Năm yếu tố âm thầm xoay chuyển dòng tiền bất động sản 2026

5 yếu tố tác động đến thanh khoản bất động sản 2026

Gần 20 năm kinh nghiệm trong ngành bất động sản, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, năm 2026 sẽ là một năm thị trường có nhiều biến động, có thể coi là một bước ngoặt cho một chu kỳ phát triển mới.

Trong đó, thị trường hiện không còn quá quan tâm đến yếu tố 'giá tăng hay giảm', mà vấn đề về thanh khoản đang ngày càng trở thành bài toán nan giải trước áp lực nguồn cung khổng lồ và làn sóng tăng lãi suất.

Với giới đầu tư bất động sản, nếu ví thị trường là một cơ thể sống, thì thanh khoản chính là mạch máu. Khi dòng máu ngừng lưu thông, mọi chỉ số tăng trưởng dù đẹp đẽ đến đâu cũng trở nên vô nghĩa.

Trong năm 2026, theo ông Nga, có năm yếu tố đang âm thầm xoay chuyển cuộc chơi của dòng tiền.

Thứ nhất là lãi suất và tín dụng, yếu tố có tác động trực tiếp nhất tới thanh khoản của thị trường bất động sản.

Lãi suất và tín dụng ảnh hưởng đồng thời tới nhiều khía cạnh của thị trường, từ khả năng vay vốn của nhà đầu tư, mặt bằng giá bất động sản, cho tới tâm lý của người mua.

Hiện nay, lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản đang ở mức khoảng 13 - 14%, trong khi nhiều ngành khác như nông nghiệp chỉ ở mức 5 - 6%. Điều này cho thấy Ngân hàng Nhà nước không tăng lãi suất đồng loạt với mọi ngành nghề, mà đang tập trung kiểm soát chặt dòng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Bước sang đầu năm 2026, Chính phủ có xu hướng siết chặt hơn tín dụng dành cho bất động sản.

Mặc dù vậy, theo ông Nga, đây không hẳn là một tín hiệu tiêu cực. Ngược lại, đây có thể được xem là bước điều chỉnh cần thiết nhằm tránh tình trạng đẩy giá quá cao, hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản, đồng thời tạo nền tảng cho thị trường phát triển bền vững hơn.

Bên cạnh đó, bất động sản là lĩnh vực có mối liên hệ chặt chẽ với nhiều ngành kinh tế khác như xây dựng, ngân hàng, vật liệu xây dựng, logistics hay tài chính. Chính vì vậy, mặt bằng lãi suất cao đối với bất động sản khó có thể kéo dài quá lâu. Nhiều khả năng, chính sách này sẽ được điều chỉnh trong khoảng một đến hai quý tới.

Điều này khiến bài toán về thanh khoản sẽ không chịu quá nhiều áp lực trong dài hạn.

Thứ hai là pháp lý và nguồn cung. Theo ông Nga, một trong những vấn đề nút thắt nhất của thị trường thời gian qua chính là vấn đề về pháp lý.

Tuy nhiên, trong năm 2025, khoảng 2.000 - 3.000 dự án bất động sản đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Điều này sẽ tác động trực tiếp tới nguồn cung của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh hàng loạt điều chỉnh mới về luật cũng bắt đầu có hiệu lực.

Từ những diễn biến này, ông Nga dự đoán nguồn cung bất động sản 2026 có thể tăng khoảng 50% so với năm 2025, trong khi bản thân năm 2025 cũng đã ghi nhận mức tăng khoảng 50% so với năm 2024.

Đối với các đơn vị môi giới và phân phối, đây là tín hiệu rất đáng chú ý. Nguồn cung gia tăng sẽ mở ra nhiều cơ hội bán hàng hơn, đồng thời giúp khách hàng có thêm nhiều lựa chọn. Song, thanh khoản của thị trường có thể sẽ không còn tập trung vào một vài chủ đầu tư lớn như trước. Thay vào đó, thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn phân hóa mạnh.

Những dự án hội tụ các yếu tố như vị trí tốt, sản phẩm phù hợp nhu cầu, chiến lược bán hàng hiệu quả, mức giá hợp lý và chính sách dịch vụ, đặc biệt là cơ chế hỗ trợ đội ngũ bán hàng, sẽ là những dự án chiếm ưu thế về thanh khoản.

Thứ ba là tiềm năng tăng trưởng GDP. Ông Nga cho rằng, sự phát triển của thị trường bất động sản luôn gắn chặt với tăng trưởng kinh tế.

Hiện nay, Việt Nam đang nằm trong nhóm các nền kinh tế lớn của Đông Nam Á. Xét về quy mô GDP trong khu vực, Indonesia hiện dẫn đầu với hơn 1.200 tỷ USD. Singapore, Thái Lan và Philippines có quy mô khoảng 500 - 600 tỷ USD, nhóm mà Việt Nam đang dần tiệm cận.

Điều đáng chú ý là tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam trong nhiều năm qua luôn duy trì ở mức khoảng 7 - 8% mỗi năm, cao hơn đáng kể so với nhiều quốc gia trong khu vực.

Nếu xu hướng này tiếp tục được duy trì, Việt Nam hoàn toàn có thể vượt qua một số nền kinh tế trong khu vực và vươn lên nhóm dẫn đầu Đông Nam Á trong vài năm tới.

Một nền kinh tế tăng trưởng mạnh sẽ kéo theo nhiều thay đổi quan trọng như nhu cầu nhà ở gia tăng, nhu cầu đầu tư mở rộng và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh hơn. Đó cũng chính là nền tảng dài hạn cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

Thứ tư là hạ tầng. Theo ông Nga, hạ tầng luôn là một trong những động lực mạnh mẽ nhất thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.

Thời gian gần đây, Việt Nam đang triển khai hơn 500 dự án hạ tầng lớn, bao gồm hệ thống cao tốc, sân bay, cảng biển và nhiều dự án chỉnh trang đô thị. Chưa khi nào Việt Nam đầu tư mạnh mẽ và quyết liệt vào hạ tầng như giai đoạn hiện nay.

Chỉ cần di chuyển qua các tuyến phố của Hà Nội, từ Đê La Thành tới khu vực Láng - Hòa Lạc kéo dài, có thể dễ dàng nhận thấy hàng loạt công trình đang được giải phóng mặt bằng và triển khai thi công với tốc độ chưa từng có.

Đáng chú ý, dự án đường sắt cao tốc Bắc - Nam với tốc độ dự kiến khoảng 320 km/h được kỳ vọng có thể rút ngắn thời gian di chuyển giữa Hà Nội và TP.HCM xuống còn khoảng 5 giờ, nhanh và linh hoạt hơn nhiều so với hiện nay.

Nếu được triển khai đúng tiến độ, dự án này không chỉ tạo ra bước ngoặt về logistics mà còn có thể mở ra một giai đoạn phát triển mới cho hệ thống đô thị và thị trường bất động sản dọc theo trục giao thông chiến lược của đất nước.

Yếu tố cuối cùng, chính là tâm lý của khách hàng. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư vẫn khá thận trọng trước bối cảnh lãi suất còn ở mức cao, xung đột địa chính trị trên thế giới chưa hạ nhiệt, giá dầu tăng, lo ngại về lạm phát, cùng với thực tế giá bất động sản tại một số khu vực trung tâm đã bị đẩy lên mức khá cao.

Cơ hội nào cho nhà đầu tư?

Dù đối mặt nhiều thách thức, song theo ông Nga, phần lớn những yếu tố này mang tính ngắn hạn. Những nhà đầu tư thực sự hiểu thị trường thường không đưa ra quyết định dựa trên nỗi sợ. Thay vào đó, họ dựa vào dữ liệu, xu hướng kinh tế, chu kỳ thị trường và những gì đang thực sự diễn ra trong nền kinh tế.

Lịch sử của thị trường bất động sản cho thấy, những người thành công nhất thường là những người nhìn thấy cơ hội trước khi thị trường bước vào giai đoạn bùng nổ. Bất động sản 2026 có thể chưa bùng nổ ngay, nhưng thanh khoản sẽ cải thiện rõ rệt. Ông Nga ước tính, mức cải thiện có thể vào khoảng 30% so với hiện tại.

Tuy nhiên, thị trường không tăng trưởng ở tất cả các dự án và phân khúc, mà có sự phân hóa mạnh mẽ. Thanh khoản nhiều khả năng không còn tập trung chủ yếu vào khu vực nội đô, nơi mặt bằng giá đã ở mức rất cao, mà sẽ được phân bổ rộng hơn sang nhiều dòng sản phẩm khác.

Trong đó, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực với mức giá hợp lý sẽ tiếp tục là phân khúc có sức hút lớn nhất. Tiếp theo là bất động sản đô thị tại các thành phố lớn có khả năng khai thác dòng tiền và bất động sản nghỉ dưỡng trong khoảng giá 2 - 3 tỷ đồng, có khả năng vận hành khai thác tốt.

Ông Nga cho rằng, năm 2026 có thể chưa phải là giai đoạn dễ dàng với thị trường, nhưng trong mỗi thời kỳ biến động, cơ hội lớn vẫn luôn tồn tại đối với những nhà đầu tư chuẩn bị kỹ lưỡng và có tầm nhìn dài hạn.

Những người tham gia thị trường sớm trong giai đoạn này có thể đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản.

"Câu hỏi quan trọng đối với thị trường bất động sản hiện nay không phải là có khó khăn hay không, hay bao giờ chiến tranh trên thế giới mới kết thúc, mà điều quan trọng hơn là mỗi người sẽ chuẩn bị như thế nào để nắm bắt cơ hội khi chu kỳ mới của thị trường bắt đầu hình thành.

Năm 2026 là thời điểm quan trọng để các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn gia nhập thị trường, trước khi bước vào giai đoạn tăng trưởng nóng, ông Nga nhìn nhận.