Xung đột luật có xu hướng mở rộng và phức tạp hơn
Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường bất động sản có sự chững lại trong tất cả các phân khúc. TP. HCM mới có 3 dự án nhà ở thương mại mới được Sở Xây dựng đề xuất UBND thành phố công nhận với quy mô 924 căn hộ, giảm 16 dự án so với cùng kỳ năm 2018.
Sở Xây dựng cũng đã đề xuất UBND TP. HCM chấp thuận đầu tư 10 dự án nhà ở thương mại, giảm 46 dự án (~ 82,2% so với cùng kỳ). Số dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai là 24 với tổng số 7.313 căn hộ, giảm 10 dự án (~ 29,4%).
Từ đầu năm đến nay, chỉ có hơn 4.100 căn hộ được chính thức mở bán trên thị trường TP. HCM, đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường phục hồi năm 2014.
Kết quả từ các công ty khảo sát thị trường đều cho thấy, 70% nguồn cung bất động sản đưa ra là bán hết ngay, tức là sức tiêu thụ của thị trường vẫn rất lớn trong khi nguồn cung bị dừng từ ngay đầu năm 2019.
Các chuyên gia cho rằng, một trong những lý do khiến thị trường bất động sản bị ngưng trệ trong năm 2019 là do hệ thống pháp luật không đảm bảo cho thị trường phát triển được như những năm trước mặc dù tính thanh khoản thị trường vẫn rất cao.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trườngChính vì những xung đột giữa các luật nên năm 2009, Quốc hội đã phải ban hành Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật có liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản để sửa đổi nhóm luật ban hành trong giai đoạn 2003 - 2005 gồm Luật Xây dựng, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp,Luật Đất đai và Luật Nhà ở vì lý do có tình trạng xung đột pháp luật giữa các luật này.
Tuy nhiên đến nay, câu chuyện xung đột đối với nhóm luật nói trên vẫn đang diễn ra, thậm chí xung đột trên phạm vi rộng hơn và phức tạp hơn. Các luật có liên quan lúc này bao gồm Luật Xây dựng 2014, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Đấu thầu 2013, Luật Đất đai 2013, Luật Bảo vệ môi trường 2014, Bộ luật Dân sự 2015.
Từ thực tế đó, dẫn đến nhiều dự án đầu tư đã được phê duyệt nhưng phải dừng lại để rà soát tính phù hợp với pháp luật. Như ở TP. HCM đã quyết định cho dừng 150 dự án để rà soát và điều chỉnh, đến nay vẫn còn 30 dự án vẫn đang phải tiếp tục rà soát.
Con số dự án đầu tư mới đủ điều kiện để phê duyệt cũng giảm khá mạnh, từ đầu năm đến nay mới chỉ có vài dự án được phê duyệt thay vì con số vài trăm dự án của những năm trước.
Bên cạnh đó, phân khúc condotel giảm mạnh nguồn cung do khoảng trống pháp luật. Chủ đầu tư dự án condotel muốn chuyển đổi công năng. Cả chủ đầu tư dự án và chủ đầu tư thứ cấp đều không muốn bỏ tiền vào đầu tư khi rủi ro pháp lý đang tồn tại.
Trạng thái bất cập pháp luật xuất hiện dưới dạng các khoảng trống pháp luật, xung đột pháp luật giữa hai hay nhiều luật hoặc xung đột pháp luật giữa luật này với văn bản hướng dẫn thực thi luật khác.
Tình trạng này dẫn đến hậu quả là hoạt động đầu tư bị ách tắc, chuỗi giá trị sản xuất, dịch vụ bị đứt đoạn, nguồn cung bất động sản bị suy giảm sẽ gây sốt giá do thiếu cung trong những năm tới.
Đó là nhận định của GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường tại Hội nghị Bất động sản 2019 với chủ đề "Lấy ý kiến – Tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp" do báo Diễn Đàn Doanh Nghiệp tổ chức ngày 25/9 tại TP. HCM.
Ông Võ đề nghị cần giải quyết ngay từ thời điểm này đến 2020 để bù nguồn cung còn thiếu. "Nếu các Bộ Tài nguyên và môi trường, Xây dựng, Kế hoạch và đầu tư cứ đứng ngoài nhìn mà không hành động thì hậu quả sẽ còn lớn hơn", ông Võ nói.
5 nhóm bất cập trong pháp lý bất động sản
Theo GS. Đặng Hùng Võ, có 5 nhóm bất cập trong pháp lý bất động sản hiện nay:
Thứ nhất: Nhiều thuật ngữ pháp luật được sử dụng không nhất quán giữa các luật chuyên ngành và trong mỗi luật các thuật ngữ này không được định nghĩa cụ thể. Ví dụ như thuật ngữ "nhà đầu tư" và "chủ đầu tư" được sử dụng không nhất quán giữa Luật Đầu tư và Luật Xây dựng, cũng như thuật ngữ “văn bản chấp thuận đầu tư”, “quyết định chủ trương đầu tư” và “quyết định chấp thuận đầu tư” cũng thiếu nhất quán. Điều này dẫn tới phức tạp trong thực thi pháp luật tại các địa phương khi đặt ra yêu cầu phải phù hợp pháp luật.
Thứ hai: Trình tự, thủ tục trong chấp thuận một dự án đầu tư và chủ đầu tư dự án, cũng như thứ tự những công việc mà chủ đầu tư cần làm cũng có nhiều khác biệt giữa các luật đầu tư, xây dựng, nhà ở, quy hoạch đô thị... Tình trạng này gây nên ách tắc trong thực thi pháp luật tại địa phương, không biết phải thực thi theo hệ thống pháp luật nào, có địa phương yêu cầu thực hiện cả 2 luật. Điều này khiến doanh nghiệp vừa tốn thời gian, tốn tiền bạc mà không cần thiết.
Thứ ba: Quy định về phương thức tiếp cận đất đai của một dự án đầu tư còn tồn tại nhiều khoảng trống và không đảm bảo tính thống nhất. Theo Luật Đất đai, có 4 phương thức tiếp cận đất đai bao gồm: Đấu giá đất, đấu thầu, nhà nước giao đất, cho thuê đất, chủ đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Thế nhưng ngay việc đấu giá và đấu thầu cũng chưa rõ ràng. Đối với đầu tư công mới áp dụng hình thức đấu thầu, còn dự án đầu tư tư nhân thì áp dụng hình thức đấu giá. Tuy nhiên, nghị định hướng dẫn Luật Đấu thầu lại cho rằng, đầu tư tư nhân cũng áp dụng đấu thầu, dẫn đến đấu thầu giải phóng mặt bằng.
Trong khi đó nguyên tắc giải phóng mặt bằng là Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước phải chịu trách nhiệm giải phóng mặt bằng, không có chuyện đưa cho bất kì ai khác. Một phần, hướng đến một cơ chế thị trường hơn, áp dụng hình thức đấu giá, đấu thầu nhưng tư duy pháp luật vẫn nằm ở cơ chế rất bao cấp.
Các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn do xung đột pháp luật có liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sảnThứ tư: Đang có sự không nhất quán trong các quy định về quyền, lợi ích, nghĩa vụ của chủ đầu tư giữa các luật chuyên ngành như quyền cho thuê tài sản đã đầu tư trên đất, chế độ miễn, giảm tiền thuê đất gắn với các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư quyền và hạn chế quyền chuyển nhượng dự án đầu tư, quyền sử dụng đất ở lâu dài. Tình trạng này dẫn đến khó quản lý việc thực hiện quyền, bảo đảm lợi ích và thực hiện nghĩa vụ của chủ đầu tư.
Thứ năm: Có sự vô lý trong quy định của Luật Đầu tư và Luật Đất đai về việc chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất. Theo quy định hiện hành, chủ đầu tư bị chấm dứt đầu tư nhưng vẫn có thể giữ đất thêm 24 tháng nữa mới bị thu hồi.
3 nguyên tắc thực thi pháp luật khi có xung đột
GS. Đặng Hùng Võ đề xuất 3 nguyên tắc thực thi pháp luật khi có xung đột để gỡ vướng cho các doanh nghiệp bất động sản.
Đó là văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cấp cao hơn ban hành có hiệu lực thực hiện cao hơn. Trong các văn bản quy phạm pháp luật do cùng cấp có thẩm quyền ban hành thì văn bản ban hành sau có hiệu lực thực hiện cao hơn văn bản trước. Văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có hiệu lực thực hiện cao hơn đối với các nội dung của chuyên ngành đó.
Áp dụng 3 nguyên tắc này có thể thực hiện rà soát các xung đột pháp luật nói trên để xác định quy định nào có hiệu lực thực hiện và quy định nào cần bỏ qua. Từ đó, có thể xây dựng một văn bản dưới dạng sổ tay để thống nhất hướng dẫn giải quyết các xung đột pháp luật đang tồn tại.
Đối với các khoảng trống trong luật, ông Võ đề xuất Chính phủ cần tổ chức rà soát để xác định các nội dung cần bổ sung. Từ đó, xây dựng gấp một Nghị định quy định bổ sung và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép ban hành nghị định này.
"Luật như nhau nhưng tại sao Hà Nội vẫn làm được tuy hơi chậm nhưng Đà Nẵng và TP. HCM lại ngưng trệ, phải chăng khâu vướng lớn nhất chính là ở chỗ người thực thi pháp luật", ông Võ đặt câu hỏi.
