Nguồn cơn dẫn tới ngân hàng chật vật rao bán bất động sản

Bên ngoài một cao ốc đang xây dựng nằm gần trung tâm Hà Nội, VPBank thông báo: Công trình thuộc sở hữu của VPBank. Đây từng là tài sản đảm bảo cho các khoản vay của một khách hàng tại ngân hàng này.

Sử dụng bất động sản làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng là tình trạng phổ biến trong hoạt động tín dụng ở Việt Nam nhiều năm qua. Gần đây, sau khi Nghị quyết 42 được ban hành, việc thu giữ và rao bán các bất động sản của ngân hàng trở nên sôi động.

Tại TP.HCM, dự án Saigon One Tower nằm ở trung tâm Quận 1, sắp được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm dự kiến là 6.110 tỷ đồng. Sau hơn 10 năm khởi công xây dựng, cao ốc 42 tầng này mới chỉ hoàn thành được 80% xây thô.

Trước đó, vào tháng 8/2017, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) đã thu giữ tòa nhà để xử lý và thu hồi khoản nợ trên 7.000 tỷ mà khách hàng không có phương án trả nợ khả thi. Khoản nợ trên được VAMC ký hợp đồng mua lại từ Maritime Bank và Ngân hàng Đông Á từ năm 2015.

Cuối năm ngoái, Sacombank đã xử lý một tài khoản đảm bảo trị giá 9.200 tỷ đồng là quyền sử dụng đất tại Khu công nghiệp Đức Hòa III, tỉnh Long An. Việc bán thành công khối tài sản này giúp ngân hàng hoàn thành mục tiêu xử lý nợ xấu kỷ lục (khoảng 20.000 tỷ đồng) và giảm tỷ lệ nợ xấu từ 6,68% từ đầu năm 2017 xuống còn 4,28% vào thời điểm cuối năm.

Báo cáo tài chính của 19 ngân hàng lớn cho thấy, tính đến cuối năm 2017, giá trị bất động sản và những tài sản liên quan đến quyền bất động sản được thế chấp lên tới gần 4,6 triệu tỷ đồng.

Con số này chiếm 55% tổng giá trị tài sản thế chấp theo mệnh giá đang được bên đi vay thế chấp tại các ngân hàng này và đã tăng thêm 30% so với năm 2016.

Nhiều ngân hàng nhận thế chấp chủ yếu bằng bất động sản khi tỷ lệ giá trị tài sản bất động sản trên tổng tài sản thế chấp lớn như ACB (87%), SCB (78%), Sacombank (74%), Eximbank (69%).

Dù được các ngân hàng ưa thích trong quá trình phê duyệt tính dụng, nhưng khi xảy ra nợ xấu, việc kê biên bất động sản và rao bán để thu hồi nợ trên thực tế không hề dễ dàng.

Con số 4,6 triệu tỷ đồng giá trị bất động sản thế chấp được thống kê trên chủ yếu là giá trị sổ sách của các tài sản và không phải phản ánh giá trị thực tế của khối bất động sản này.

Nhiều dự án được thế chấp khi thị trường bất động sản đạt đỉnh hoặc nhiều dự án bị định giá quá cao, các tài sản nhà đất không được tái định giá là những nguyên nhân dẫn tới việc giá trị tài sản khi đấu giá không còn phù hợp với giá trị thị trường. Các ngân hàng buộc phải rao bán nợ xấu thấp hơn giá trị sổ sách để cắt lỗ.

Gần đây, tòa nhà V-Ikon tại TP.HCM đã được Agribank rao bán tới 5 lần, và sau mỗi lần Agribank đều giảm giá đi một chút. Mặc dù vậy, cho tới nay, vẫn chưa có nhà đầu tư nào đồng ý mua lại tài sản này.

Việc định giá lại các khối bất động sản cũng là một công việc phức tạp. Cao ốc Saigon One Tower sau khi thu giữ đã mất khá nhiều thời gian để tính toán lại giá trị. Sau khi công bố giá khởi điểm, nhiều nhà đầu tư vẫn cho rằng cái giá 6.110 tỷ mà VAMC đưa ra là quá cao và dự đoán khả năng bất thành của đợt đấu giá sắp tới.

Giá trị tài sản đấu giá quá lớn là điều khiến nhà đầu tư chùn tay tham gia công cuộc giải cứu nợ xấu ngân hàng. Khác với việc đấu giá cổ phần cho phép sự tham gia của nhiều nhà đầu tư để cùng chia nhỏ “miếng bánh”, thì việc đấu giá toàn bộ giá trị của một bất động sản trong nhiều trường hợp trở nên quá sức đối với người mua.

Trong trường hợp của Sacombank, tài sản cấn trừ nợ mà ngân hàng đã bán trong năm qua đã được giảm giá 2 lần từ trên 10.000 tỷ đồng xuống 9.200 tỷ đồng. Tuy nhiên, Sacombank chỉ thu về 920 tỷ đồng, tức 10% giá trị bán, số còn lại bên mua được phép trả chậm trong vòng 7 năm với ân hạn 2 năm đầu và phí trả chậm 7,5%/năm.

Đây có thể là giải pháp được nhiều ngân hàng khác lựa chọn để nhanh chóng xử lý số bất động sản nhận thế chấp có quy mô lớn.