Thực hư chung cư đã bàn giao chưa có sổ hồng không được chuyển nhượng

Người chuyển nhượng chung cư "hoang mang"

Những ngày gần đây, thông tin về việc người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng đã dấy lên sự lo ngại trong cộng đồng người mua nhà.

Việc này bắt nguồn từ công văn ngày 23/5/2025 của cơ quan đăng ký đất đai tại Hà Nội, trả hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Lý do cơ quan này đưa ra là nhà ở đã được bên bán nhận bàn giao từ chủ đầu tư, nên kể từ ngày 1/8/2024, sẽ không được chuyển nhượng nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu (gọi tắt là sổ hồng).

Bên cạnh đó, thực tế cũng cho thấy, một số phòng công chứng trên cả nước cũng đang tạm ngừng tiếp nhận hồ sơ liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã bàn giao nhưng chưa được cấp sổ hồng.

Theo nhiều chuyên gia, vấn đề này xuất phát từ Điều 160 Luật Nhà ở 2023. Cụ thể, điều kiện giao dịch nhà ở quy định, giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở ở phải có đủ điều kiện có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Giao dịch nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận chỉ được thực hiện trong trường hợp mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản.

Như vậy, từ thời điểm ngày 1/8/2024, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán chỉ còn được phép áp dụng đối với căn hộ chưa bàn giao. Còn đối với căn hộ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư, nếu muốn chuyển nhượng, chủ sở hữu bắt buộc phải hoàn tất thủ tục cấp sổ hồng trước.

Quy định này dấy lên lo ngại sẽ gây ảnh hưởng lớn đến thị trường chung cư thứ cấp vì khi căn hộ đã đã bàn giao mà chưa được cấp sổ hồng, sẽ không được chuyển nhượng, mua đi bán lại.

Vấn đề này nhiều khả năng cũng sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường căn hộ nói chung, và thanh khoản của các các dự án mở bán mới.

Thực tế cho thấy, thanh khoản trên thị trường căn hộ có một phần không nhỏ đến từ các nhà đầu tư không có nhu cầu ở thực. Các nhà đầu tư này có nhu cầu mua đi bán lại cư trên thị trường. Tuy nhiên, thời gian từ khi nhận bàn giao căn hộ đến khi được cấp sổ hồng tương đối dài, nếu không được chuyển nhượng chung cư trước khi có sổ hồng, nhiều khả năng sẽ ảnh hưởng đến quyết định đầu tư căn hộ của các nhà đầu tư.

Lỗi do các cách hiểu khác nhau của quy định luật?

Trước những thông tin này, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, thông tin người mua nhà ở hình thành trong tương lai đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư không được phép chuyển nhượng thực chất chỉ là cách "hiểu sai" của văn phòng đăng ký đất đai.

Việc căn cứ vào Luật Nhà ở mà không căn cứ vào luật kinh doanh bất động sản trong việc thực thi các giao dịch chuyển nhượng chung cư là không đầy đủ. Luật Nhà ở đã quy định rõ, các giao dịch về nhà ở thương mại được thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản.

Nói rõ hơn về điều này, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cũng cho rằng, một số cơ quan quản lý đất đai đang có cách hiểu chưa đúng về các quy định luật.

Trên thực tế, người mua nhà ở đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư vẫn được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai một cách bình thường.

Quy định pháp luật về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trước ngày 1/8/2024, theo Luật Nhà ở 2014 (Điều 118, Điều 123) và Thông tư 19/2016 của Bộ Xây Dựng (Điều 32) nêu rõ, nếu người mua ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư, dù chưa nhận hoặc đã nhận bàn giao nhà ở, thì vẫn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, miễn là chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cơ quan đăng ký đất đai.

Người nhận chuyển nhượng cuối cùng vẫn được cấp giấy chứng nhận bình thường. Việc cấp sổ cho người mua cuối cùng trong giai đoạn này không gặp vướng mắc gì.

Từ ngày 1/8/2024, Luật Nhà ở 2023 đã chuyển quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sang Luật Kinh doanh bất động sản. Điều 50 của luật này và và Điều 13 của Nghị định 96/2024, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện khi các bên chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận.

Đặc biệt, Điều 13 Nghị định 96/2024 còn quy định hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm cả biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, nếu có. Cần nói rõ thêm rằng, biên bản này chỉ được ký khi nhà đã nghiệm thu.

Điều này cho thấy, pháp luật cho phép chuyển nhượng hợp đồng ngay cả khi nhà ở đã bàn giao, miễn là chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận.

Theo ông Tuấn, việc xác định nhà ở là nhà có sẵn hay nhà hình thành trong tương lai được căn cứ tại thời điểm người mua đầu tiên ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư.

Trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, cơ quan soạn thảo Bộ Xây dựng cũng không có chủ trương thay đổi quy định về quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đối với nhà hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, ông Tuấn thừa nhận, kỹ thuật lập pháp trong Luật Kinh doanh bất động sản (Điều 49, Điều 50) chưa rõ ràng, cụ thể như quy định trước đây (Điểm e khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014), nên mới dẫn đến tình trạng hiểu và áp dụng như tại Hà Nội.

"Hy vọng cách hiểu này chỉ dừng lại ở số ít cơ quan đăng ký đất đai và không “lan” rộng ra các địa phương khác", ông Tuấn nhấn mạnh.

Trước thực tế này, mới đây, Bộ Xây dựng đã có văn bản số 4969/BXD-QLN phản hồi kiến nghị của Tập đoàn Vingroup, liên quan đến việc hướng dẫn quy định pháp luật đối với việc chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận cho các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, trường hợp các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được ký kết giữa chủ đầu tư và khách hàng và nhà ở thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu, thì hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đó được chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Tuy vậy, để tránh tình trạng hiểu và áp dụng luật không thống nhất giữa các địa phương, ông Tuấn cho rằng, Bộ Xây dựng nên sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể để bảo đảm áp dụng đồng bộ trên toàn quốc.