Mặc dù đã bỏ khung giá đất, song theo luật sư Trương Thanh Đức, các quy định về đền bù giải phóng mặt bằng tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn chưa có sự đột phá, chưa đảm bảo được quyền lợi của người dân.
Giá đất bồi thường khi thu hồi luôn là vấn đề gây nhức nhối nhất trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng thời gian vừa qua. Không ít những vụ khiếu kiện, kiếu nại kéo dài, gây tắc nghẽn trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng đều có liên quan đến việc xác định giá đất.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bỏ khung giá đất được cho rằng sẽ là bước cải cách lớn, giúp giải quyết tắc nghẽn trong quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật Anvi, các quy định về đền bù giải phóng mặt bằng về bản chất vẫn giữ nguyên như cũ, không thay đổi đáng kể.
Ông Đức dẫn chứng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định, việc định giá đất cụ thể trong đền bù giải phóng mặt bằng được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm định giá. Điều này có nghĩa, giá đất cụ thể để bồi thường vẫn được xác định theo bảng giá đất, chỉ khác nhau là nhân hay không nhân với hệ số.
Luật sư Trương Thanh Đức kiến nghị bỏ Luật Đầu tư, viết lại Luật Doanh nghiệp
Trước đó, Luật Đất đai năm 2013 không hề nhắc đến từ “hệ số”, nhưng lại xuất hiện hế số K trong các Nghị định của Chính phủ trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng. "Do đó, việc bồi thường trong dự luật này vẫn giữ nguyên như Luật Đất đai hiện hành. Bảng giá đất vẫn là căn cứ quan trọng hàng đầu để tính tiền đền bù thu hồi đất. Mọi việc sẽ vẫn như cũ", ông Đức nhấn mạnh.
Vị luật sư này cho rằng, để giải quyết triệt để những khiếu nại, tranh chấp của người dân liên quan đến việc giải phóng mặt bằng, dự thảo luật cần có tư duy về giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng "thoát ly" hoàn toàn bảng giá đất. Giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng không thể căn cứ vào bảng giá đất.
Nguyên nhân là do bảng giá đất không phản ánh được giá đất thị trường. Ngay trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi với các quy định mạnh mẽ về việc định giá đất theo giá thị trường cũng chỉ tiệm cận giá thị trường, bằng 30 - 50% giá thị trường, thậm chí, tại nhiều nơi chỉ bằng 10% giá thị trường.
Nhiều khu vực tại Hà Nội, giá đất thực tế lên tới 200 triệu đồng/m2, nhưng giá đất đền bù giải phóng mặt bằng trong bảng giá đất chỉ từ 30 - 60 triệu đồng/m2. Điều này đã gây thiệt hại rất lớn cho người dân, gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.
Mặt khác, việc UBND cấp tỉnh vừa có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, vừa quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền bồi thường, đồng thời vừa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất là không hợp lý.
Theo luật sư Trương Thanh Đức, phải định nghĩa lại giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể để bồi thường khi thu hồi đất phải "ly khai" hoàn toàn bảng giá đất, không bị trói buộc bởi bảng giá đất để đảm bảo công bằng cho người dân và tháo gỡ điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng.
Ngoài ra, bảng giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ để để thu thuế đất, chuyển nhượng, thu thuế đất hàng năm. Chính vì vậy, bảng giá đất nên ổn định 10 năm, thay vì thay đổi liên tục hàng năm như trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định.
Tái định cư cần "định lượng", thay vì "định tính"
Bên cạnh việc giá đất bồi thường, ông Đức cho rằng, quy định về việc tái định cư cho người dân sau khi thu hồi đất trong dự thảo luật cũng chưa thực sự rõ ràng, bảo vệ quyền lợi cho người dân.
Việc thu hồi đất làm dự án đi theo đó là câu chuyện sắp xếp, ổn định nơi ở mới cho người dân bị thu hồi đất, là vấn đề nóng song hành với cách tính giá đền bù khi thu hồi đất.
Theo quy định tại dự thảo luật, các cơ quan quản lý "phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ". Song theo vị luật sư này, các quy định cần định lượng, thay vì định tính.
Cụ thể, cần làm rõ vấn đề như thế nào là nơi ở mới "tốt hơn" nơi ở cũ. Nhà tái định cư mới có thể có cơ sở vật chất tốt hơn, nhà xây mới hơn, tuy nhiên, vị trí thường cách xa trung tâm, thiếu vắng các cơ sở hạ tầng như tại khu vực nhà ở cũ.
Thậm chí, trên thị trường hiện không ít những dự án nhà ở tái định cư vừa mới nghiệm thu xong đã không thể sử dụng được, xuống cấp trầm trọng. Đây chính là nguyên nhân khiến nhiều người dân không đồng thuận việc thu hồi đất để giải phóng mặt bằng, chuyển đến nơi kể mới.
Đó là chưa nói đến việc giá đất tại nơi ở cũ luôn cao hơn rất nhiều nơi ở mới. Nhà cũ của người dân có giá lên tới hàng trăm triệu đồng/m2, trong khi đó, nơi ở mới chỉ vài chục triệu đồng/m2.
Chính vì vậy, ông Đức cho rằng, luật cần phải cụ thể hóa tiêu chí thế nào là "tốt hơn nơi ở cũ". Dự thảo luật, cần có những quy định chi tiết hơn. Nếu không thể chế hóa các quy định này, trong quá trình thực hiện sẽ dễ xảy ra rất nhiều tranh chấp và không đảm bảo công bằng cho người dân có đất bị thu hồi.
Tags:
Tags:
Các chuyên gia cho rằng giá bất động sản đã giảm về mức hấp dẫn và cơ hội hồi phục rất lớn của thị trường trong thời gian tới.
Giao dịch bất động sản qua sàn cần được khuyến khích thực hiện nhưng tuyệt đối không nên bắt buộc.
Các sàn giao dịch bất động sản đang chứng kiến làn sóng sa thải ngân viên lớn chưa từng có trong lịch sử do hoạt động kinh doanh ảm đạm trên thị trường.
.jpg)
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thành phố biển Đà Nẵng ngày càng khẳng định nội lực phát triển và sức hút mạnh mẽ, mở ra cơ hội vô cùng lớn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc cao cấp.
Từ hình hài manh mún, nhỏ lẻ, bước vào thời kỳ Đổi mới, ngành nhựa Việt Nam nhanh chóng chuyển mình, trở thành ngành xuất khẩu chủ lực của đất nước.
Sau năm 2030, ước tính mỗi ngày sẽ có khoảng 4.000 hành khách cần di chuyển giữa hai sân bay Tân Sơn Nhất và Long Thành.
Phần Lan sẽ là cầu nối giúp hàng hóa Việt Nam tiếp cận thị trường EU, đồng thời, Việt Nam sẽ là điểm đến chiến lược của các doanh nghiệp Phần Lan tại châu Á.
Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm 2026 ưu tiên thúc đẩy tăng trưởng cao, giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát.
Trungnam Group bất ngờ gặp cạnh tranh đến từ Tập đoàn SK khi đang đếm ngược tới thời điểm bỏ thầu dự án LNG Cà Ná, tỉnh Khánh Hoà.
Sau 30 năm kiên trì lan tỏa tinh hoa văn hóa rượu vang, Đa Lộc tổ chức lễ hội quy mô chưa từng có, nơi 9 quốc gia hội tụ để tri ân và kết nối.
Với Trà sữa SanThai, sáng tạo khác biệt nhằm mục đích khiến khách hàng mỉm cười, quay lại và cùng thương hiệu tăng trưởng bền vững.
Từ hình hài manh mún, nhỏ lẻ, bước vào thời kỳ Đổi mới, ngành nhựa Việt Nam nhanh chóng chuyển mình, trở thành ngành xuất khẩu chủ lực của đất nước.
Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Khu vực 2 (NHNN KV2) vừa có văn bản gửi đến các ngân hàng thương mại trên địa bàn TP.HCM và tỉnh Đồng Nai về việc cảnh báo rủi ro trong hoạt động cho vay.
Các công ty chứng khoán thuộc ngân hàng đang dần trở thành những cái tên dẫn đầu cuộc chơi, định hình lại xu hướng phát triển ngành chứng khoán
Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ cùng cam kết net zero vào năm 2050, Việt Nam đang đứng trước một lựa chọn mang tính bước ngoặt, tiếp tục phát triển theo lối mòn hay tiên phong kiến tạo những đô thị xanh để đảm bảo sự phát triển bền vững và nâng cao chất lượng sống cho người dân.
Dòng vốn FDI kỷ lục và sự chuyển dịch của chuỗi cung ứng đang tạo ra một sân chơi sôi động trên thị trường bất động sản công nghiệp, nơi những nhà phát triển đón đầu xu hướng với các sản phẩm chất lượng cao đang chiếm lĩnh vị thế dẫn đầu.
