Thị trường bất động sản Việt Nam có đặc thù là chi phí vốn quá cao khi chỉ dựa vào vốn từ nguồn tín dụng, cổ phiếu, trái phiếu. Vì vậy, ngay từ những năm đầu phát triển thị trường bất động sản nhà ở (1996 - 1998), hình thức huy động vốn từ bán nhà ở hình thành trong tương lai được coi như giải pháp vốn hữu hiệu.
Đối với một dự án nhà ở được phê duyệt, chủ đầu tư chỉ cần lo vốn để hoàn thành phần nền móng, còn lại phần xây nhà là sử dụng ngay vốn góp trước của người mua nhà ở trong tương lai. Như vậy, chủ đầu tư chỉ cần lo vốn cho khoảng 25 - 35% tổng đầu tư cho dự án, còn lại là vốn góp trước của những người sẽ mua nhà.
Tất nhiên, khi các dự án không thể phê duyệt được trong tình trạng hiện nay vừa gây ra thiếu cung, vừa gây ra thiếu vốn từ bán bất động sản hình thành trong tương lai. Điều này cho thấy các khoảng trống pháp luật và các khoảng xung đột pháp luật là “thủ phạm” chính gây ra tình trạng thiếu cung bất động sản và cả tình trạng thiếu vốn cho phát triển.
Trong giai đoạn tới, nguồn cung của các phân khúc trên thị trường phụ thuộc rất lớn vào chất lượng sửa đổi các luật. Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở... nếu được thông qua trong năm 2023 sẽ chỉ có tác động lớn đến thị trường bất động sản trong nửa cuối năm 2024, bước sang năm 2025.
Tôi cho rằng, khi nhìn vào tư duy và cách thức soạn thảo luật, việc có thể tháo gỡ được nguồn cung và nguồn vốn cho thị trường bất động sản hay không còn là dấu hỏi lớn. Nếu luật chưa được sửa đổi triệt để và chưa có những tư duy tiến bộ thì những người có thẩm quyền cũng khó phê duyệt dự án, tức là sẽ không dám phê duyệt như tình trạng hiện nay.
Đặc biệt, khi công cuộc phòng, chống tham nhũng ngày càng quyết liệt hơn thì nhiều cán bộ sẽ rụt rè hơn. Chính vì vậy, tương lai của thị trường bất động sản nói chung và thị trường Hà Nội nói riêng có mức cung ngày càng cạn, vốn ngày càng thiếu, không đảm bảo được nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi, kinh doanh của người dân.
Giá chung cư trung, cao cấp không giảm và sẽ tiếp tục không giảm
Trước tình hình như trên đã giới thiệu, giá chung cư sẽ ngày càng tăng. Nhóm sản phẩm chung cư trung, cao cấp sẵn nguồn hàng, đầy đủ pháp lý và có vị trí, hạ tầng tốt chắc chắn sẽ chiếm ưu thế, giá vẫn sẽ tăng cao và nhận được sự đón nhận của khách hàng.
Mặt khác, văn hóa chung cư là văn hóa sống chung dần dần cũng trở nên quen thuộc. Cách đây vài năm, nhiều xung đột, khiếu kiện của người dân ở chung cư thường xuyên xảy ra, nhưng ngày một giảm vì pháp luật nhà ở quy định chặt chẽ hơn và ý thức chung và riêng tại các chung cư cũng nâng dần lên mức mạch lạc hơn.
Về hạ tầng và tiện ích công cộng, các chung cư trung, cao cấp luôn tạo ra các tiện ích công cộng ngày càng có chất lượng cao hơn và đầy đủ hơn. Đây chính là điểm mạnh của cuộc sống tại các chung cư trung, cao cấp. Khi thu nhập của người dân ngày càng cao thì người dân có nhiều đòi hỏi chất lượng cao hơn về dịch vụ cuộc sống và tiện ích công cộng.
Chúng ta có thể thấy phân khúc nhà ở xã hội được Nhà nước chăm lo khá tốt, nhưng một số nhà ở xã hội dạng chung cư vẫn không được lựa chọn. Phần vì tiện ích của cuộc sống không được đảm bảo do muốn giá thành hạ hơn, phần nữa vì cách quản lý giao dịch nhà ở xã hội vẫn thiếu tính thương mại, làm cho cư dân cảm thấy không được tự do. Những người có thu nhập trung bình (cả chính thức và không chính thức) cũng đã hướng tới những chung cư trung cấp, không muốn hướng tới nhà ở xã hội.
Về thu nhập của người dân, người ta vẫn hay bàn về 500 tấn vàng tồn tại trong dân và tính chuyện làm gì để động viên 500 tấn vàng này đầu tư vào sản xuất kinh doanh. Sự thực, con số ước tính lượng vàng trong dân này cho thấy thu nhập không chính thức của dân ta khá cao. Mặt khác, thu nhập từ kiều hối ở ta cũng rất cao, thuộc nhóm đầu trên thế giới, cũng tạo nên một loại thu nhập chính thức.
Trong khi đó, mọi số liệu thống kê về thu nhập ở Việt Nam do Tổng cục Thống kê thực hiện hay của Ngân hàng Thế giới công bố đều cho rằng chỉ 20% có thu nhập trung bình và cao, còn lại 80% đều thuộc diện thu nhập thấp. Điều này có nghĩa là ta chưa quản lý được thu nhập, thu nhập từ “tay trái” vẫn cao hơn thu nhập từ “tay phải” rất nhiều, nhưng không tính toán được hết.
Điều này thể hiện ở ước lượng cầu của phân khúc chung cư trung, cao cấp trên thực tế lớn hơn cầu ước tính theo thống kê rất nhiều.
Về giá cả, nhiều người cho rằng, chung cư đang giảm giá kiểu cắt lỗ, nhưng tôi cho rằng nhận định như vậy là chưa đúng. Chung cư chỉ giảm giá ở những vùng, những khu vực mà dự án không hấp dẫn như không có hạ tầng đồng bộ, vị trí quá xa trung tâm và đặc biệt, đó là nơi các nhà đầu cơ quá mạnh dạn găm hàng, thổi giá. Đó hoàn toàn là câu chuyện của các nhà đầu cơ thổi giá chứ không phải là câu chuyện của toàn thị trường.
