Nút thắt ở một dự án khu đô thị lớn

Hơn 5 năm trước, một chủ đầu tư công bố dự án gần 200ha ở TP. HCM với kỳ vọng sẽ trở thành một khu đô thị bề thế, hiện đại, sánh ngang cùng Phú Mỹ Hưng. Giờ đây, hình hài khu đô thị dần hình thành khi những dãy nhà thấp tầng khang trang đã có người dân vào sinh sống và khu nhà ở cao tầng đang dần lộ diện.

Tuy nhiên, ngoài những khu nhà ở, chủ đầu tư không thể triển khai xây dựng những dịch vụ tiện ích phục vụ cư dân mặc dù nhà thầu nước ngoài đã đặt máy móc, đưa đội ngũ kỹ sư đến và cam kết thời gian hoàn thành. Nguyên nhân chính dẫn đến bế tắc là vướng pháp lý.

Chủ đầu tư cho biết dự định sẽ đầu tư hàng trăm triệu đô la để xây dựng công viên chủ đề cùng hệ thống trường học, đường giao thông nội bộ... nhưng việc triển khai những hạng mục này đã bị đình trệ, gây thiệt hại về uy tín, danh dự của chủ đầu tư vì đã cam kết với khách hàng về chất lượng cũng như sự đa dạng của tiện ích trong dự án. 

Quy hoạch hạ tầng đồng bộ và tiện ích khép kín chính là lợi thế quan trọng của những khu dân cư, khu đô thị có quy mô đủ lớn, thường từ 20ha trở lên. Khách hàng chọn mua nhà tại những này thường rất coi trọng về tiện ích nội khu và đây là yếu tố then chốt thu hút cư dân về ở và thể hiện cam kết của chủ đầu tư về chất lượng sản phẩm. 

Việc đình trệ này cũng gây thiệt hại cho cả nhà thầu dự án.

Theo chủ đầu tư, nguyên nhân không thể triển khai xây dựng các tiện tích trong khu đô thị do công ty làm chủ đầu tư là do vướng Luật Đầu tư. Đây cũng là điểm vướng chung của các dự án khu đô thị lớn ở TP. HCM hiện nay chứ không riêng gì với dự án này.

Doanh nghiệp này chỉ ra hai điểm nghẽn chính của dự các dự án khu đô thị lớn.

Thứ nhất, trong phê duyệt chấp thuận đầu tư có quy định chủ đầu tư chỉ kinh doanh phần đất nhà ở, còn các hạng mục tiện ích trong dự án phải bàn giao về cho nhà nước quản lý. Vì vậy, nếu chủ đầu tư muốn triển khai phải xin chấp thuận đầu tư các hạng mục này và phải hoàn tất thủ tục khá nhiêu khê nhưng không chắc được thông qua.

Thứ hai, hiện nay các dự án đều bị vướng hạng mục triển khai tiện ích vì khi chủ đầu tư xin được chủ động triển khai đầu tư hạng mục tiện ích trong dự án do mình làm chủ đầu tư thì cơ quan ban ngành yêu cầu phải thông qua thủ tục đấu thầu vì cho rằng đây là công trình công cộng phải bàn giao về cho nhà nước.

Trong khi đó, nguồn gốc đất để triển khai các khu dịch vụ tiện ích không phải là đất công mà đất trong dự án do chủ đầu tư tự bồi thường sử dụng vào mục đích công cộng theo quy hoạch đã phê duyệt.

Nếu tất cả các hạng mục tiện ích đều giao về cho cơ quan nhà nước quản lý thì sẽ cần nguồn ngân sách khổng lồ để triển khai. Tuy nhiên, thực tế ngân sách nhà nước hạn hẹp nên đa số công trình bị bỏ hoang hoặc không thể xác định thời hạn triển khai, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc hình thành các khu dân cư mới khi dân về ở mà không có tiện ích phục vụ như trường học, bệnh viện, công viên giải trí.

Chủ đầu tư này cũng đặt vấn đề nếu đấu thầu thì dựa trên quy chuẩn nào, chất lượng công trình tiện ích ra sao, có tương xứng với chất lượng sản phẩm của chủ đầu và phù hợp với cư dân không?

Doanh nghiệp kiến nghị Nhà nước cần có chủ trương xã hội hóa các hạng mục đầu tư tiện ích trong dự án, gắn với vai trò, trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đảm bảo thời gian và chất lượng hạng mục triển khai theo quy định.

"Chủ đầu tư bán hàng không chỉ bán căn nhà mà kèm theo nó là hệ thống tiện ích phục vụ cư dân an cư. Có như vậy sau khi bàn giao nhà, chủ đầu tư mới đảm bảo được thời gian và chất lượng dịch vụ thực thi theo cam kết", đại diện doanh nghiệp cho biết.

Giao chủ đầu tư trách nhiệm trực tiếp đầu tư

Trước những khó khăn của doanh nghiệp gặp phải, trong “Kiến nghị tháo gỡ các điểm nghẽn và vướng mắc về cơ chế chính sách để thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng minh bạch, ổn định, bền vững” của Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) gửi Ủy ban thường vụ Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ mới đây có đề xuất cơ chế xử lý.

Cụ thể, theo Luật Đất đai 2003, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại nếu có nhu cầu thì được trực tiếp đầu tư kinh doanh các phần đất giáo dục, y tế hoặc đất có mục đích kinh doanh khác trong dự án. Nếu không có nhu cầu, chủ đầu tư bàn giao các phần đất này cho Nhà nước.

Kể từ Luật Đất đai 2013 và Luật Quản lý, sử dụng tài sản công đến nay, một số chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại xin được đầu tư kinh doanh các phần đất giáo dục, y tế, vui chơi giải trí, hoặc đất có mục đích kinh doanh khác trong dự án, nhưng chưa được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc hướng dẫn thủ tục đầu tư, vừa gây thiệt hại cho chủ đầu tư, vừa lãng phí quỹ đất đã được đầu tư hạ tầng.

Đối với các dự án khu đô thị có quy mô hàng trăm hecta, diện tích các phần đất giáo dục, y tế, vui chơi giải trí hoặc đất có mục đích kinh doanh khác trong dự án là rất lớn.

Do vậy, HoREA kiến nghị Chính phủ cho phép áp dụng tương tự cơ chế “giao chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng” các dự án giáo dục, y tế, vui chơi giải trí hoặc đất có mục đích kinh doanh khác tại các phần đất của dự án theo quy hoạch được duyệt.

HoREA cho rằng, trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại không có nhu cầu đầu tư, thì bàn giao các phần đất giáo dục, y tế hoặc đất có mục đích kinh doanh khác trong dự án cho Nhà nước.

Trong trường hợp này, HoREA kiến nghị chủ đầu tư dự án được hoàn trả, hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư phải nộp ngân sách nhà nước,các khoản chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các khoản chi phí hợp pháp khác theo quy định của pháp luật mà chủ đầu tư đã thực hiện đối với quỹ đất phải bàn giao, tương tự như cơ chế thực hiện theo quy định tại Khoản 5 Điều 5 Nghị định 100/2015/NĐ-CP.

XEM THÊM CHUYÊN ĐỀ:

>> Pháp lý bất động sản: Những vấn đề cần tháo gỡ