M&A bất động sản: Khi các 'thợ săn' chỉ rình rập, không xuống tiền

Phương Linh Thứ sáu, 24/02/2023 - 08:00

Trong bối cảnh cạn dòng tiền, trái phiếu bị siết chặt, lãi suất ngân hàng neo ở mức cao... M&A các dự án được cho là giải pháp hữu hiệu giúp các doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn.

Tuy nhiên, theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam, hoạt động mua bán, sáp nhập dự án vẫn đang rất trầm lắng. Trái ngược với sự nhộn nhịp của năm 2021, từ năm 2022, thị trường M&A bất động sản đã cho thấy sự chậm lại rõ rệt. 

M&A bất động sản: Khi các 'thợ săn' chỉ rình rập, không xuống tiền
Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch SohoVietnam, chuyên gia tư vấn hàng đầu về mua bán tài sản lớn.

Trên thực tế, việc bán bớt các tài sản hiện hữu, hay hợp tác đầu tư là một trong những giải pháp quan trọng đối với doanh nghiệp để có dòng tiền, tiếp tục hoạt động. Vì vậy, việc không thể M&A thành công các dự án trong bối cảnh các kênh huy động vốn khác đều đã ách tắc nhiều khả năng sẽ đẩy các doanh nghiệp đến nguy cơ phá sản.

Tâm lý "chờ đợi" bao trùm thị trường

Lý giải nguyên nhân khiến hoạt động M&A bất động sản suy giảm, ông Cần cho rằng, trước hết là do các yếu tố vướng mắc về pháp lý. Nhiều dự án bất động sản hiện nay đang ở giai đoạn chờ thủ tục, chưa thể triển khai. Do đó, những dự án này rất khó có thể được mua bán bởi các nhà đầu tư khác. 

Đứng từ phía các doanh nghiệp đi mua, họ sẽ không lựa chọn M&A các dự án như vậy, bởi rủi ro pháp lý là rất lớn. Mặt khác, thời gian chờ thủ tục có thể kéo dài cũng gây ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh và lợi nhuận của doanh nghiệp. 

Thứ hai là yếu tố về thời điểm thị trường, thanh khoản bất động sản hiện đang giảm mạnh, nhiều phân khúc "đóng băng" giao dịch. Điều này đã ảnh hưởng lớn đến quyết định mua dự án của các doanh nghiệp. Bởi nếu dự án sau khi M&A, triển khai đầu tư phát triển và mở bán không thể có thanh khoản, doanh nghiệp sẽ khó thu hồi được dòng vốn đầu tư và quay vòng phát triển các dự án khác.

Thứ ba là yếu tố về nguồn vốn, việc kiểm soát tín dụng ngân hàng và trái phiếu bất động sản khiến các doanh nghiệp M&A dự án cần có sẵn nguồn tiền mặt rất lớn. Trong khi đó, không nhiều doanh nghiệp có thể đáp ứng được yêu cầu này trên thị trường.

Rủi ro sau những thương vụ M&A

Thứ tư là yếu tố về giá. Nhiều dự án vẫn đang được rao bán với mức giá rất cao, nhưng, các nhà đầu tư lại đang chờ đợi mức giá giảm thêm để quyết định xuống tiền. 

Với các yếu tố trên, theo ông Cần, các doanh nghiệp có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản hiện tại là có nhưng không nhiều. Hơn nữa, thị trường đang đứng về phía người mua, họ có nhiều lựa chọn trong việc M&A dự án và có thời gian, cơ hội để cân nhắc, chọn dự án tốt nhất với mức giá phù hợp và pháp lý chuẩn cho mình. 

Đáng chú ý, tâm lý chung của các nhà đầu tư ở bối cảnh hiện nay là vẫn đang nghe ngóng, chờ đợi các động thái tiếp theo của thị trường, các biện pháp tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, Ngân hàng nhà nước về lãi suất, trái phiếu, tín dụng bất động sản và các vướng mắc về pháp lý để lựa chọn thời điểm thích hợp nhất cho việc vào thị trường. 

Chỉ một số ít dự án đã có pháp lý đầy đủ, tiềm năng phát triển tốt, mức giá chuyển nhượng phù hợp mới có thể M&A thành công. Đối với những dự án có tài sản lớn, vị trí đẹp, dòng tiền tốt hoặc có tiềm năng phát triển để giao dịch thành công, bên bán phải giảm giá sâu khoảng 20% - 30% để hấp dẫn bên mua lại, ông Cần chia sẻ.

Ở khía cạnh khác, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, hoạt động M&A dự án đã bị chậm lại từ tháng 10/2022 do ảnh hưởng từ những tác động tiêu cực của những "đại án" liên quan đến các công ty bất động sản và chứng khoán. 

Bên cạnh đó, việc tín dụng ngân hàng và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp được kiểm soát chặt chẽ cũng khiến các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài, các tổ chức tài chính và những doanh nghiệp mới tham gia thị trường có một chiến lược bảo thủ hơn khi mua bán dự án. 

Một số doanh nghiệp đã nhấn nút ‘tạm ngừng’ để tái cấu trúc chiến lược đầu tư nhằm thích ứng với tình hình mới. Mặc dù các nhà đầu tư này vẫn có nguồn vốn tốt nhưng các khoản đầu tư lớn mới sẽ bị tạm dừng trong thời gian này, ngoại trừ các giao dịch đang triển khai để phòng tránh rủi ro..

Phần lớn các giao dịch M&A bất động sản trên thị trường thời gian vừa qua đều đến từ những nhà đầu tư đã rất am hiểu về biến động rủi ro của thị trường, có tiềm lực tài chính tốt và chấp nhận đầu tư dài hạn, bà Trang nhận định.

Đồng quan điểm, ông Cần cũng cho rằng, mặc dù thị trường M&A bất động sản đang khá trầm lắng, song thời điểm hiện tại là cơ hội rất tốt cho các “thợ săn” có thể lựa chọn những sản phẩm tốt với mức giá hấp dẫn. 

Khi thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng, lợi thế nằm trong tay các doanh nghiệp, nhà đầu tư có sẵn tiền thật, đầu tư dài hạn, chờ thời điểm thị trường hồi phục sôi động trở lại. 

4 giải pháp khẩn cấp về tín dụng bất động sản

4 giải pháp khẩn cấp về tín dụng bất động sản

Bất động sản -  1 năm
Cho phép doanh nghiệp được tái cơ cấu khoản nợ đến hạn và vay vốn tín dụng mới nếu có tài sản bảo đảm hợp lý là hai trong bốn kiến nghị đáng chú ý của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhằm giúp doanh nghiệp vượt qua thời điểm thị trường khó khăn khắc nhiệt của năm 2023.
4 giải pháp khẩn cấp về tín dụng bất động sản

4 giải pháp khẩn cấp về tín dụng bất động sản

Bất động sản -  1 năm
Cho phép doanh nghiệp được tái cơ cấu khoản nợ đến hạn và vay vốn tín dụng mới nếu có tài sản bảo đảm hợp lý là hai trong bốn kiến nghị đáng chú ý của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhằm giúp doanh nghiệp vượt qua thời điểm thị trường khó khăn khắc nhiệt của năm 2023.
Bộ Xây dựng đề xuất 6 giải pháp cứu bất động sản

Bộ Xây dựng đề xuất 6 giải pháp cứu bất động sản

Bất động sản -  1 năm

Nới trần room tín dụng, khơi thông dòng vốn, hoàn thiện thể chế và thúc đẩy phát triển nhà xã hội là ba trong sáu giải pháp đáng chú ý được Bộ Xây dựng trình Chính phủ nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững.

Doanh nghiệp bất động sản đối mặt khó khăn lớn nhất 2 thập kỷ

Doanh nghiệp bất động sản đối mặt khó khăn lớn nhất 2 thập kỷ

Bất động sản -  1 năm

Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản đang phải chống chọi với những khó khăn rất lớn, thậm chí còn khốc liệt hơn nhiều so với cuộc khủng hoảng trước đó vào những năm 2010.

4 giải pháp khẩn cấp về tín dụng bất động sản

4 giải pháp khẩn cấp về tín dụng bất động sản

Bất động sản -  1 năm

Cho phép doanh nghiệp được tái cơ cấu khoản nợ đến hạn và vay vốn tín dụng mới nếu có tài sản bảo đảm hợp lý là hai trong bốn kiến nghị đáng chú ý của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM nhằm giúp doanh nghiệp vượt qua thời điểm thị trường khó khăn khắc nhiệt của năm 2023.

Bất động sản 2023 sẽ tươi sáng hơn?

Bất động sản 2023 sẽ tươi sáng hơn?

Bất động sản -  1 năm

Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản 2023 sẽ phát triển một cách thận trọng, phụ thuộc vào tăng trưởng kinh tế và các chính sách tháo gỡ khó khăn, nhưng nhìn chung sẽ khởi sắc, tươi sáng hơn so với năm 2022.

Sức mạnh thương hiệu: Chìa khóa mở cửa tương lai phát triển bền vững

Sức mạnh thương hiệu: Chìa khóa mở cửa tương lai phát triển bền vững

Phát triển bền vững -  1 giờ

Phát triển bền vững giúp thương hiệu vươn xa với việc định hình hành vi tiêu dùng và thúc đẩy giá trị tích cực, tạo động lực cho tăng trưởng toàn diện và lâu dài.

Triển lãm lạnh và điều hòa không khí thu hút hơn 100 thương hiệu

Triển lãm lạnh và điều hòa không khí thu hút hơn 100 thương hiệu

Nhịp cầu kinh doanh -  2 giờ

Triển lãm quốc tế về lạnh và điều hòa không khí, phòng sạch và phụ trợ nhà máy công nghệ cao 2024 diễn ra tại Trung tâm Hội chợ và triển lãm Sài Gòn từ ngày 21 – 23/11.

Vietnam Airlines tính thuê thêm máy bay mùa cao điểm Tết Nguyên đán

Vietnam Airlines tính thuê thêm máy bay mùa cao điểm Tết Nguyên đán

Nhịp cầu kinh doanh -  2 giờ

Vietnam Airlines Group, bao gồm Vietnam Airlines, Pacific Airlines và Vasco, lên phương án thuê thêm bốn máy bay để đáp ứng nhu cầu đi lại tăng cao trong dịp Tết Nguyên đán 2025.

Kinh doanh 'đình trệ', Pomina gấp đôi lỗ lũy kế

Kinh doanh "đình trệ", Pomina gấp đôi lỗ lũy kế

Doanh nghiệp -  5 giờ

Pomina hiện có tổng nợ vay tài chính là gần 6.219 tỷ đồng, chiếm 70% tổng tài sản và gấp hơn 12 lần vốn chủ sở hữu.

Doanh nghiệp Quảng Ninh hưởng ứng kích cầu du lịch

Doanh nghiệp Quảng Ninh hưởng ứng kích cầu du lịch

Tiêu điểm -  5 giờ

Với hàng loạt giải pháp kích cầu đồng bộ và chất lượng, du lịch Quảng Ninh hứa hẹn sẽ bứt tốc mạnh mẽ và hiện thực hóa mục tiêu đón 19 triệu lượt khách năm 2024.

Phát triển bền vững là chiến lược kinh doanh hay lựa chọn đạo đức?

Phát triển bền vững là chiến lược kinh doanh hay lựa chọn đạo đức?

Diễn đàn quản trị -  6 giờ

Làm thế nào để doanh nghiệp hoạt động không chỉ vì lợi nhuận, mà còn vì giá trị phát triển bền vững cho xã hội và môi trường?

Là đối tác chiến lược toàn diện: Thương mại Việt Nam - Malaysia có cất cánh?

Là đối tác chiến lược toàn diện: Thương mại Việt Nam - Malaysia có cất cánh?

Hồ sơ quản trị -  6 giờ

Quan hệ hai nước được nâng lên Đối tác chiến lược toàn diện, kỳ vọng thúc đẩy thương mại Việt Nam - Malaysia cất cánh, hướng tới 18 tỷ USD trong tương lai gần.