Quan điểm trái chiều về dấu hiệu suy thoái của thị trường bất động sản

Dịch chuyển xu hướng đầu tư

Tại một diễn đàn bất động sản được tổ chức mới đây, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đưa ra một nhận định gây xôn xao trên thị trường bất động sản. Theo vị chuyên gia này, thị trường bất động sản đang có dấu hiệu sụt giảm do nguồn cung giảm mạnh.

Dẫn số liệu từ Sở Xây dựng TP. HCM, ông Nam cho biết, trong quý I/2019, số dự án được cấp phép đã giảm 67% so với năm 2018, giấy phép xây dựng của người dân giảm 16%, 150 dự án bị dừng lại kiểm tra rà soát.

Gần đây, báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, nguồn cung căn hộ chung cư, biệt thự tại Hà Nội và TP. HCM đưa ra thị trường quý I/2019 đã giảm chỉ còn khoảng 70% so với quý IV/2018. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường so với lượng hàng bán ra vẫn ở mức tốt nhưng so với lượng giao dịch của năm 2018 đã giảm rất mạnh.

Theo ông Nam, nguồn cung và giao dịch trên thị trường đang có xu hướng giảm và trong năm 2019 chắc chắn giảm mạnh. Thị trường đang bước vào một chu kỳ suy thoái mới do rất ít sản phẩm bất động sản được chào bán ra thị trường trong khi sức mua của người dân vẫn rất mạnh. 

Thị trường trong thời gian tới chắc chắn sẽ vẫn tiếp tục còn nhiều khó khăn. 

Đưa ra một góc nhìn khác về thị trường, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng giám đốc CenLand cho rằng, thị trường bất động sản suy thoái là khi nguồn cung tăng mạnh nhưng gần như không có giao dịch.

Trong khi đó, thực tế thời gian gần đây cho thấy kinh tế vĩ mô của Việt Nam đang tăng trưởng tốt, thu nhập đầu người ngày càng gia tăng. Trên thế giới, cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung tiếp tục leo thang căng thẳng, trong thời gian tới, sẽ có nhiều doanh nghiệp lớn của thế giới chuyển hướng đầu tư vào Việt Nam. Đây là cơ hội tốt cho bất động sản Việt Nam về dài hạn.

Bên cạnh đó, các vấn đề về tín dụng, lãi suất của cũng chưa có quá nhiều lo ngại đối với thị trường. Tỷ lệ lạm phát vẫn đang được kiểm soát rất tốt.

Từ những yếu tố trên, ông Tuyển cho rằng, nguồn cầu của thị trường vẫn đang rất tốt. Vấn đề của thị trường bất động sản hiện nay là ở yếu tố nguồn cung. Hiện nguồn cung trên thị trường đang rất khan hiếm do nhiều dự án ở thị trường sơ cấp gặp vấn đề pháp lý chưa được ra hàng, đặc biệt tại các thị trường lớn như Hà Nội, Sài Gòn, Nha Trang, Đà Nẵng.

Nguồn cầu lớn trong khi nguồn cung hạn chế dẫn đến hai vấn đề trên thị trường bất động sản. Thứ nhất là giá cả sẽ tăng lên tại các thị trường có nguồn cung khan hiếm. Thứ hai là các nhà đầu tư sẽ tìm đến những thị trường mới, mức giá bất động sản còn rẻ và có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai.

Như vậy, có thể thấy thị trường bất động sản ở một số thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM sẽ sụt giảm về thanh khoản, nhưng tổng giao dịch trên thị trường có thể vẫn tăng bởi các giao dịch thị trường mới nổi. Gần đây các thị trường như Bình Dương, Đồng Nai, Cần Thơ, Long An, Bắc Ninh, Hạ Long, Hải Phòng, Phan Thiết, Bình Thuận, Phú Yên đang có giao dịch rất tốt.

"Để đánh giá về thị trường bất động sản phải nhìn trên quy mô toàn quốc chứ không chỉ Hà Nội hay TP. HCM. Về cơ bản thị trường bất động sản cho đến thời điểm hiện tại vẫn đang phát triển khá tốt", ông Tuyển nhận định.

Thiếu nguồn cung chỉ cục bộ và trong ngắn hạn

Trước câu hỏi về việc thiếu nguồn cung bất động sản tại các thành phố lớn liệu có gây khó khăn cho sự phát triển của thị trường, ông Tuyển cho rằng, việc thiếu nguồn cung trên thị trường bất động sản hiện nay chỉ là ngắn hạn.

Đối với sự phát triển của thị trường, quan trọng nhất là nguồn cầu chứ không phải nguồn cung. Thị trường bất động sản chưa bao giờ gặp vấn đề về nguồn cung bởi nguồn cung chỉ phụ thuộc vào chính sách của Nhà nước. Trong thời gian tới, các cơ quan quản lý chắc chắn sẽ có giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản để đưa được dự án ra thị trường.

Trong khi đó, nếu nguồn cầu bị tác động thì sẽ có rất nhiều diễn biến phức tạp do chịu ảnh hưởng của kinh tế thế giới, giá nội ngoại tệ, lạm phát thất nghiệp, rất khó kiểm soát.

Mặt khác, tại các thành phố lớn, các khách hàng có nhu cầu thực vẫn mua nhà bình thường, chỉ thiếu vắng các nhà đầu tư, đầu cơ do thiếu nguồn cung khiến giá cả tăng cao như đã phân tích ở trên. Do đó, với nguồn cầu rất tốt như hiện nay, thị trường không phải đang suy thoái mà chỉ có sự dịch chuyển của các nhà đầu tư đến các thị trường mới nổi nhiều tiềm năng hơn, ông Tuyển nhận định.

Đồng quan điểm, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hà Nội cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay, tuỳ từng đối tương khách hàng là nhà đầu tư, đầu cơ, hay người mua nhà ở thực sẽ có những lựa chọn cho phù hợp. 

Đối với khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở, dù mức giá bán nhà có cao hơn một chút so với trước đây thì họ vẫn có thể chấp nhận, thanh khoản trên thị trường hiện nay vẫn ở mức rất khả quan. Còn đối với các nhà đầu tư, họ đã nhanh chân nắm bắt cơ hội đều đầu tư tại các vùng đất mới có giá trị bất động sản còn thấp, cơ hội sinh lời cao hơn. 

Về phía các chủ đầu tư, trong thời gian gần đây do những khó khăn trong việc phát triển dự án tại các thành phố lớn, nhiều chủ đầu tư cũng đã đi trước một bước để chuẩn bị lượng hàng hoá ở các thị trường mới nổi để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Còn theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh nhà ở Savills miền Bắc và miền Trung Việt Nam, sự thiếu vắng nguồn cung trên thị trường bất động sản tại một số thành phố lớn hiện nay có thể gây khó khăn đối với những người mua nhà để ở trong việc lựa chọn sản phẩm. 

Thị trường bất động sản hiện không nhiều các dự án có chất lượng và mức giá cạnh tranh để người mua nhà lựa chọn. Những dự án tốt, thực sự chất lượng sẽ hấp dẫn được khách hàng và có tiềm năng tăng giá.

Tuy nhiên, ông Hiển cũng cho rằng, sự thiếu nguồn cung hiện nay chỉ xảy ra cục bộ tại một số thị trường bất động sản nhất định. Tình trạng này sẽ sớm được giải quyết trong ngắn hạn để mang lại sự phát triển ổn định cho thị trường.