Nợ xấu bất động sản 'đắp chiếu' trong ngân hàng

Việc các ngân hàng thu giữ tài sản đảm bảo là các dự án bất động sản nhưng không thể triển khai ngay đang tạo ra gánh nặng tài chính, theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group.

Ông Thắng chỉ ra thực tế nhiều ngân hàng thu tài sản đảm bảo là dự án nhưng sau đó về bỏ hoang hóa, không có khả năng phát triển dự án, lại tốn tiền duy tu, bảo quản rồi mới đem đi bán đấu giá tài sản.

Theo Luật Các tổ chức tín dụng 2024, kể từ ngày 1/1/2025, ngân hàng được phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản để thu hồi nợ mà không cần đáp ứng điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản. Điều này giúp giảm bớt rủi ro pháp lý và tạo cơ chế linh hoạt hơn cho ngân hàng trong việc xử lý tài sản đảm bảo.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án bị thu giữ vẫn bị bỏ hoang do vướng mắc pháp lý. Đặc biệt là thị trường trầm lắng khiến việc tìm kiếm nhà đầu tư mua lại dự án gặp khó khăn, nhất là với các dự án có vị trí không thuận lợi, ông Thắng cho biết tại Hội thảo “Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa” do báo Tiền Phong tổ chức ngày 27/5.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, tính đến tháng 5/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024, tương ứng mức tăng 20%.

Ngoài ra, tổng dư nợ tín dụng bất động sản có thể đạt khoảng 3,8 - 3,9 triệu tỷ đồng nếu tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng đạt mục tiêu 16% trong năm 2025.

Trong đó, tín dụng chủ yếu tập trung vào các doanh nghiệp bất động sản, trong khi cá nhân vẫn chưa mặn mà vay mua nhà do giá nhà còn cao.

Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại các ngân hàng đang có xu hướng gia tăng.

Theo thống kê mới nhất, tổng nợ xấu của 27 ngân hàng niêm yết tại Việt Nam đã vượt 265 nghìn tỷ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ năm trước. Một số ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu thấp nhất gồm VietABank (0,7%), Vietcombank (1%), và Techcombank (1,2%).

Nhóm ngân hàng quốc doanh gồm Vietcombank, BIDV, hay VietinBank vẫn duy trì tỷ lệ nợ xấu thấp hơn so với toàn ngành, nhờ khả năng kiểm soát rủi ro tốt.

Cơ hội phục hồi thị trường từ xử lý nợ xấu

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng tình trạng nợ xấu bất động sản đang ngày càng phức tạp, ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của thị trường tài chính và sức khỏe doanh nghiệp.

Nếu không có giải pháp tổng thể và mang tính đột phá, hàng loạt dự án dở dang sẽ tiếp tục “đắp chiếu”, kéo theo hệ lụy dây chuyền đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động.

Theo ông Châu, một trong những vướng mắc lớn hiện nay là pháp lý đối với tài sản đảm bảo. Nhiều dự án có giá trị lớn đang bị kẹt trong vòng xoáy thủ tục, tranh chấp pháp lý, khiến ngân hàng không thể phát mãi, doanh nghiệp không thể tái cấu trúc.

Vì vậy, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc xử lý tài sản đảm bảo theo hướng minh bạch, rút ngắn quy trình phát mãi, kể cả thông qua đấu giá công khai hoặc chuyển nhượng dự án.

Cụ thể, HoREA đề xuất thành lập tổ công tác liên ngành cấp trung ương để rà soát, phân loại các dự án bất động sản đang bị ngưng trệ, từ đó có chính sách xử lý phù hợp từng nhóm nợ xấu, không nên dùng một cơ chế cứng nhắc cho tất cả.

Đồng thời, cần tạo điều kiện để các doanh nghiệp có dự án khả thi được tiếp cận nguồn vốn tín dụng với điều kiện linh hoạt hơn, qua đó phục hồi năng lực tài chính và hoàn thiện dự án, tạo dòng tiền thực để trả nợ.

Khi nợ xấu được xử lý, dòng tiền mới sẽ quay lại thị trường, doanh nghiệp sống lại, ngân hàng lành mạnh và Nhà nước thu được thuế. Đây là bài toán cần lời giải tổng thể, với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, chứ không thể chỉ trông chờ doanh nghiệp.

“Xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi nợ mà còn là cơ hội để phục hồi thị trường. Chính phủ cần xem xét ban hành cơ chế đặc thù nhằm xử lý nợ xấu một cách quyết liệt, đồng bộ. Chúng ta cần cách tiếp cận mới: Thu hồi được nợ, khôi phục được dự án, cứu được doanh nghiệp và giữ được việc làm cho người lao động”, ông Châu khẳng định.

Đồng tình, ông Thắng cũng kiến nghị, để đẩy nhanh quá trình xử lý nợ xấu, rất cần hoàn thiện khung pháp lý cho quyền thu giữ và phát mãi tài sản bảo đảm theo hướng công khai, minh bạch, có giám sát độc lập như thông lệ quốc tế.

Đồng thời, phải cho phép phát triển các phương thức xử lý như chuyển nhượng dự án, hợp tác phát triển lại tài sản, thay vì chỉ trông chờ vào đấu giá tài sản.

Ai đọc nổi hợp đồng thế chấp tài sản 50 trang, cỡ chữ 8?

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Trường Chính sách công và quản lý Fulbright Việt Nam, lại nhấn mạnh đến “vai trò trung tâm” của hợp đồng thế chấp.

Theo ông Tuấn, trong mọi giao dịch tín dụng có tài sản bảo đảm, hợp đồng thế chấp đóng vai trò như một cầu nổi pháp lý trung tâm giữa ngân hàng và người vay. Đây không chỉ là văn bản ghi nhận thỏa thuận giữa các bên, mà còn là nền tảng xác lập quyền ưu tiên thanh toán, trách nhiệm pháp lý và trình tự xử lý tài sản khi người vay vi phạm nghĩa vụ.

Một khi hợp đồng được soạn thảo chặt chẽ, rõ ràng và đầy đủ sẽ giúp tổ chức tín dụng xử lý nợ hiệu quả, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người vay, đặc biệt trong những tình huống nhạy cảm như thu giữ hoặc bán tài sản bảo đảm.

“Nói thật, thời gian qua hợp đồng thế chấp chưa có khung chuẩn rõ ràng. Ai đọc nổi một hợp đồng dài tới 50 trang, cỡ chữ 8?”, ông Tuấn dẫn giải.

Vì vậy, chuyên gia này kiến nghị cần có hợp đồng chuẩn theo hướng những nội dung then chốt cần được thể hiện cụ thể trong hợp đồng, bao gồm quyền xử lý tài sản (kể cả trong trường hợp xử lý ngoài tòa án khi không có tranh chấp), trình tự thông báo và thời gian ân hạn, phương thức định giá và bán tài sản, cũng như cơ chế hoàn trả phần giá trị vượt quá sau khi trừ nợ.

Hợp đồng thế chấp cần được công nhận là căn cứ pháp lý đủ mạnh để thực thi quyền xử lý tài sản mà không cần thông qua tòa án trong những trường hợp không phát sinh tranh chấp.

Trong đó, Ngân hàng Nhà nước cần hướng dẫn chuẩn hóa mẫu hợp đồng theo hướng minh bạch, dễ thực thi và phù hợp với thông lệ quốc tế. Đồng thời, cần nâng cao năng lực chuyên môn pháp lý cho đội ngũ cán bộ tín dụng và pháp chế ngân hàng để có thể thiết kế và thực hiện các hợp đồng bảo đảm có hiệu lực cao và giảm thiểu rủi ro trong thực tiễn.

“Có thể nói, hợp đồng thế chấp không đơn thuần là thủ tục hành chính mà là trụ cột pháp lý sống còn trong cơ chế bảo đảm an toàn tín dụng", ông Tuấn nhấn mạnh và cho rằng, điều cốt lõi là phải luật hóa cơ chế "power of sale", tức tổ chức tín dụng được quyền xử lý tài sản bảo đảm theo hợp đồng thế chấp, không cần chờ phán quyết của tòa án.

Tuy nhiên, cơ chế này phải được thiết kế chặt chẽ, minh bạch và có giới hạn rõ ràng.

“Người vay cần được thông báo trước trong thời hạn hợp lý để có cơ hội trả nợ, tái đàm phán hoặc tự xử lý tài sản. Việc định giá phải khách quan, phản ánh giá thị trường, tránh thất thoát giá trị. Nếu có chênh lệch sau khi phát mãi, phần dư phải trả lại người vay”, ông Tuấn đề xuất.

Để đảm bảo tính minh bạch, quá trình bán tài sản cần được công khai, ông Tuấn cho rằng có thể qua đấu giá hoặc sàn giao dịch độc lập. Đây không chỉ là yêu cầu về pháp lý mà còn để tránh xung đột lợi ích và khiếu kiện sau này.

Luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc Hãng luật Lê Trung Phát, nhấn mạnh, hiện chưa có đạo luật nào cho phép ngân hàng tự xử lý tài sản một cách trọn vẹn. Trong khi Bộ luật Dân sự chỉ coi thế chấp là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, thì việc phát mãi tài sản lại phải thông qua kênh thi hành án dân sự vốn mất nhiều thời gian và dễ phát sinh tranh chấp.

“Khi không có công cụ pháp lý đủ mạnh, tài sản bảo đảm đáng lẽ là lá chắn rủi ro cho tín dụng lại trở thành gánh nặng, làm nợ xấu bị đóng băng và dòng vốn tắc nghẽn”, ông Phát cho biết.

Vì vậy, ông kiến nghị, muốn xử lý nhanh tài sản bảo đảm, cần có luật riêng hoặc một chương trong Luật các Tổ chức tín dụng sửa đổi, cho phép ngân hàng có quyền thu giữ, phát mãi tài sản nếu đủ điều kiện pháp lý, với sự giám sát của cơ quan quản lý nhà nước.