Sụt giảm nguồn cung, bất động sản TP. HCM tăng giá dịp cuối năm

Ngay từ cuối năm 2017, đầu năm 2018, nguồn cung bất động sản chào bán mới trên thị trường TP. HCM đã có dấu hiệu chậm lại, nhiều doanh nghiệp thậm chí, không có dự án nào được mở bán ra thị trường.

Dù được mệnh danh "đại gia" trên thị trường địa ốc TP. HCM nhưng đã hai năm nay, Novaland gần như rất ít dự án mới được triển khai. Trong đó có thể kể đến một vài dự án ít ỏi như Victoria Village tại Quận 2 và mới đây là căn hộ hạng sang The Grand Manhattan Quận 1 với quy mô khoảng 1.000 căn hộ. 

Trong khi đó, dự án 4,3 ha ở đường Đồng Văn Cống (Quận 2) của tập đoàn này dù đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã có sổ đỏ nhưng do phải bổ sung thủ tục chấp thuận chủ đầu tư nên đến nay vẫn chưa thể khởi động.

Trong hoàn cảnh tương tự là Công ty CP Đầu tư kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh. Từ đầu năm 2018 đến nay, doanh nghiệp này cũng mới chỉ tung ra thị trường được một dự án căn hộ tại Quận 7, TP. HCM. Nhiều doanh nghiệp lớn như Phúc Khang, Him Lam Land, An Gia cũng không có dự án nào tung ra thị trường từ đầu năm đến nay.

Báo cáo thị trường quý III/2018 của một số đơn vị nghiên cứu cho thấy, hầu hết các phân khúc bất động sản tại TP. HCM đều sụt giảm mạnh về nguồn cung chào bán mới ra thị trường.

Theo CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ chào bán mới tại TP. HCM trong quý III đạt 6.711 căn hộ, giảm 14% so với cùng kỳ năm trước. Trong chín tháng năm 2018 có 22.363 căn được chào bán, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ. Xét về tỉ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc hạng sang tiếp tục khan hiếm nguồn cung, không có dự án nào chào bán mới trong quý.

Phân khúc cao cấp chiếm 40% tổng nguồn cung mới, trung cấp chiếm 52%, phân khúc bình dân chiếm 8% tổng nguồn cung. 

Không chỉ trên thị trường căn hộ, nguồn cung biệt thự, nhà phố, đất nền mở bán trong thời gian gần đây cũng rất hạn chế. Thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn TP. HCM đang khá trầm lắng do sự khan hiếm về nguồn cung. Các dự án mở bán ở quý này chủ yếu có quy mô nhỏ (dưới 20 căn/dự án) với giá bán dao động từ 2.273 - 6.737 USD/m2 đất.

Nhiều nguyên nhân đã được các chuyên gia lý giải cho sự sụt giảm nguồn cung trên thị trường bất động sản. Theo đó, quỹ đất tại khu vực trung tâm TP. HCM đang dần khan hiếm cùng với việc giá đất ngày càng tăng cao khiến doanh nghiệp thận trọng hơn trong bài toán đầu tư, lợi nhuận, không thể đầu tư ồ ạt, dàn trại như giai đoạn trước.

Bên cạnh đó, rất nhiều doanh nghiệp khác tại TP. HCM đều có chung những khó khăn vướng mắc xoay quanh vấn đề về tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.

Đơn cử như Công ty CP Đầu tư Nam Long, doanh nghiệp này cũng đang gặp trở ngại về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư dự án bất động sản. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long cho biết, công ty có dự án 5,8 ha, hiện đã giải phóng mặt bằng gần hết, nhưng không thể thực hiện dự án do quy định muốn được công nhận làm chủ đầu tư, doanh nghiệp phải có 100% đất sạch và phải có sổ đỏ cho toàn bộ diện tích đất.

Lãnh đạo Tập đoàn Hưng Thịnh cũng cho biết, do những ách tắc trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, hiện doanh nghiệp này vẫn chưa thể triển khai nhiều nguồn hàng tại TP. HCM cung cấp ra thị trường. 

Tương tự, Công ty CP Địa ốc Phú Long, cuối năm 2004, công ty trúng đấu giá 14 khu đất với tổng diện tích 44,5ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè để xây dựng khu đô thị Dragon City. Tuy nhiên khi lập thủ tục xin cấp phép xây dựng, Sở Xây dựng vẫn đề nghị phải lập thủ tục chấp thuận đầu tư.

Một nguyên nhân khác là do quy trình thủ tục để đầu tư dự án đang ngày càng chặt. Đại diện Phú Long cho biết, việc cấp phép đầu tư, triển khai xây dựng, hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án bất động sản hiện đã quy định ngặt hơn, không còn dễ dàng như giai đoạn trước.

Thời gian để doanh nghiệp làm thủ tục pháp lý, đầu tư một dự án bất động sản tốn rất nhiều thời gian, nhiều khi đến hàng năm trời, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai xây dựng và nguồn cung chào bán trên thị trường. 

Đặc biệt, mới đây UBND TP HCM đã phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2016 - 2020 theo hướng hạn chế phát triển dự án mới tại khu trung tâm và nội đô Sài Gòn gồm quận 1, 3 cũng sẽ làm giảm nguồn cung trên thị trường bất động sản.

Bất động sản tăng giá, đắt hàng

Nhu cầu lớn trong khi nguồn khan hiếm khiến mức giá trên thị trường bất động sản TP. HCM không ngừng bị đẩy lên cao. Nhiều dự án vừa mở bán đã nhanh chóng tìm được thanh khoản. 

Đơn cử như dự án hơn 3.000 căn hộ hiếm hoi tại Quận 7 của Tập đoàn Hưng Thịnh đã nhanh chóng đạt thanh khoản trong một thời gian ngắn. Dự án Phú Đông Premier, quy mô hơn 600 căn hộ của Phú Đông Group cũng bán hết sau chưa đầy ba tháng tung ra thị trường.

Xét về giá bán, mặt bằng giá trung bình tiếp tục tăng trong quý III/2018. Báo cáo của CBRE cho thấy, giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp ghi nhận ở mức 1.607 USD/m2, tăng 2% so với quý trước và tăng 10% so với năm trước. Giá bán tăng được ghi nhận tại các dự án trung và cao cấp có vị trí tốt. Các quận ở khu Đông như Quận 2, Quận Thủ Đức và Quận 9 ghi nhận mức tăng 5 - 7% so với quý trước.

Còn trên thị trường nhà phố và biệt thự xây sẵn, thực tế cũng cho thấy, hoạt động mua bán diễn ra rất sôi động. Các dự án mở bán ở quý này chủ yếu có quy mô nhỏ dưới 20 căn/dự án với giá bán dao động từ 2.273 USD/m2 đất đến 6.737 USD/m2 đất.

Trong đó, nhiều dự án thành công cả về giá bán và thanh khoản như Dragon Village (Quận 9) mới đây đã tiếp tục mở bán đợt thứ 4 sau 3 đợt mở bán rất thành công khi chứng kiến 100% giỏ hàng đã hết sạch chỉ trong vài tiếng diễn ra lễ mở bán.

Dự án Lancaster Eden có giá bán trên 1 triệu USD/căn cũng đã ghi nhận tỷ lệ bán đạt 75% tính đến cuối quý III/2018 dù giá chào bán ban đầu từ chủ đầu tư là khá cao.

Bên cạnh sự tăng giá và thanh khoản cao tại các dự án mở bán mới, theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, do sự thiếu hụt về nguồn cung, hoạt động của thị trường chủ yếu diễn ra sôi nổi ở thị trường thứ cấp. Tại một số dự án nhà phố xây sẵn, giá trên thị trường thứ cấp đã tăng giá hơn 80% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại thị trường căn hộ, giao dịch chủ yếu diễn ra ở những dự án gần hoàn thiện hoặc đang trong quá trình xây dựng. Giá thứ cấp cũng biến động tăng từ 5 - 7% trong vòng 6 - 8 tháng.

Một số dự án ghi nhận mức tăng giá trên thị trường thứ cấp như căn hộ Him Lam Phú An, quận 9 do Công ty Him Lam Land làm chủ đầu tư, giá hiện tại cũng tăng từ 10 - 15% so với giá gốc, nhưng vẫn luôn thu hút sự quan tâm của khách hàng. Tại các dự án như Saigon Gate Way, Sky 9, Thủ Thiêm Garden (quận 9) giá tăng dao động từ 5 - 10%.

Trong quý cuối năm 2018, các dự án trung cấp quy mô lớn như Vincity Grand Park, Safira (quận 9), Akari City (quận Bình Tân) sẽ được chào bán sẽ giúp tăng nguồn cung mới cho thị trường. 

Trước thực trạng tại TP. HCM hiện nay, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đang thiếu hụt nguồn cung rất lớn, nếu không sớm có giải pháp kịp thời, giá nhà đất sẽ tiếp tục tăng cao.

Bên cạnh đó, việc nhiều dự án chưa thể triển khai do vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng cũng đang khiến các doanh nghiệp lâm vào hoàn cảnh khó khăn, đọng vốn kéo dài, nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, Chính phủ cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về thủ tục đầu tư dự án, cách tính tiền sử dụng đất, giải phòng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch để dự án có thể nhanh chóng triển khai thực hiện, khơi thông nguồn cung bất động sản trên thị trường.