Thận trọng khi đánh thuế chuyển nhượng bất động sản

Khoảng trống chính sách từ quy định thuế hiện hành

Theo quy định thuế thu nhập cá nhân hiện hành, thuế chuyển nhượng bất động sản được tính cố định theo tỷ lệ 2% và lệ phí trước bạ 0,5% trên giá trị giao dịch ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.

Ưu điểm của phương pháp tính này là đơn giản, dễ áp dụng, tạo thuận lợi trong việc thu thuế, hạn chế tranh chấp và giảm chi phí quản lý. Tuy nhiên, quy định này cũng để lại những hạn chế, bất cập và khoảng trống chính sách rất lớn.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, quy định này không phản ánh bản chất thu nhập của người dân chịu thuế. Thuế không dựa trên phần lợi nhuận thực tế mà chỉ thu trên doanh thu. Điều này dẫn đến tình trạng người bán bị lỗ vẫn phải nộp đủ thuế theo quy định.

Sự bất hợp lý này còn thể hiện ở việc chính sách thuế hiện tại "cào bằng" mọi đối tượng, tạo ra sự thiếu công bằng. Quy định cũng không khuyến khích nắm giữ dài hạn, không tạo động lực cho việc sở hữu bền vững bất động sản, thiếu phân loại người sử dụng và đầu cơ.

Một người dân bán đi ngôi nhà duy nhất để trang trải cuộc sống cũng phải chịu mức thuế suất tương tự một nhà đầu tư chuyên nghiệp "lướt sóng" kiếm lời. Chính sách đã bỏ qua việc phân loại giữa nhu cầu ở thực và hành vi đầu cơ tích trữ.

Hơn thế nữa, việc bỏ qua yếu tố thời gian nắm giữ khiến chính sách thuế mất đi vai trò điều tiết thị trường. Nó không tạo ra động lực cho việc sở hữu bất động sản một cách bền vững và cũng thất bại trong việc kiềm chế các hành vi đầu tư ngắn hạn – một trong những nguyên nhân gây sốt giá.

Cuối cùng, hệ quả tiêu cực là sự thiếu minh bạch trong giao dịch. Việc tính thuế trên giá hợp đồng trong khi thiếu cơ chế kiểm soát hiệu quả đã vô tình khuyến khích tình trạng "khai hai giá". Người mua và bán thường thỏa thuận một mức giá trên giấy tờ thấp hơn nhiều so với thực tế để lách luật, gây thất thu lớn cho ngân sách nhà nước.

Nhìn chung, cách tính thuế hiện tại chưa phản ánh đúng tinh thần của một sắc thuế thu nhập. Thay vì đánh vào "lợi nhuận", nó đang vận hành như một loại thuế trên "doanh thu", tạo ra nhiều bất cập và chưa phải là công cụ hữu hiệu để làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

Trước thực trạng này, Bộ Tài chính đang đề xuất một phương án mới trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi, theo đó thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ được tính bằng 20% trên phần chênh lệch giữa giá bán với giá mua và các chi phí hợp lý. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, thuế sẽ được tính trực tiếp trên giá bán với mức thuế suất từ 2% đến 10%.

Theo đánh giá từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phương án này có nhiều điểm tích cực. Trước hết, cách tính này phù hợp với nguyên lý của thuế thu nhập, chỉ đánh trên phần thu nhập thực tế thay vì tổng giá trị chuyển nhượng như hiện nay.

Điều này góp phần tạo động lực để người dân minh bạch hóa hồ sơ, lưu giữ hóa đơn, giấy tờ nhằm chứng minh các khoản chi phí và đảm bảo được tính thuế ở mức đúng nhất.

Khi nghĩa vụ thuế liên quan trực tiếp đến giá trị ghi trong hợp đồng, người mua sẽ có xu hướng ghi đúng giá giao dịch thực tế để đảm bảo quyền lợi của mình trong tương lai nếu có nhu cầu chuyển nhượng lại. Điều này, về lâu dài, sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch cho thị trường, giảm thiểu tình trang khai hai giá.

Đáng chú ý, phương án thuế mới cũng tiệm cận với thông lệ quốc tế, tương đồng với cách đánh thuế tại nhiều quốc gia phát triển như Mỹ, Nhật Bản hay Singapore – những thị trường bất động sản minh bạch và đã phát triển ổn định.

Tuy vậy, việc áp dụng các quy định tính thuế này trên thực tế không dễ dàng. Một trong những thách thức lớn là hầu hết giao dịch bất động sản tại Việt Nam hiện chưa có hồ sơ đầy đủ về chi phí như phí môi giới, chi phí cải tạo hay các khoản chi hợp lý khác. Đồng thời, giá trị thực của các lần chuyển nhượng trước đây cũng khó xác định do nhiều hợp đồng không phản ánh đúng giá thị trường.

Điều này dẫn đến áp lực không nhỏ cho cơ quan thuế trong việc xác minh hồ sơ, tiềm ẩn rủi ro phát sinh tranh chấp, khiếu kiện nếu thiếu hướng dẫn rõ ràng. Ngoài ra, chính sách thuế hiện chưa phân biệt rõ giữa người sử dụng bất động sản để ở với nhà đầu tư. Cùng một mức thuế được áp dụng cho hai nhóm đối tượng có mục đích sử dụng hoàn toàn khác nhau, dẫn đến những băn khoăn về tính công bằng.

Đặc biệt, với các trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan, việc tính thuế trực tiếp trên giá bán tiềm ẩn nhiều bất cập. Khi đó, ngay cả người chuyển nhượng bị lỗ hoặc chỉ lãi rất ít vẫn phải nộp thuế với mức cao nếu thời gian nắm giữ bất động sản ngắn.

Cách đánh thuế này không phản ánh đúng lợi nhuận thực tế, có thể dẫn đến tâm lý hoang mang của người dân, nhất là trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động.

Thuế chuyển nhượng bất động sản: Cần thiết nhưng cần thận trọng

Theo Hội Môi giới, đề xuất tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản nếu được triển khai trong thực tiễn sẽ có những tác động rất lớn đến thị trường bất động sản.

Về mặt giá cả, tại các khu vực có nhu cầu ở thực cao, giá bất động sản có thể tiếp tục xu hướng tăng do người bán có xu hướng tính phần nghĩa vụ thuế vào giá bán nhằm đảm bảo biên độ lợi nhuận.

Xét về giao dịch, hiện nay phần lớn các giao dịch bất động sản được thúc đẩy bởi nhu cầu đầu tư. Do đó, nếu sức cầu từ nhóm nhà đầu tư suy giảm vì gánh nặng thuế gia tăng, lượng giao dịch trên thị trường cũng sẽ bị ảnh hưởng đáng kể.

Hệ quả kéo theo là sự sụt giảm dòng tiền vào thị trường, tác động trực tiếp đến sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp có thể buộc phải tạm dừng hoặc hoãn các kế hoạch đầu tư, phát triển dự án mới để cơ cấu lại chiến lược, đảm bảo sự an toàn dòng tiền.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, việc sửa đổi chính sách thuế là một bước đi đúng hướng và cần thiết nhằm hướng tới sự phát triển minh bạch, lành mạnh của thị trường bất động sản.

Mặc dù vậy, để chính sách thực sự phát huy hiệu quả, thuế cần được sử dụng như một công cụ điều tiết thị trường thay vì chỉ đơn thuần là nguồn thu ngân sách. Quá trình thiết kế và triển khai chính sách cần được tính toán cẩn trọng, tránh tạo ra những cú sốc bất ngờ cho thị trường và các chủ thể liên quan.

Trước hết, Chính phủ cần xây dựng một lộ trình áp dụng rõ ràng, hợp lý và có quy định cụ thể về thời điểm luật mới có hiệu lực. Điều này sẽ tạo điều kiện cho người dân, doanh nghiệp và các bên liên quan có thời gian chuẩn bị, thích ứng với các thay đổi.

Song song với đó, ông Đính cho rằng, việc ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn thi hành là rất cần thiết nhằm đảm bảo tính thống nhất và khả năng thực thi trong thực tế. Trong đó, cần làm rõ các khái niệm quan trọng như “chi phí hợp lý, hợp lệ” – bao gồm việc xác định danh mục các khoản chi phí được khấu trừ khi tính thu nhập chịu thuế, cũng như xem xét có áp dụng định mức trần cho từng loại chi phí hay không.

Chẳng hạn, các nhà làm luật cần xác định mức khấu trừ tối đa cho chi phí môi giới trên giá bán, hay quy định cụ thể về việc chi phí cải tạo, sửa chữa trong các thu nhập được khấu trừ.

Đối với những trường hợp phát sinh lỗ, khi giá chuyển nhượng thấp hơn tổng giá mua và chi phí, chính sách cần có hướng dẫn chi tiết về cách tính thuế và cơ chế miễn, giảm hoặc bù trừ hợp lý, phản ánh đúng bản chất của giao dịch.

Mặt khác, chính sách thuế cần phân loại đối tượng chịu thuế theo mục đích sử dụng bất động sản. Đối với người dân có nhu cầu ở thực, nên có cơ chế miễn giảm thuế trong các trường hợp như chuyển nhượng bất động sản duy nhất đã được đăng ký là nơi ở chính thức, hoặc phát sinh nhu cầu chuyển nhượng vì lý do bất khả kháng như chuyển nơi công tác, điều trị bệnh tật...

Trong khi đó, với nhóm nhà đầu tư, cần xác lập ranh giới giữa hoạt động đầu tư hợp pháp, minh bạch và hành vi đầu cơ gây bất ổn cho thị trường – như tích trữ bất động sản, bỏ hoang, găm hàng.

Việc xác định mức thuế cũng nên gắn với thời gian nắm giữ bất động sản. Thực tế cho thấy, phần lớn các hành vi đầu cơ thường diễn ra trong khoảng thời gian nắm giữ dưới một năm, trong khi các giao dịch nắm giữ từ 5 năm trở lên thường mang tính ổn định, gắn bó lâu dài.

Do đó, chính sách thuế nên áp dụng thuế suất 10% với bất động sản nắm giữ dưới 1 năm; 6% cho thời gian từ 1 đến dưới 2 năm; 4% với thời gian từ 2 đến dưới 5 năm; và 2% đối với bất động sản nắm giữ từ 5 năm trở lên hoặc nhận thừa kế.

Bên cạnh đó, để đảm bảo khả năng thực thi phương pháp tính thuế mới, Chính phủ cần đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia và triển khai định danh bất động sản thông qua mã số thống nhất trên toàn quốc. Việc này không chỉ giúp thông tin được cập nhật đầy đủ, chính xác, liên thông giữa các cơ quan quản lý nhà nước mà còn tạo cơ sở để truy xuất lịch sử giao dịch, giá mua, giá chuyển nhượng và xác định nghĩa vụ thuế một cách minh bạch.

Theo ông Đính, thực tế cho thấy, dù Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 từng đề cập đến phương pháp đánh thuế dựa trên lợi nhuận từ chuyển nhượng bất động sản, nhưng việc thiếu dữ liệu xác thực đã khiến chính sách không thể triển khai hiệu quả.

Ngoài ra, các nhà làm luật cần rà soát toàn diện các quy định liên quan để đảm bảo sự đồng bộ giữa các luật thuế, tránh tình trạng chồng chéo, trùng lặp nghĩa vụ, gây ra hiện tượng “thuế chồng thuế” – một rào cản lớn đối với tính minh bạch và hiệu quả của chính sách thuế.