Không cần ‘giải cứu’ bất động sản?

Đã không ít lần các chuyên gia cũng như doanh nghiệp lớn tiếng kêu gọi Nhà nước ‘bơm tiền’ để ‘giải cứu’ thị trường bất động sản khi thị trường này rơi vào khủng hoảng.

Lý lẽ được các chuyên gia đưa ra không phải không có lý bởi theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bất động sản là lĩnh vực đóng góp rất quan trọng vào tăng trưởng kinh tế.

Bất động sản có quan hệ mật thiết và khả năng lan tỏa đến hơn 40 ngành kinh tế quan trọng, chiếm tới 14% trong GDP giai đoạn 2019-2021.

Thực tế cũng cho thấy, các cuộc khủng hoảng kinh tế thường bắt nguồn từ khủng hoảng trên thị trường tài chính, tiền tệ và bất động sản và thị trường bất động sản đình trệ sẽ kéo theo sự khó khăn của hàng loạt các ngành nghề khác, khiến nền kinh tế suy giảm.

Không phủ nhận vai trò rất lớn của bất động sản trong nền kinh tế, song Chủ tịch BHS Group Nguyễn Thọ Tuyển cho rằng, nếu chỉ nhìn bất động sản từ khía cạnh đóng góp cho tăng trưởng kinh tế để kêu gọi ‘giải cứu’ khi khủng hoảng thì chưa đủ.

Dưới góc nhìn của nhà tư vấn này, ngoài tác động trực tiếp tới nhiều ngành nghề, bất động sản ở Việt Nam còn có bản chất đặc thù rất khác biệt, không giống hầu hết các nước trên thế giới.

Bất động sản ở phần lớn các quốc gia trên thế giới chủ yếu xem xét ở giá trị sử dụng, bao gồm để ở, kinh doanh, khai thác cho thuê, sản xuất công nghiệp hay sản xuất nông nghiệp.

Nhưng ở Việt Nam, ngoài giá trị sử dụng, bất động sản còn là vật chủ để luân chuyển tiền tệ trong nền kinh tế. Người dân có tâm lý thích sở hữu bất động sản không chỉ để ở, đầu tư kinh doanh trên đất mà còn để tích luỹ tài sản, bảo toàn vốn và tích trữ cho đời sau.

"Dù ở bất kỳ ngành nghề nào, làm công việc gì, thì khi có tiền, người dân đều muốn mua bất động sản. Giá trị tích luỹ của bất động sản tương tự như vàng, người dân mong muốn sở hữu bất động sản giống như việc mua vàng để giữ tiền ngày xưa", ông Tuyển nhận định.

Chính điều này dẫn đến thực trạng là phần lớn dòng tiền của cả xã hội đều nằm ở vật trung chuyển là nhà đất. Và khi bất động sản trầm lắng, đóng băng thanh khoản, nền kinh tế lập tức lao đao vì dòng tiền tắc nghẽn, từ người dân đến doanh nghiệp đều cạn kiệt nguồn tiền.

Ông Tuyển nhìn nhận vai trò của bất động sản trong việc liên quan đến các ngành khác và đóng góp vào tăng trưởng không lớn bằng giá trị luân chuyển tiền tệ của nó trong nền kinh tế.

“Có thể nói đây là bản chất của thị trường bất động sản Việt Nam. Hiểu được điều này, các cơ quan nhà nước mới có thể đánh giá đúng về vai trò của thị trường cũng như các giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế nói chung”, ông Tuyển nói.

Từ bản chất là vật trung chuyển dòng tiền, ông Tuyển cho rằng thị trường bất động sản không cần giải cứu bằng cách bơm tiền mà thay vào đó, Chính phủ cần có giải pháp để kích thị trường bất động sản phục hồi thanh khoản.

Khi dòng tiền được luân chuyển, các doanh nghiệp và người dân sẽ có nguồn vốn để phục hồi sản xuất kinh doanh, từ đó nền kinh tế sẽ tăng trưởng trở lại.

‘Kích’ bất động sản bằng cách nào

Ông Tuyển chỉ ra hai nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng hơn một năm qua. 

Thứ nhất là do khách quan từ tình hình tăng trưởng suy giảm cả trong nước và toàn cầu. Ở trong nước, tăng trưởng kinh tế thấp, sau khi trừ đi lạm phát thì tăng trưởng không đáng kể.

Bên cạnh đó, căn bệnh sợ trách nhiệm của một bộ phận cán bộ, công chức, cũng như niềm tin kinh doanh của doanh nghiệp suy giảm, khiến cho một số hoạt động kinh tế bất động. Đó chính là lý do khiến lãi suất giảm nhưng tăng trưởng tín dụng vẫn ở mức thấp.

Nguyên nhân quan trọng không kém là việc ách tắc thủ tục pháp lý khiến thị trường bất động sản thiếu vắng nguồn cung nghiêm trọng, các dự án không ra được hàng, nhiều chủ đầu tư mắc kẹt.

“Đây chính là yếu tố chính khiến thị trường bất động sản suy giảm. Chỉ cần nút thắt pháp lý được khơi thông, cơ hội hồi phục của thị trường là rất lớn”, ông Tuyển nhận định.

Mặc dù chịu ảnh hưởng từ tăng trưởng kinh tế, khách hàng mất niềm tin nhưng tâm lý của người Việt là "rất dễ quên" và chỉ cần có "ngòi nổ" và được "phá băng tâm lý" bởi các dự án tốt, đủ điều kiện, nhà đầu tư sẽ ngay lập tức trở lại thị trường để nắm bắt cơ hội.

Thực tế thanh khoản tại một số dự án của các chủ đầu tư lớn vừa mở bán trong thời gian vừa qua là minh chứng rõ nhất cho nhận định này.

"Rõ ràng, về bản chất, thị trường không tệ, nguồn tiền của người dân vẫn rất lớn, nhưng nội tại thị trường đang không có đủ các sản phẩm đủ điều kiện pháp lý để hấp dẫn nhà đầu tư", ông Tuyển khẳng định.

Chính vì vậy, giải pháp quan trọng nhất để phục hồi thị trường bất động sản không phải là bơm tiền mà cần tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho thị trường.

Ông Tuyển nhận định, khi pháp lý được tháo gỡ, các luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành với quy định rõ ràng, tháo gỡ nút thắt về nguồn cung, thị trường bất động sản sẽ chuyển biến tích cực trở từ giữa năm tới.

Chủ tịch FiinGroup Nguyễn Quang Thuân cũng cho rằng, bên cạnh khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản, cần triển khai mạnh hơn và rộng hơn việc tháo gỡ vướng mắc thủ tục pháp lý bất động sản ở cả khía cạnh cấp mới và phê duyệt thủ tục/thay đổi bổ sung, thay vì chỉ tháo gỡ khó khăn cho một số dự án lớn.

Chỉ khi nào pháp lý sạch thì ngân hàng mới cấp tín dụng, nhà đầu tư mới dám mua trái phiếu và tạo điều kiện cho cơ chế tự điều tiết của thị trường qua chuyển nhượng dự án. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản có cơ hội hồi phục nhanh hơn qua việc thu hút dòng tiền mới vào.