Hàng trăm dự án bất động sản bị tắc thủ tục pháp lý, vì sao?

Khẳng định việc cơ quan quản lý thận trọng trong việc phê duyệt dự án là đúng và không thể áp dụng luật bừa bãi, nhưng GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường cho rằng, Luật Đất đai đang có nhiều bất cập phải sửa ngay và không thể bắt các dự án bất động sản "đắp chiếu" vì các quy định chống chéo, đi sau sự phát triển của thị trường.

Từ vướng mắc pháp lý đến khủng hoảng thiếu

Một vấn đề rất nóng của thị trường bất động sản hiện nay là sự mắc kẹt trong thủ tục pháp lý của hàng loạt dự án. Là người có nhiều năm nghiên cứu luật pháp, theo ông doanh nghiệp đang vướng mắc điều gì nhất liên quan đến thủ tục đất đai?

GS. Đặng Hùng Võ: Thực tế, từ năm 2019, số lượng các dự án trên thị trường bất động sản đã giảm khoảng 10 lần so với năm trước. Nhiều doanh nghiệp đã chuẩn bị đầu tư, bỏ cả đống tiền vào dự án nhưng vẫn phải chờ đợi vì không được phê duyệt.

Về vấn đề này, từ năm 2018, Thủ tướng Chính phủ đã yêu cầu các bộ ngành phải sửa những luật có liên quan đến thị trường bất động sản để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp. Hai vấn đề chính được đặt ra là khung pháp lý cho bất động sản nghỉ dưỡng và loại bỏ xung đột giữa các luật có liên quan đến thị trường.

Hiện Quốc hội đã thông qua Luật Đầu tư mới, sửa đổi Luật Xây dựng và điều chỉnh một số điều khác có liên quan đến Luật Xây dựng. Như vậy, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng đã giải quyết tốt câu chuyện vướng mắc của thị trường bất động sản được Thủ tướng đặt ra. Tuy nhiên, đến thời điểm này, Luật Đất đai vẫn "nằm im bất động" sau nhiều lần Quốc hội hoãn thời gian sửa luật.

Trong khi đó, đây lại là một trong những bộ luật quan trọng nhất, liên quan đến nhiều lĩnh vực nhất và có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản. Không chỉ riêng Luật Đất đai, bộ luật này còn gắn với một số điều đã được quy định trong Luật Quản lý sử dụng tài sản công như dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BT, đầu thầu dự án.

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định về đầu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư, hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu để thay thế nghị định cũ nhưng Luật Đất đai lại không quy định việc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Chính vì vậy, câu hỏi đặt ra là dự án ở trường hợp nào thì đấu thầu có sử dụng đất, trường hợp nào thì đấu giá đất?

Điểm vướng mắc thứ hai trong thủ tục đất đai hiện nay là không có cơ chế để phê duyệt dự án gồm nhiều loại đất khác nhau như đất công, bờ mương, kênh rạch, đất công gắn liền với tài sản mà nhà nước đang quản lý, đất nông nghiệp, đất thu hồi...

Những dự án gồm nhiều loại đất như vậy đang không biết xử lý kiểu gì bởi không có quy định tỷ lệ diện tích đất như thế nào được gọi là đất chính, tỷ lệ nào là đất phụ. Hệ quả là không một cơ quan quản lý nào dám ký cho các dự án dính đất công xen kẹt được đấu giá hay đấu thầu để thực hiện dự án.

Hơn nữa, việc đấu giá dự án được quy định ở luật nhưng việc đấu thầu lại quy định ở nghị định. Để lựa chọn đấu giá hay đấu thầu dự án là cả một bài toán chưa có lời giải. Trong khi đó, nếu dự án chưa giải phóng mặt bằng thì cũng không thể thực hiện đấu giá.

Chính những vướng mắc này đã khiến dự án không được phê duyệt. Mặt khác, Chính phủ đang đẩy mạnh việc chống tham nhũng nên các địa phương rất thận trọng trong việc phê duyệt dự án. Điều này càng khiến các dự án có nguy cơ bị "ngâm" thủ tục pháp lý lâu hơn.

Việc nhiều dự án bị mắc kẹt trong khung pháp lý sẽ gây những ảnh hưởng như thế nào đến thị trường bất động sản, thưa ông?

GS. Đặng Hùng Võ: Tất cả những quy định pháp luật hiện nay mới chỉ dừng lại ở những nguyên tắc chung, chưa đi vào thực tế triển khai dự án của doanh nghiệp, gây khó khăn, "đắp chiếu" hàng loạt dự án bất động sản. Doanh nghiệp đã bỏ rất nhiều tiền vào đầu tư nhưng dự án thì vẫn treo ở đó không biết đến bao giờ vì chưa có quy định, khung pháp lý cụ thể để thực thi.

Tôi cho rằng, điều này là rất nguy hiểm đối với thị trường bất động sản. Thời gian gần đây, các dự án cung ra thị trường rất ít. Trong 2 - 3 năm tới, thị trường sẽ còn thiếu cung nghiêm trọng hơn nhiều.

Trong khi đó, nhu cầu trên thị trường đang rất lớn. Việt Nam hiện mới đô thị hoá được 35%, trong vài năm tới tỷ lệ này sẽ tăng 50%. Quá trình đô thị hoá tăng tất yếu sẽ khiến nhu cầu mua bất động sản tại các đô thị tăng lên.

Thị trường bất động sản trong tương lai có thể sẽ rơi vào một cuộc khủng hoảng do thiếu nguồn cung. Hệ quả là giá bất động sản tăng mạnh, nhiều nơi xảy ra sốt giá, giới đầu cơ đổ vào thị trường. Bong bóng bất động sản tích tụ đe doạ đến sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản.

Không thể phê duyệt dự án theo kiểu "trèo lên luật"

Thực tế, vướng mắc về thủ tục pháp lý của thị trường bất động sản như ông phân tích đã tồn tại từ lâu chứ không phải là câu chuyện của giai đoạn này, nhưng tại sao chỉ vài năm gần đây, những vướng mắc này mới khiến nhiều dự án bị ách tắc như vậy?

GS. Đặng Hùng Võ: Đúng là những vướng mắc về thủ tục pháp lý khi phê duyệt dự án bất động sản đã tồn tại trong luật từ nhiều năm trước đây. Các cơ quan quản lý nhà nước và doanh nghiệp đều hiểu rất rõ điều này.

Song, giai đoạn trước, việc phê duyệt dự án có thể không phù hợp pháp luật nhưng chỉ cần người có thẩm quyền ký thì coi như đã xong. Đây được coi như một cách xử lý "ổn" trong cách "áp dụng pháp luật" để linh động, "châm trước" cho dự án. Nhưng hiện nay do quá trình chống tham nhũng được đẩy lên cao, không một cơ quan chức năng nào dám ký những dự án như vậy nữa. 

Nguyên nhân là do thời gian vừa qua, rất nhiều quan chức dính đến đất đai đã bị kỷ luật, thậm chí phải ra hầu toà, vào vòng lao lý. Trước thực tế này, những người đương chức cho rằng, tốt nhất là không ký phê duyệt dự án như trước đây nữa. Họ nhìn thấy chuyện không phù hợp với pháp luật tại các dự án đó và nếu đặt bút ký, lập tức họ có thể ra toà.

Đó chính là lý do giải thích vì sao cùng một hệ thống pháp luật như vậy nhưng trước đây, dự án vẫn được ký phê duyệt nhiều, trong khi hiện nay lại nằm im bất động vì ách tắc thủ tục đầu tư.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng, không thể chỉ vì muốn đưa được dự án ra thị trường, vì vướng mắc pháp lý mà phê duyệt dự án bằng cách áp dụng pháp luật một cách bừa bãi. Việc chống tham nhũng và các cơ quan quản lý nhà nước chặt chẽ trong việc phê duyệt dự án là đúng.

Chỉ có cách làm như vậy có thể ngăn được tham nhũng, bởi khi ký phê duyệt cho các dự án như trước đây, có những dự án là vì mục tiêu tốt cho thị trường nhưng cũng không ít những dự án được phê duyệt do liên quan đến yếu tố lợi ích.

Vấn đề là làm sao để các cơ quan quản lý nhà nước vừa làm đúng pháp luật trong phê duyệt dự án vừa đẩy nhanh các thủ tục để tạo điều kiện cho doanh nghiệp. Để giải bài toán này, không còn cách nào khác là sửa luật để phù hợp với thực tế thị trường và loại bỏ những chồng chéo trong thủ tục đất đai.

Nhiều doanh nghiệp hiện nay cho rằng trước đây pháp luật cho phép họ vừa triển khai dự án vừa hoàn thiện thủ tục, nhưng hiện nay phải hoàn thiện xong thủ tục mới triển khai dự án, gây mất nhiều thời gian cho doanh nghiệp. Theo ông, quy định mới này có hợp lý?

GS. Đặng Hùng Võ: Nguyên nhân dẫn đến thực trạng này là do cách áp dụng pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước. Trước đây, dự án chỉ cần có chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư là đã được tạm giao đất để triển khai xây dựng. Các cơ quan quản lý "châm chước" cho doanh nghiệp việc vừa làm dự án vừa làm thủ tục, miễn là cuối cùng khi dự án hoàn thiện vẫn có pháp lý đầy đủ.

Bây giờ không thực hiện được điều đó nữa mà phải làm chặt lại theo đúng pháp luật. Điều này là đúng.

Tuy nhiên, vấn đề là việc phê duyệt dự án tuân thủ theo đúng pháp luật nhưng hệ thống pháp luật hiện nay đang có nhiều bất cập thì phải sửa. Không thể bắt các dự án nằm im một chỗ vì các quy định pháp luật chồng chéo, thiếu thực tế, đi sau sự phát triển của thị trường.

Đó mới là cách nghĩ đúng nghĩ xuôi, đừng nghĩ ngược. Không thể "trèo lên luật", bằng mọi cách phải ra được dự án như cách làm của các cơ quan quản lý trước đây.

Sửa Luật Đất đai là việc làm quan trọng nhất hiện nay

Vậy theo ông Luật Đất đai nên được sửa theo hướng nào để tháo gỡ khó khăn cho các dự án trên thị trường bất động sản?

GS. Đặng Hùng Võ: Một trong những vướng mắc lớn nhất của các dự án bất động sản là dính đất công xen kẹt. Đối với vấn đề này, tôi cho rằng, quy định pháp luật phải xác định loại đất nào làm đất chính để điều chỉnh theo loại đất đó. Loại đất chính ở đây tốt nhất nên tính theo giá trị của loại đất sẽ chuyển đổi của dự án.

Loại đất nào mà sau khi doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng mang lại lợi ích nhiều nhất cho nhà nước thì coi đó là đất chính. Các loại đất khác tính theo đất chính. Nếu tính theo diện tích đất để quy định loại đất nào là đất chính thì sẽ không hợp bởi có những loại đất như đất nông nghiệp, diện tích rất rộng nhưng giá trị lại rất thấp.

Đối với vướng mắc lớn thứ hai của doanh nghiệp liên quan đến việc xác định giá đất. Có thể thấy, các cơ quan quản lý nhà nước đang xa đà vào câu chuyện dùng một cơ chế nào đó như đấu thầu, đấu giá đất để khắc phục tiêu cực của việc định giá đất.

Song, cần lưu ý rằng, các giải pháp này cũng có thể có tiêu cực như thông tin đấu giá bị lọt ra ngoài, "quân xanh quân đỏ", xã hội đen ngăn các doanh nghiệp tham gia đấu giá, hoặc móc nối với cơ quan quản lý để cho một doanh nghiệp nào đó thắng.

Thành ra, đấu giá hay đấu thầu đều là các giải pháp mà ở đó, các cơ quan quản lý cần thực hiện đúng thủ tục thì mới giải quyết được những tiêu cực trong định giá đất đai. Vấn đề quan trọng nhất là phải định giá đất sao cho sát thị trường trước khi đấu giá hoặc đấu thầu.

Khi giá đất được định giá đúng giá thị trường thì giá sau khi đấu giá có thể không thay đổi so với giá cũ, hoặc nếu có thay đổi thì mức giá sẽ cao hơn, có lợi cho nhà nước hơn. Tương tự đấu thầu cũng vậy.

Chính vì vậy, bản chất là các cơ quan quản lý phải định giá đất đúng giá thị trường. Sau đó, quy định dùng đấu giá hay đấu thầu dự án cũng không quan trọng. Trong khi đó, pháp luật hiện nay đang làm điều ngược lại là loay hoay cân nhắc theo cơ chế nào trong khi để hổng toàn bộ bước định giá đất đầu tiên. 

Cơ chế nếu thực hiện nghiêm thì tốt nhưng đó không phải là cách để ngăn ngừa tuyệt đối tiêu cực.

Đối với việc chấp thuận chủ trương đầu tư. Tôi cho rằng, khi đã xác định được dự án đó không phải trường hợp đặc biệt, không phải đấu thầu thì cũng không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Khu đất đó theo quy hoạch được thực hiện vào mục đích gì thì thực hiện dự án theo đúng mục đích đó.

Nếu theo đúng cơ chế đó mà làm sẽ không có thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư nữa bởi vì việc đầu tư đã được quy định trong quy hoạch. Việc quy định thực hiện thủ tục chủ trương đầu tư là do trước đây không có quy hoạch cụ thể, hoặc đặt ra quy hoạch nhưng không thực hiện nên mới đẻ ra hàng loạt thủ tục rắc rối phía sau. 

Do đó, hiện nay phải làm lại công tác quy hoạch, thực hiện nghiêm quy hoạch. Nếu làm được điều này thì tự nhiên các bước thủ tục liên quan sẽ được xoá bỏ vì không cần thiết.

Một lần nữa tôi nhấn mạnh rằng, sửa Luật Đất đai là cần thiết và quan trọng nhất để giải quyết những vướng mắc pháp lý trên thị trường bất động sản. Nhà nước cần đưa được đất cho dự án đầu tư, đưa đất vào thị trường. Việc sửa đổi Luật Đất đai cùng lắm là mất một tháng là xong, nhưng hiện vẫn chưa thực hiện được. Nếu để tình trạng này kéo dài sẽ rất nguy hiểm đối với thị trường bất động sản.

Xin cảm ơn ông!

Doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào khủng hoảng, nhưng không giống với những cuộc khủng hoảng thừa cung trước đây, cuộc khủng hoảng hiện nay liên quan đến pháp lý của dự án bất động sản do thủ tục đầu tư, xây dựng, đất đai... bộc lộ nhiều bất cập. Hàng trăm dự án bế tắc hoặc tiến trình triển khai bị kéo dài do doanh nghiệp mất nhiều thời gian và chi phí để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, từ đó khiến nguồn cung mới bị ảnh hưởng và giá bất động sản bị đẩy lên cao. Trước thực trạng này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề đặc biệt: "Pháp lý bất động sản: Những vấn đề cần tháo gỡ" để phản ánh những bất cập mà doanh nghiệp đang gặp phải và hướng giải quyết trong quá trình triển khai dự án bất động sản.
Bài 1: Doanh nghiệp bất động sản 'mù đường' trong ma trận pháp lý
Bài 2: Doanh nghiệp bất động sản tiến thoái lưỡng nan với tình huống pháp lý
Bài 3: Bất động sản mắc kẹt trong khủng hoảng pháp lý