội.