Các khối đế thương mại chung cư ở khu vực ngoài trung tâm có tỷ lệ lấp đầy thấp khiến cho việc quản lý và hình ảnh của các trung tâm chưa được hiệu quả.
Nhiều khu chung cư xây khối đế làm diện tích thương mại để tăng tiện ích cho cư dân
Mặc dù xuất phát từ mục đích cung cấp đầy đủ tiện ích cho cư dân, khối đế thương mại chung cư vẫn đối mặt với tình trạng hiệu suất hoạt động thấp.
Công ty tư vấn bất động sản JLL nêu ba nguyên nhân chính. Thứ nhất, đa số các chủ đầu tư dự án chung cư không có kinh nghiệm và chuyên môn trong việc phát triển bất động sản bán lẻ, do đó, chủ đầu tư khó lòng đưa ra một mô hình bán lẻ phù hợp với quy mô, diện tích, đặc điểm của dự án và khu vực lân cận.
Thứ hai, với diện tích sàn trung bình khoảng 10.000-15.000 m2, kết cấu kỹ thuật phụ thuộc vào khối chung cư bên trên, rất khó cho các chủ đầu tư có thể tìm và thỏa mãn điều kiện của các đơn vị điều hành bán lẻ/siêu thị/phòng trưng bày để chuyển nhượng hoặc cho thuê toàn bộ diện tích.
Thứ ba, trong một vài khu vực dân cư, số lượng dự án chung cư có thể khá dày đặc, rất khó để các đơn vị vận hành sẵn có trong khu vực tiếp tục muốn mở thêm địa điểm mới trong phạm vi quá gần.
Một vài chủ đầu tư đã cố thử chia nhỏ không gian bán lẻ thành những ki-ốt từ 15 - 20m2 và cho thuê lâu dài thông qua hình thức bán lại cho người mua. Nhưng mô hình này nảy sinh nhiều bất cập và khó có thể đạt được thành công như chủ đầu tư mong muốn vì mặt bằng bị chia nhỏ lẻ và được quản lý bởi các tiểu thương khác nhau và không có quy hoạch ngành hàng, hình ảnh, ý tưởng và quản lý chặt chẽ.
“Đơn vị tư vấn khó có thể thương lượng với các chủ ki-ốt khác nhau để đưa ra một chiến lược thống nhất. Giải pháp chỉ có thể là có một bên đứng ra mua lại và tạo ra một chiến lược rõ ràng cho tất cả ki-ốt, như vậy mới giải được bài toán lấp đầy,” bà Bùi Nguyễn Huyền Trang, Giám đốc Thị trường Việt Nam của JLL nhấn mạnh.
Đối với chủ đầu tư, khối đế thương mại thành công là đạt được giá thuê cao và tỉ lệ lấp đầy tốt. Đối với nhà bán lẻ trong trung tâm thương mại thì phải kinh doanh được, doanh số của họ phải cao hơn so với các trung tâm thương mại cùng khu vực.
Tuy nhiên, theo JLL, không như suy nghĩ thông thường, vị trí tốt chưa hẵn sẽ chắc chắn mang đến thành công cho khối đế thương mại chung cư, điều đó còn phụ thuộc nhiều vào nhu cầu thật sự của cư dân và khu vực xung quanh.
“Có nhiều giải pháp khả thi cho tình hình ứ đọng nguồn cung hiện tại của các khối đế. Chủ đầu tư đừng nên vội kì vọng tiền thuê cao, mà hãy chú trọng cung cấp tiện ích cho cư dân,” bà Trang nhận định.
“Một số trung tâm thương mại sau khi được cải tạo và nâng cấp đã ghi nhận hiệu suất hoạt động cải thiện nhờ vào diện mạo mới cùng với danh mục khách thuê được định vị hiệu quả hơn,” nhà tư vấn này cho biết thêm.
JLL cũng gợi ý chuyển đổi mục đích sử dụng của khối đế thương mại, tùy theo vị trí mà các chủ đầu tư có thể cải tạo khối đế theo nhu cầu của cư dân hay khu vực xung quanh. Ví dụ, các khối đế trung tâm có thể trở thành không gian văn phòng chia sẻ hay không gian bán lẻ trải nghiệm dành riêng cho việc trưng bày sản phẩm.
Bên cạnh đó, sự tăng trưởng mạnh mẽ của các công ty thương mại điện tử và công nghệ thúc đẩy nhu cầu cho các loại bất động sản mới, như trung tâm dữ liệu và điểm giao hàng chặng cuối. Nhu cầu này đem đến loạt giải pháp lấp đầy tiềm năng cho các diện tích khối đế xa trung tâm hoặc không phù hợp với ngành bán lẻ truyền thống.
Trước năm 2016, các đơn vị điều hành bán lẻ luôn xem xét ưu tiên những thương hiệu bán lẻ lớn như là nguồn khách thuê chủ chốt, làm tăng giá trị cho dự án. Hiện nay, chủ đầu tư đưa lĩnh vực 'phi bán lẻ' vào chiến lược mới nhờ vào sự linh hoạt mô hình dịch vụ này trong việc lấp đầy những diện tích ở các tầng cao hơn và có vị trí khuất hơn trong trung tâm.
Một yếu tố quan trọng khác là những trung tâm fitness, văn phòng chia sẻ và giáo dục là loại hình thương mại khó chuyển đổi sang trực tuyến. Đầu tư không gian "phi truyền thống" cho những diện tích bán lẻ trống chính là món đầu tư lâu dài.
"Chúng tôi dự đoán đây sẽ là một trong những xu hướng chính trong mười năm tới, các khối đế thương mại trên toàn thành phố sẽ cần phải định vị lại bản thân để duy trì sự hấp dẫn trong lĩnh vực năng động này. Thất bại trong việc thích ứng chắc chắn sẽ dẫn đến tỷ lệ trống cao," đại diện JLL kết luận.
Parkson đã đóng cửa nhiều trung tâm thương mại, Auchan buộc phải rút khỏi Việt Nam, nhưng những đại gia bán lẻ ngoại có thể là đối thủ tiềm tàng của những doanh nghiệp nội như Vincom Retail, vẫn âm thầm xâm nhập và mở rộng kinh doanh.
Parkson đã đóng cửa nhiều trung tâm thương mại, Auchan buộc phải rút khỏi Việt Nam, nhưng những đại gia bán lẻ ngoại có thể là đối thủ tiềm tàng của những doanh nghiệp nội như Vincom Retail, vẫn âm thầm xâm nhập và mở rộng kinh doanh.
Chỉ trong vòng hơn 3 tháng, việc kinh doanh đồng hồ thông minh (smartwatch) thông qua mô hình shop-in-shop của Thế Giới Di Động đã mang về doanh thu đầy hứa hẹn với hơn 100 tỷ trên tổng thị trường 240 tỷ trong quý I/2019.
Làm phép so sánh giữa tỷ suất lợi nhuận thấp của ngành bán lẻ đạt mức trung bình 2-3% doanh thu/1 năm, so với mức thất thoát của ngành bán lẻ trên toàn cầu đang là 1,82% doanh thu/1 năm, nếu không quản lý chặt, các cửa hàng rất dễ rơi vào tình trạng "lãi ảo, lỗ thật" mà không hay.
Việc kết hợp vinh danh doanh nghiệp tiên phong và trao chứng chỉ công trình xanh ngay trong khuôn khổ Diễn đàn cho thấy nỗ lực xây dựng một hệ sinh thái phát triển bền vững toàn diện, từ chính sách, doanh nghiệp đến công trình và thị trường.
Ngày 19 tháng 12, ACV long trọng tổ chức Lễ khánh thành và đưa vào khai thác Cảng HKQT Long Thành, Cảng HKQT Nội Bài và Cảng HKQT Vinh tại 3 miền đất nước.
Tại M Landmark Residences Đà Nẵng, âm nhạc, nghệ thuật và không gian sống được đặt trong mối liên kết hài hòa, góp phần hình thành một phong cách sống tinh tuyển dành cho giới tinh hoa.
Với sự tham gia của hàng chục nghìn khán giả tại Sân vận động Mỹ Đình, live concert See The Light đã mở ra một hành trình ấn tượng, nơi âm nhạc, không gian và trải nghiệm được tổ chức đồng bộ để kết nối hàng chục nghìn người trong cùng một nhịp cảm xúc.
.jpg)
