Cocobay Đà Nẵng vỡ trận: Vì đâu nên nỗi?

Khi nghe tin Cocobay Đà Nẵng phá vỡ cam kết lợi nhuận 12%/năm đối với khách hàng mua căn hộ khách sạn và khách sạn mini, ông có ngạc nhiên không?

Ông Phạm Thanh Hưng: Tôi không ngạc nhiên. Đổ vỡ là chuyện dễ hiểu. Trước đó tôi không nói Cocobay nhưng tôi chắc chắn là sẽ có dự án đổ vỡ vì không có chế tài gì để ràng buộc việc thực hiện cam kết.

Đây là câu chuyện liên quan đến bài toán tài chính, thiếu sự ràng buộc, rất lỏng lẻo ở chỗ người cho vay là khách hàng nhưng cũng chính là nhà đầu tư và họ có thể buộc phải ôm nợ xấu.

Nếu ngân hàng cho vay, họ quan tâm nhất đến phương án kinh doanh. Trong khi nhà đầu tư cho vay lại không biết nhiều về phương án kinh doanh, không biết chủ đầu tư lấy tiền đâu ra để trả lợi nhuận cam kết 12%.

Nếu ngân hàng quan tâm đến uy tín và năng lực tài chính của chủ đầu tư thì khách hàng cũng không biết, chỉ là “nghe có vẻ như là” hoặc “họ hứa là”. Liệu có ai xem bản cáo bạch, báo cáo tài chính ba năm liền hay số dư tài khoản để chứng minh chủ đầu tư có trả được cam kết hay không?

Ngân hàng còn quan tâm đến tài sản bảo đảm. Trong trường hợp xấu nhất là hai yếu tố trên không thực hiện được thì ngân hàng phải ôm tài sản bảo đảm mà khi đó đã trở thành nợ xấu. Khách hàng cho vay cũng đồng thời là nhà đầu tư nên khi ký hợp đồng phải ôm luôn tài sản bảo đảm.

Câu chuyện này tôi đã nói từ lâu, chứ không phải bây giờ mới nói. Năm ngoái, tôi đi hội thảo ở châu Âu, bà con bên đó hỏi rất nhiều về vấn đề này. “Ở Việt Nam cứ cam kết 12% thì liệu có tin được không?” Tôi bảo tin được không không phải là sai, nhưng tin hay không phải có cơ sở, phải phân tích được 12% đấy từ đâu ra. Không phải cam kết lợi nhuận 12% nào cũng không thực hiện được.

Một vấn đề khác, cam kết lợi nhuận là trả trên giá mua bán bất động sản trong khi suất đầu tư bao nhiêu mới là yếu tố quyết định giá bán và lợi nhuận.

Ví dụ, nếu suất đầu tư 1 tỷ đồng thì có thể bán phòng với giá 1 triệu đồng/đêm vẫn có thể sớm thu hồi vốn. Nhưng suất đầu tư chỉ 1 tỷ đồng mà bất động sản lại được bán với giá 3 tỷ đồng thì muốn có tỷ suất lợi nhuận tốt thì phải bán phòng với giá 3 triệu đồng/đêm. Nhưng nếu bán phòng 3 triệu đồng/đêm thì chẳng ai ở cả, mâu thuẫn ngay lập tức.

Điều đó có nghĩa là các dự án condotel hiện nay cam kết lợi nhuận trên giá thị trường chứ không cam kết trên suất đầu tư, trong khi tỷ suất lợi nhuận trên suất đầu tư chênh lệch rất lớn so với tỷ suất lợi nhuận trên giá bán. Nếu suất đầu tư bao nhiêu và cam kết bấy nhiêu thì lại rất dễ.

Không phải chủ đầu tư không nhận ra khả năng lợi nhuận từ cho thuê không đủ bù đắp lợi nhuận cam kết nhưng họ vẫn cam kết vì nghĩ rằng có thể tăng giá bán để phần tăng thêm từ giá bán có thể bù vào phần lợi nhuận thiếu hụt. Liệu đây có phải là tính toán sai lầm?

Ông Phạm Thanh Hưng: Hầu hết chủ đầu tư đều tính rằng có thể “vượt vũ môn”. Lúc đầu ai cũng tính nếu bán với giá này và nếu lợi nhuận khai thác thực tế được 6% và trong trường hợp xấu nhất phải bù phần lợi nhuận còn lại 6% thì sẽ mất một khoản tiền trong thời gian cam kết. Vì vậy, khi nâng giá bán, họ sẽ dành một khoản để bù đắp khoản thâm hụt kia.

Các dự án phải lập quỹ dự phòng để bù đắp thâm hụt về hiệu quả khai thác nhưng đến lúc bí quá thì rút luôn cả quỹ dự phòng để làm cái khác. Một vấn đề nữa là dự báo lợi nhuận khai thác có thể đạt 6% nhưng trên thực tế chỉ được 1% thôi. Vì thế, quỹ dự phòng có thể dùng trong nhiều năm theo tính toán ban đầu thì chỉ mất một vài năm đã tiêu hết.

Tất cả bài toán đều rủi ro và đó cũng là chuyện bình thường trong kinh doanh.

Theo ông, đâu sẽ là lựa chọn tối ưu cho khách hàng khi Cocobay vỡ trận?

Ông Phạm Thanh Hưng: Thực sự rất khó có một phương án tối ưu cho tất cả các khách hàng trong trường hợp này.

Tôi cho rằng, chủ đầu tư đã “dũng cảm” sớm thừa nhận không còn khả năng trả được mức lợi nhuận cam kết và cùng bàn bạc với khách hàng để tìm ra phương án giải quyết. Nếu chủ đầu tư không nhìn thẳng vào vấn đề và cứ ỉm đi thì cuối cùng vẫn đổ vỡ và càng để muộn cả hai bên càng “chết”.

Mỗi khách hàng sẽ có tính toán riêng với phương án đề xuất của chủ đầu tư, có thể trả tài sản và rút tiền về đầu tư chỗ khác hoặc vẫn có thể tiếp tục kinh doanh cho thuê.

Tôi thấy việc chuyển đổi từ căn hộ khách sạn sang căn hộ chung cư là phương án ổn đối với khách hàng vì tài sản được Nhà nước công nhận quyền sở hữu, còn căn hộ khách sạn chưa có khung pháp lý về quyền sở hữu.

Tôi nghiêng về phương án chủ đầu tư và khách hàng chung tay để ăn chia lợi nhuận theo tỷ lệ 80:20 dựa trên tình hình khai thác thực tế. Nhưng khách hàng cũng phải chấp nhận một thực tế là không thể có mức lợi nhuận khai thác 12%/năm. Nếu chung tay thì làm sao nâng tỷ lệ khai thác lên càng cao càng tốt để có thể đạt tỷ suất lợi nhuận 6-7%/năm trên giá bán.

Theo tôi, tỷ suất thu hồi vốn 6-7%/năm cũng được rồi vì mua căn hộ chung cư ở thành phố cho thuê cũng chỉ được mức lợi nhuận đó. Không thể hy vọng mức lợi nhuận 12%. Ở vị trí hiện tại cũng như chi phí vận hành của dự án Cocobay thì đạt lợi nhuận 6-7% cũng đã khó.

Nhưng nếu các nhà đầu tư vẫn kiên quyết đòi lợi nhuận cam kết 12% thì câu chuyện sẽ đi đến đâu?

Trong trường hợp Cocobay, nhà đầu tư và chủ đầu tư đang cùng ngồi trên một con thuyền, nên cách tốt nhất là cùng ngồi với nhau để bàn ra phương án có thể chấp nhận được.

Ông Phạm Thanh Hưng: Nếu không chấp nhận phương án chủ đầu tư đưa ra thì có chế tài gì? Không có. Chỉ có cam kết thôi. Trong trường hợp xấu nhất xảy ra là người cho vay phải ôm nợ xấu là tài sản đảm bảo, còn chủ đầu tư không thực hiện cam kết được thì xin lỗi. Cả hai bên cũng có thể chấp nhận phương án cuối cùng là đưa ra toà giải quyết.

Tôi thấy chủ đầu tư có đưa ra phương án “ông trả lại nhà, tôi trả lại tiền”. Thực tế trên thị trường bất động sản hiện nay cho thấy có nhiều dự án người mua đã đóng tiền nhưng dự án không triển khai được và khách hàng không nhận được nhà và cũng không lấy lại được tiền. Và thử đặt vấn đề, nếu chủ đầu tư chây ì không trả lại tiền thì sao? Khi đó cả hai bên chỉ có lún sâu thêm.

Tất nhiên sẽ có nhiều hệ luỵ. Sau này chủ đầu tư khó có thể làm gì khác được vì bị mất niềm tin.

Trong trường hợp Cocobay, nhà đầu tư và chủ đầu tư đang cùng ngồi trên một con thuyền, nên cách tốt nhất là cùng ngồi với nhau để bàn ra phương án có thể chấp nhận được, chứ khó kỳ vọng có phương án tối ưu cho tất cả các bên.

Theo ông, liệu vụ Cocobay có thể gây hiệu ứng vỡ trận hàng loạt trên thị trường condotel hay không?

Ông Phạm Thanh Hưng: Phải nhìn nhận rằng, có lẽ mô hình cam kết lợi nhuận mang tính khá đặc thù ở Việt Nam. Cách đây 5 năm tôi đã từng nói, ở Việt Nam có cam kết lợi nhuận vì bất động sản du lịch là mô hình kinh doanh mới và nhà đầu tư không có khả năng phân tích được hiệu quả. Chủ đầu tư giải thích mãi cũng không ai hiểu nên thay vì chứng minh công thức này đúng thì chủ đầu tư cam kết luôn cho nhanh.

Trong khi đó, tôi làm việc với các thương hiệu quản lý khách sạn tầm quốc tế như Accor hay InterContinential… thì không ai đưa ra cam kết tỷ lệ khai thác là bao nhiêu. Trên thực tế làm sao cam kết được, tất cả chỉ là dự phóng. Với suất đầu tư như vậy, chủ đầu tư và đơn vị quản lý thống nhất tỷ lệ khai thác là bao nhiêu phần trăm, và nếu đạt được trên tỷ lệ khai thác đó thì được thưởng, còn nếu dưới mức đấy thì chỉ được trả công.

Nhưng khi bán dự án bất động sản du lịch, khách hàng cứ hỏi có cam kết không. Nếu trả lời không có cam kết và chỉ ăn chia lợi nhuận theo tỷ lệ 80:20 thì rất khó bán vì bán đắt quá không bán được. Việc đưa ra cam kết chỉ là bài toán tài chính, đó là cam kết về mặt dòng tiền chứ không ai cam kết về mặt hiệu quả kinh doanh.

Hiện nay vẫn có một số chủ đầu tư có tham vọng rất lớn khi đầu tư những dự án căn hộ du lịch quy mô lớn hoặc thành chuỗi. Sau đổ vỡ Cocobay, những dự án này có còn khả thi và hấp dẫn nhà đầu tư hay không?

Ông Phạm Thanh Hưng: Bây giờ phải nhanh chóng khẩn trương có một hành lang pháp lý để cấp “giấy khai sinh” cho condotel để xác định loại hình này thuộc đơn vị nào quản lý và tình trạng pháp lý của nó là gì.

Khi đã có khai sinh đàng hoàng thì mới nói tiếp đến câu chuyện thứ hai là vấn đề về sở hữu, rồi vận hành, công thức ăn chia như thế nào cho hợp lý, tự khai thác hay thuê đơn vị khai thác, cam kết hay không cam kết…

Ở Las Vegas, những condotel kiểu như thế rất thành công, đó là một thị trường cực lớn. Các căn hộ nằm trong các khu sòng bạc, đầu tư và mua đi bán lại rất nhanh gọn với pháp lý rõ ràng, vì vậy việc giao dịch dễ dàng, vay vốn hay thế chấp cũng dễ.

Bản thân ông nếu có tiền thì có đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng không?

Ông Phạm Thanh Hưng: Tôi không đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng. Nếu đầu tư thì tôi tự làm. Vấn đề chính ở đây là nếu thừa tiền cứ chơi thôi, không cần quan tâm đến vấn đề hiệu suất. Còn nếu đầu tư để kinh doanh thì suất đầu tư và tỷ lệ khai thác là hai thứ quan trọng nhất quyết định hiệu quả hay không hiệu quả.

Xin cảm ơn ông!

Xem thêm chuyên đề: Cơ hội và rủi ro đầu tư condotel