Liệu phía Đông có trở thành hấp lực của thị trường bất động sản Hà Nội?

Điểm đến của các đại đô thị

Nếu như trước đây, giai đoạn từ năm 2008 - 2018, khi nói đến thị trường bất động sản Hà Nội, nhà đầu tư chỉ nhắc đến khu vực phía Tây và Bắc thành phố, thì trong vòng 5 năm trở lại đây, thị trường khu vực phía Đông đã chứng kiến sự chuyển mình mạnh mẽ với hàng loạt các dự án đại đô thị đổ bộ.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, trong vòng 5 năm qua, thị trường bất động sản khu vực phía Đông đã hình thành và phát triển mạnh mẽ. Rất nhiều các nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm, tiếp cận, tìm kiếm cơ hội đầu tư tại khu vực này.

Cơ sở hạ tầng phát triển, cùng với sự xuất hiện của các dự án đại đô thị chú trọng cảnh quan, môi trường sống gắn liền với tiện ích của cư dân đã góp phần tạo nên một diện mạo mới, tạo ra sự sôi động cho thị trường bất động sản khu vực phía Đông Thủ đô. 

Theo số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, phía Đông Hà Nội đang là khu vực dẫn đầu nguồn cung hiện hữu của thị trường. Tính đến hết quý I/2023, khu vực phía Đông đã cung cấp cho thị trường hơn 77.000 sản phẩm.

Trong năm 2022, khu vực phía Đông Hà Nội ghi nhận khoảng 11.500 sản phẩm mở bán mới, phần lớn đến từ các dự án đại đô thị trong quần thể Vinhomes Ocean Park. Khu vực phía Đông Hà Nội cũng đứng đầu về nguồn cung căn hộ và sản phẩm thấp tầng, chiếm lần lượt khoảng 60% và 80% tổng nguồn cung đang hiện hữu tại thị trường bất động sản Hà Nội và Văn Giang, Hưng Yên.

Năm 2022, tổng nguồn cung bất động sản từ khu vực phía Đông Hà Nội gấp đôi khu vực phía Tây, và gấp 5 lần các khu vực còn lại.

Ước tính trong 6 tháng đầu năm 2023, khu vực phía Đông Hà Nội ghi nhận 7 dự án mở bán mới, cung cấp ra thị trường hơn 2.150 sản phẩm. Trong đó có 1.700 căn hộ, chiếm 30% nguồn cung căn hộ mở bán mới của Hà Nội và Văn Giang, Hưng Yên.

Đánh giá về tiềm năng của khu Đông Thủ đô, PGS. TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ tư vấn Thủ tướng Chính phủ nhận định, khu Đông là thị trường đi sau nhưng có lợi thế to lớn về hạ tầng giao thông, quỹ đất, cơ chế để thị trường bất động sản có thể phát triển mạnh mẽ.

Theo ông Thiên, thời điểm mà Hà Tây được sáp nhập vào Hà Nội là lúc khu Tây trở mình phát triển mạnh mẽ. Khi đó, khu vực phía Đông vẫn là vùng “ngăn sông cách trở", đối diện là đồng bằng, chưa được phát lộ. Tuy nhiên, hiện tại, nơi đây đang trên hành trình vươn lên trở thành thị trường nhiều tiềm năng, hứa hẹn sẽ là vùng trũng thu hút đông đảo nhà đầu tư.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, vị chuyên gia cho biết, khu Đông của Hà Nội có tầm nhìn phát triển khác biệt, hướng đến sự phát triển bền vững, đồng bộ chứ không “thời vụ, chộp giật". Đặc biệt, khu Đông đang được ưu ái đẩy mạnh phát triển hạ tầng, huyện Gia Lâm sẽ lên quận vào thời điểm cuối năm.

“Phía Đông sẽ nhanh chóng tăng tốc trở thành điểm đến lý tưởng trên bản đồ đầu tư tại thị trường bất động sản Hà Nội. Tọa độ phía Đông đang định hình những chuẩn mực đô thị hiện đại cho Thủ đô, rộng ra là vùng trọng điểm Bắc Bộ và cả nước”, ông Thiên khẳng định.

Thách thức của bất động sản phía Đông

Tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ với nguồn cung lớn, tuy nhiên, chính điều này cũng tạo ra áp lực không nhỏ về thanh khoản cho thị trường bất động sản phía Đông Hà Nội.

Theo dự báo từ Hội Môi giới, dự kiến trong 3 năm tới, khu vực phía Đông Hà Nội sẽ trở thành nơi dẫn đầu thị trường về nguồn cung căn hộ cao tầng với khoảng gần 92.000 căn hộ.

Song, thực tế cho thấy, thu nhập bình quân đầu người của khu vực phía Đông Hà Nội (Gia Lâm, Văn Giang, Hưng Yên) còn thấp, chất lượng nhân lực yếu. Nhu cầu với bất động sản giá rẻ, phù hợp với thu nhập rất lớn, trong khi đó, thực tế thời gian vừa qua cho thấy, nơi đây chủ yếu thu hút các dự án đại đô thị được đầu tư bài bản bởi các chủ đầu tư uy tín, có chất lượng tốt, pháp lý đầy đủ với giá thành không hề rẻ. 

Nhà thấp tầng tại khu vực này có giá sơ cấp trung bình đạt 155 triệu đồng/m2 do các dự án ở khu vực này đều là các dự án đại đô thị chất lượng cao. Còn đối với phân khúc chung cư, giá bán căn hộ sơ cấp đạt 44 triệu đồng/m2, thấp hơn 15,4% so với Hà Nội. Trong thời gian vừa qua, bất động sản khu vực này chủ yếu thu hút khách mua để ở cũng như nhà đầu tư từ Hà Nội và các tỉnh lân cận.

Về thanh khoản, trong năm 2022, khu vực phía Đông ghi nhận chủ yếu các giao dịch đến từ dự án chung cư. Khoảng hơn 8.000 giao dịch thành công trong năm 2022, chủ yếu đến từ các dự án đại đô thị. Trong 6 tháng đầu năm 2023, tỷ lệ hấp thụ chung toàn khu vực đạt khoảng 30%, tương đương khoảng gần 700 giao dịch, chủ yếu đến từ các dự án chung cư.

Đa số là khách hàng mua bất động sản tại đây đều là trẻ có thu nhập cao, là chủ doanh nghiệp hay kinh doanh tự do hoặc các gia đình trung lưu trẻ tuổi có tích lũy tài sản, mua nhằm mục đích thay đổi không gian sống hay để dưỡng già.

Tuy nhiên, hiện khoảng cách về giá bán giữa khu vực nội đô và khu vực phía Đông Hà Nội không còn nhiều. Đây sẽ là yếu tố ảnh hưởng đến thanh khoản của các dự án khu vực này trong thời gian tới.

Với sự xuất hiện của các dự án chung cư mở bán sau có giá cao hơn các dự án trước, khu vực phía Đông ghi nhận mức tăng giá cao nhất. Trung bình 18%/năm, cao hơn mức tăng bình quân của Hà Nội (11%/năm). Gấp đôi mức tăng giá trung bình của các khu vực khác.

Đáng chú ý, mức giá tăng này chủ yếu trên thị trường sơ cấp do nội tại các dự án tại khu vực này đều được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, phát triển bài bản. Các chủ đầu tư liên tiếp đầu tư nâng tầm giá trị sống cho cư dân với hàng loạt những dịch vụ, tiện ích hàng đầu, tiêu chuẩn quốc tế. Đặc biệt mức giá hưởng lợi từ hàng loạt các dự án hạ tầng giao thông xung quanh khu vực. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, mức giá ghi nhận giảm giá, cắt lỗ.

Với thị trường biệt thự, liền kề, 6 tháng đầu năm 2023, giá bán sơ cấp thấp tầng Hà Nội cũng giảm nhẹ từ 6%-7% cùng với xu hướng chung của thị trường. Còn giá bán tại thị trường thứ cấp giảm 20% - 30% so với đỉnh sốt nhưng thanh khoản chậm bởi các biến động trên thị trường tài chính.

Với thực trạng thị trường hiện nay, theo nhiều chuyên gia, cơ hội đầu tư bất động sản phía Đông Hà Nội cần phải đánh giá ở tầm nhìn dài hạn, ít nhất là trong khoảng 3 - 5 năm tới!