'Môi giới bất động sản cần được định vị là trung tâm của thị trường'

Môi giới bất động sản cần khẳng định được bản lĩnh trong khó khăn

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, tình hình hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay như thế nào, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản đầu năm 2020 đã trải qua một giai đoạn rất khó khăn do ảnh hưởng của dịch bệnh. 

Lệnh cách ly xã hội, tránh tụ tập đông người để ngăn chặn sự lây lan của Covid-19 đã khiến toàn bộ hệ thống xã hội nói chung và hoạt động sản xuất bị ảnh hưởng nặng nề. 

Trong đó, đối với thị trường bất động sản, các dự án xây dựng bị đình trệ, hoạt động mở bán bị tạm dừng dẫn đến không có hàng hoá lưu thông trên thị trường.

Điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các sàn giao dịch và môi giới bất động sản. Họ không có hàng để bán, cũng không tiếp xúc được với khách hàng để tư vấn bán sản phẩm.

Tuy nhiên, cần phải nói thêm rằng, khó khăn của thị trường bất động sản hiện tại không phải chỉ đến từ dịch bệnh mà ngay từ năm 2019, nhiều dự án vướng mắc về thủ tục pháp lý đã khiến nguồn cung trên thị trường sụt giảm mạnh. 

Dịch bệnh từ đầu năm 2020 chỉ làm trầm trọng hơn những khó khăn của môi giới bất động sản trên thị trường.

Hệ quả tất yếu là thị trường “đóng băng” giao dịch. Nhiều sàn không có doanh thu, phải tạm dừng hoạt động, thậm chí đứng trên bờ vực phá sản, nhiều môi giới phải nhẩy việc.

Theo ông, các sàn giao dịch bất động sản và môi giới phải làm gì để vượt qua giai đoạn khó khăn này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Theo thống kê, trên cả nước có khoảng 1.200 sàn giao dịch bất động sản. Tính đến cuối năm 2018, có 300.000 môi giới đoạt động. Việc thị trường bất động sản khó khăn từ năm 2019 đến đầu năm 2020 đã khiến khoảng 10 - 15% các sàn giao dịch phải đóng cửa.

Tuy nhiên, ghi nhận nửa đầu năm 2020 cho thấy, sau khi dịch bệnh được kiểm soát, nhiều sàn giao dịch đã đăng ký hoạt động mới. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản vẫn hấp dẫn đối với các sàn giao dịch và thu hút nhiều nhà môi giới trẻ.

Nhờ sự tham gia vào thị trường của các sàn giao dịch mới mà lực lượng môi giới bất động sản tuy có sự hao hụt sau dịch bệnh nhưng về con số là không đáng kể. Thị trường vẫn duy trì lực lượng môi giới ổn định.

Song, điều đáng lưu ý là với lực lượng môi giới bất động sản này, trong bối cảnh nguồn cung trên thị trường giảm sút lại là một trong những thách thức, khó khăn rất lớn với hoạt động giao dịch. Đặc biệt là trong bối cảnh phải cách ly xã hội, dịch bênh có thể bùng phát trở lại bất cứ lúc nào. 

Do đó, yêu cầu đặt ra với các sàn giao dịch, các môi giới nếu không muốn bỏ nghề là phải làm sao vẫn duy trì được thị trường, duy trì được khách hàng.

Đề làm được điều này, nhiều sàn giao dịch đã áp dụng công nghệ, kênh bán hàng trực để hóa giải "điểm nghẽn" tiếp cận khách trong bối cảnh dịch bệnh. 

Theo đó, trên nền tảng tích hợp đa phương tiện, kết nối trực tiếp thông qua máy tính hoặc điện thoại, khách hàng có thể thực hiện toàn bộ quá trình mua nhà từ xa, từ việc tìm thông tin dự án, vị trí, quy hoạch, tiếp cận tài liệu bán hàng đến tư vấn, hỗ trợ, thậm chí là đặt mua, thanh toán hoàn tất giao dịch.

Thực tế, không phải đợi đến dịch Covid-19, các nền tảng ứng dụng công nghệ trong bất động sản mới xuất hiện mà đã manh nha khá lâu, nhưng chỉ khi đại dịch bùng phát, nó mới trở thành phương thức kinh doanh chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản, thay thế cho cách mở bán, gặp gỡ khách hàng thông thường.

Thời gian vừa qua, nhiều sàn giao dịch bất động sản đã làm rất tốt điều này. Chính vì vậy mà ngay sau khi lệnh cách ly được dở bỏ, mọi hoạt động xã hội trở lại bình thường thì thị trường bất động sản là một trong những lĩnh vực có hoạt động trở lại sớm nhất.

Trong tháng 5 tháng 6, các hoạt động chào bán, mở bán, giới thiệu dự án trên khắp cả nước diễn ra rất rầm rộ. Các giao địch bất động sản đã sôi động trở lại ngay mà không mất thời gian lấy đà, khởi động lại thị trường.

Đây chính là lỗ lực rất lớn của môi giới bất động sản. Khẳng định sự bản lĩnh, sự thông minh và khả năng ứng phó nhanh nhạy của các sàn giao dịch trước những diễn biến của thị trường.

Ông đánh giá như thế nào về sức cầu của thị trường bất động sản hiện nay?

Ông Nguyễn Văn Đính: Theo thống kê chưa đầy đủ, thị trường Hà Nội và TP. HCM trong tháng 5 có trên 3.000 giao dịch bất động sản thành công. Có thể so với cùng kỳ, hoặc thời điểm hưng thịnh thì chưa thấm tháp gì nhưng đó là con số ấn tượng về giao dịch trong bối cảnh hiện tại. Điều này cho thấy thị trường đã sôi động trở lại.

Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh rằng, nhu cầu của khách hàng trên thị trường hiện nay chủ yếu tập trung ở những sản phẩm thuộc nhóm trung cấp, bình dân, phù hợp với nhu cầu ở thực. Các sản phẩm có giá cả hợp lý như căn hộ bình dân, trung cấp tại Hà Nội, TP. HCM, hoặc phân khúc đất nền tại các tỉnh đang có giao dịch rất tốt trên thị trường.

Trong khi đó, những dự án cao cấp, nghỉ dưỡng lại đang khởi động chậm hơn. Khách hàng đang chờ đợi sự khôi phục của nền kinh tế một cách thực sự sau dịch bệnh trước khi xuống tiền tại dòng sản phẩm này.

Việc có nhiều sàn giao dịch bất động sản đóng cửa sau dịch bệnh Covid-19 có phải đang cho thấy sức khoẻ và năng lực của các sàn hiện nay còn nhiều yếu kém, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đính: Như đã phân tích ở trên, việc các sàn giao dịch bất động sản đóng cửa, dừng hoạt động chỉ có một phần do Covid-19, nguyên nhân còn lại do thị trường thiếu vắng nguồn cung từ năm 2019 vì những vướng mắc về pháp lý trong triển khai dự án.

Việc bất động sản thiếu nguồn cung trong khi lực lượng môi giới quá đông đã tạo sự cạnh tranh khốc liệt trên thị trường. Điều này đòi hỏi môi giới phải tự hoàn thiện để nâng cao chất lượng, nghiệp vụ.

Sàn giao dịch bất động sản càng chuyên nghiệp, năng lực càng cao thì sẽ tồn tại. Trái lại, những sàn giao dịch, môi giới không đủ năng lực sẽ bị đào thải. Đây là xu hướng tất yếu của thị trường bất động sản.

Môi giới bất động sản cần được định vị là trung tâm của thị trường giao dịch

Mặc dù đã được đề cập trong Luật Kinh doanh bất động sản nhưng có vẻ như nghề môi giới vẫn chưa được pháp luật xem trọng. Ông nhận định như thế nào về điều này? Liệu nó có đang gây khó khăn cho hoạt động của nghề môi giới?

Ông Nguyễn Văn Đính: Các chính sách, quy định pháp luật về nghề môi giới hiện nay đang đặt môi giới bất động sản và các sàn giao dịch vào vị trí rất yếu thế do quy định không bắt buộc việc bán dự án bất động sản phải qua sàn.

Trong khi đó, môi giới bất động sản giữ một vai trò cực kỳ quan trọng trong hệ thống các kênh phân phối trên thị trường. Họ là trung gian giữa người bán và người mua.

Đối với người bán, môi giới bất động sản là đối tượng thay mặt người mua để thẩm định, thẩm tra dự án khi đến tay người mua có đúng quy định pháp luật, có đảm bảo chất lượng và giá cả phù hợp không. Nếu không phù hợp, họ sẽ sẽ tư vấn cho người bán nên đưa ra chính sách như thế nào để đáp ứng được nhu cầu của thị trường

Còn đối với người mua, môi giới bất động sản là nhà tư vấn, thẩm định dự án, giúp họ lựa chọn được sản phẩm phù hợp, đồng thời đảm bảo quyền và lợi ích cho họ.

Chính vì vai trò trung gian vô cùng quan trọng này nên nếu không có môi giới bất động sản mà chỉ là giao dịch giữa người bán và người mua với nhau thì người bán có thể truyền tải thông tin sai sự thật về sản phẩm, lừa đảo khách hàng. Trong khi đó, khách hàng lại không có khả năng kiểm chứng thông tin về dự án bất động sản đó.

Vai trò của sàn giao dịch bất động sản chính là nhằm hướng đến sự minh bạch của thị trường và là người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho khách hàng. Nhưng pháp luật hiện nay lại không xem trọng vai trò của họ. Nhà môi giới trong quy định hiện tại không được bảo vệ, rất yếu thế.

Trong khi đó, họ vẫn phải tự nỗ lực khẳng định mình, tự chứng minh mình năng lực của mình để chủ đầu tư vẫn phải thông qua họ để bán được hàng bán tốt hơn, hiệu quả hơn.

Để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, vì lợi ích của khách hàng, tôi cho rằng, các quy định pháp luật nên quy định sàn giao dịch trở thành hoạt động có điều kiện, các chủ đầu tư bán bất động sản bắt buộc phải qua sàn. 

Sàn giao dịch bất động sản cần được định vị là trung tâm của thị trường, là đối tượng trung gian, cân bằng mọi hoạt động của thị trường bất động sản. Nếu không làm được điều này, thị trường sẽ luôn luôn hỗn loạn do các hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật, gây rủi ro cho nhà đầu tư, khách hàng trên thị trường bất động sản.

Việt Nam có 300.000 môi giới bất động sản hoạt động nhưng hiện tại mới chỉ có hơn 20% môi giới có chứng chỉ hành nghề. Theo ông lý do tại sao lại tồn tại thực trạng này? Đây có phải nguyên nhân khiến chất lượng môi giới bất động sản chưa cao?

Ông Nguyễn Văn Đính: Số lượng các nhà môi giới bất động sản hoạt động đúng quy đinh pháp luật hiện nay rất thấp.

Nguyên nhân là do các quy định pháp luật quy đang lỏng lẻo đối với nghề môi giới bất động sản. Nhiều địa phương có thị trường bất động sản nhưng lại không mặn mà trong việc tổ chức các cuộc thi sát hạch, cấp chứng chỉ hành nghề cho môi giới do thiếu kinh phí, không có kinh nghiệm triển khai.

Điều này đã dẫn đến nhiều môi giới bất động sản không được tham gia sát hạch để cấp chứng chỉ hành nghề. Đây chính là kẽ hở lớn của nghề môi giới. Việc không được đào tạo, không chuẩn về năng lực và đạo đức nghề nghiệp đã dẫn tới nhiều môi giới không tuân thủ pháp luật, hoạt động vụ lợi, lừa đảo khách hàng, tạo ra nhiều hệ luỵ cho thị trường bất động sản.

Để khắc phục tình trạng này, tôi cho rằng, cần phải quy định chặt chẽ hơn trong việc cấp chứng chỉ nghề môi giới.

Bên cạnh đó, các quy định pháp luật cũng cần cởi mở hơn trong tổ chức thi sát hạnh. Nếu các địa phương không thể tổ chức thi sát hạch thì có thể giao cho hội nhà nghề là Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (hiện đang là đơn vị phối hợp tổ chức) để trực tiếp đứng ra tổ chức thi. 

Điều này sẽ thuận lợi hơn rất nhiều cho các địa phương do hội có cộng đồng các nhà môi giới, có chuyên môn nghiệp vụ về nghề và có kinh phí xã hội hoá để tổ chức các kỳ thi, trong khi các địa phương phải sử dụng đến ngân sách nhà nước.

Tại nhiều địa phương đang xuất hiện tình trạng môi giới nhiễu loạn thông tin, thổi giá đất, gây sốt đất ảo và rủi ro cho nhà đầu tư. Theo ông, các cơ quan quản lý cần có giải pháp gì để xử lý vấn nạn này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Đây chính là khoảng trống trong việc quản lý các môi giới bất động sản. Hiện các môi giới được cấp chứng chỉ hành nghề nhưng hoạt động như thế nào thì pháp luật chưa được kiểm soát được. Chính điều này đã dẫn đến việc nhiều môi giới đưa tin sai sự thật, lừa đảo khách hàng.

Do đó, tôi cho rằng, khi cấp chứng nhận hành nghề cho môi giới bất động sản, các cơ quan quản lý nhà nước nên cấp mã số hành nghề quốc gia cho từng môi giới. Mọi hoạt động giao dịch của môi giới bất động sản phải cập nhật vào hệ thống công nghệ. 

Làm được như vậy sẽ tránh việc môi giới lừa đảo khách hàng, bán một sản phẩm cho nhiều khách hàng hoặc giao dịch tại những dự án chưa đủ điều kiện pháp luật.

Ông nhận định như thế nào về tương lai của nghề môi giới tại Việt Nam và ông có lời khuyên gì cho môi giới bất động sản trong bối cảnh thị trường như hiện nay?

Ông Nguyễn Văn Đính: Như đã phân tích ở trên, tương lai của nghề môi giới sẽ là trung tâm của của thị trường giao dịch. Môi giới bất động sản sẽ là cầu nối giữa người mua và người bán, bảo vệ lợi ích của khách hàng.

Triển vọng nghề nghiệp của môi giới bất động sản là rất lớn. Tuy nhiên đây cũng là một ngành nghề rất khó, nhiều thách thức do tính cạnh tranh cao. 

Điều này buộc các môi giới bất động sản phải luôn học hỏi, không ngừng nâng cao nghiệp vụ và giữ được đạo đức nghề nghiệp, uy tín với khách hàng. 

Xin cảm ơn ông!