Rào cản ngăn bất động sản bắt nhịp xu hướng xanh

Cơ hội lớn

Có mặt tại Việt Nam từ hơn ba thập kỷ trước và hiện là một trong những nhà đầu tư bất động sản nước ngoài lớn nhất tại Việt Nam, Keppel đã sớm nhận thấy cơ hội đầu tư rộng mở vào bất động sản xanh trong những năm tới.

Ông Wong Wai Foo, Giám đốc Bộ phận tái tạo đô thị bền vững, Tập đoàn Keppel tại Việt Nam chỉ ra rằng, ngành bất động sản chiếm tới 40% lượng phát thải CO2. Với số lượng bất động sản rất lớn, quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ, việc xây dựng, thiết kế, cải tạo các toà nhà để đáp ứng mục tiêu phát triển bền vững là yêu cầu bức thiết.

Đồng quan điểm, bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư và xây dựng Phúc Khang cho rằng, bất động sản xanh không còn là sự lựa chọn mà đã trở thành xu hướng tất yếu của các doanh nghiệp.

Tại Hội nghị các bên về biến đổi khí hậu của Liên hợp quốc lần thứ 26, Việt Nam đã thể hiện các cam kết mạnh mẽ về mục tiêu phát thải ròng bằng 0 (net zero) năm 2050. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng - bất động sản thay đổi, dịch chuyển cơ cấu và phát triển theo định hướng xanh, bền vững.

Quan trọng hơn, theo ông Wong, phát triển xanh sẽ giúp các dự án bất động sản tiết kiệm năng lượng, đối đa hoá chi phí vận hành, phát triển bền vững trong dài hạn.

Một nghiên cứu mới đây của Savills cũng cho thấy, các dự án bất động sản xanh sẽ cạnh tranh tốt hơn trên thị trường, mang lại hiệu quả kinh doanh cho các chủ đầu tư. Đơn cử, các văn phòng xanh có chi phí thuê cao hơn văn phòng thông thường nhưng vẫn đắt khách thuê.

Nguyên nhân là do xu hướng giảm thiểu phát thải carbon và đảm bảo môi trường bền vững đang khiến các doanh nghiệp lựa chọn các văn phòng, dự án đáp ứng tiêu chuẩn xanh.

Báo cáo về mức độ sẵn sàng thực hành ESG tại Việt Nam năm 2022 của PwC nhấn mạnh rằng, 80% công ty được khảo sát có kế hoạch cam kết ESG trong vòng 2-4 năm tới. Các công ty FDI và doanh nghiệp tư nhân đang đi đầu trong việc thực hiện ESG. Điều này giúp thúc đẩy nhu cầu đang tăng vọt đối với các bất động sản đáp ứng tiêu chuẩn này.

Nhận định chung về xu hướng ESG tại thị trường bất động sản Việt Nam, ông Paul Tostevin Giám đốc Savills World Research cho biết, Việt Nam có cơ hội trở thành một trong những quốc gia dẫn đầu khu vực trong lĩnh vực phát triển bền vững. 

Nhà đầu tư trong nước và trên toàn cầu đang quan tâm nhiều hơn đến ESG nên để tiếp tục thu hút các nhà đầu tư, Việt Nam cần đề ra một kế hoạch phát triển toàn diện, bao gồm các biện pháp môi trường bền vững. 

Kéo theo đó, yếu tố ESG sẽ tiếp tục lan rộng và ảnh hưởng đến mọi khía cạnh của ngành bất động sản nên cơ hội của các bất động sản xanh là rất lớn trong thời gian tới, Giám đốc Savills World Research nhấn mạnh.

Nhưng không dễ thực hiện

Cơ hội lớn song để thực hiện là điều không hề đơn giản. Tại Hội thảo Phát triển bền vững 2023 với chủ đề: Trách nhiệm của chúng ta - Hành động của chúng ta do Báo Đầu tư tổ chức ngày hôm qua, ông Wong cho rằng, thách thức của các doanh nghiệp trong phát triển bất động sản xanh là không nhỏ. 

Điều này trước hết đến từ tập quán, thói quen của các doanh nghiệp vận hành dự án theo cách thông thường nên không dễ thay đổi các tập quán cũ. Trong khi đó là các vấn đề về truyền thông, hầu như cộng đồng đã biết về mục tiêu net zero nhưng thông điệp này chưa thật sự được lan tỏa rộng.

Việt Nam cũng chưa có một quy hoạch tổng thể nhằm thực hiện việc giảm phát thải đối với riêng lĩnh vực bất động sản nhằm hướng dẫn, tạo hành lang rõ ràng cho các doanh nghiệp thực hiện, đại diện Keppel nhìn nhận.

Thứ hai là vấn đề về tài chính. Việc phát triển các dự án bất động sản xanh đòi hỏi doanh nghiệp phải chi trả chi phí cao hơn nên để thuyết phục doanh nghiệp về chi phí cho các giải pháp xanh, thân thiện với môi trường cũng là thách thức lớn.

Thứ ba, không chỉ xây dựng các toà nhà mới, việc chuyển đổi các bất động sản đã xây dựng từ trước sang xu hướng xanh cũng là một vấn đề nan giải. 

Theo Diễn đàn Kinh tế Thế giới, có đến 80% các tòa nhà đang hoạt động sẽ còn tiếp tục vận hành đến năm 2050. Trong đó, ngành xây dựng phát thải đến 42% lượng khí thải CO2 trên toàn cầu.

Dựa trên ước tính của Cushman & Wakefield, đến năm 2050 sẽ có 6,6 tỷ mét vuông bất động sản thương mại trên 143 quốc gia. Và chi phí để khử carbon trên thị trường bất động sản toàn cầu ước tính vào khoảng 18 nghìn tỷ USD. 

Để giảm lượng khí thải carbon, Cushman & Wakefield chỉ ra rằng, việc tân trang lại các tòa nhà là cách ít tốn kém nhất, đồng thời giúp dự án hoạt động thông minh và hiệu quả hơn. 

Tân trang là những thay đổi về mặt vận hành và trang bị thêm cơ sở vật chất so với thiết kế ban đầu của tòa nhà. Sau khi thu thập đủ thông tin, nhà đầu tư sẽ thay đổi về nhu cầu sử dụng không gian, sức chứa và lên danh sách các thiết bị cần thay thế.

Đơn cử như thay thế hệ thống chiếu sáng đã cũ bằng các loại đèn tiết kiệm năng lượng như đèn LED, giảm cường độ ánh sáng ở những nơi cần thiết, hạn chế chiếu sáng dư thừa và trang bị hệ thống cảm biến tự động bật tắt sẽ cải thiện đáng kể lượng năng lượng tiêu thụ. 

Cushman & Wakefield cho rằng, việc này không quá tốn kém nhiều chi phí. Tuy nhiên, theo ông Wong, hiện số lượng các bất động sản hiện hữu của Việt Nam rất lớn. Vấn đề đặt ra là làm thế nào để chuyển đổi các bất động sản này, cải tạo, thay đổi thiết kế, đưa công nghệ vào vận hành để xanh hoá các toà nhà là vấn đề rất phực tạp.

Trong khi các tòa nhà mới có thể được thiết kế và ứng dụng công nghệ tiết kiệm năng lượng ngay từ đầu, thì việc cải tạo một tòa nhà đang vận hành khó khăn hơn nhiều. Chủ đầu tư không chỉ tốn kém thêm một khoản chi phí lớn mà còn mất thời gian tạm dừng hoạt động để cải tạo, gây ảnh hưởng đến hoạt động của dự án bất động sản.

Nỗ lực của doanh nghiệp và sự hỗ trợ của Chính phủ

Đưa ra giải pháp nhằm hướng tới mục tiêu xanh hoá bất động sản tại Việt Nam, ông Wong cho rằng, cần sự vào cuộc của tất cả các doanh nghiệp và hỗ trợ từ Chính phủ.

Về vấn đề chi phí, dù doanh nghiệp phải bỏ ra chi phí ban đầu rất lớn, nhưng nhìn trong dài hạn, việc phát triển các bất động sản xanh, ứng dụng công nghệ vào quản lý vận hành sẽ giúp tiết kiệm chi phí về năng lượng, giảm phát thải cho toà nhà, giúp dự án sử dụng năng lượng hiệu quả.

Đơn cử như về thiết kế, nếu được chú trọng đầu tư ngay từ đầu, tránh các hướng nóng, mở nhiều hướng thông gió, hoặc việc sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường, dự án sẽ tiết kiệm được chi phí năng lượng trong vận hành. Hay như việc lắp đặt điện năng lượng mặt trời mái nhà cũng giúp dự án giảm điện năng tiêu thụ.

Tại Keppel, ông Wong cho biết, doanh nghiệp đang thực hiện nhiều biện pháp khác nhau như loại bỏ dần việc sử dụng các thiết bị chạy bằng dầu diesel không cần thiết, đặt mục tiêu đạt được các chứng nhận công trình xanh cho dự án thương mại mới. Hiệu quả sử dụng năng lượng của các tòa nhà hiện hữu được cải thiện bằng cách tối ưu hoá năng lượng, tối đa hóa năng lượng tái tạo tại chỗ.

Dự án The Estella tại TP. HCM sử dụng các tấm pin năng lượng mặt trời trên mái nhà, sử dụng sơn có hợp chất hữu cơ dễ bay hơi thấp và gỗ composite ít phát thải formaldehyde. Dự án chú trọng từ khâu thiết đến xây dựng để luôn được thông gió tự nhiên.

Dự án Celesta Avenue sẽ được phát triển với hệ thống tưới nhỏ giọt tiết kiệm nước được điều khiển bằng cảm biến mưa và hệ thống chiếu sáng bằng năng lượng mặt trời cho đường phố.

Để giải quyết vấn đề vốn trong đầu tư các dự án xanh, theo ông Wong, bên cạnh tiềm lực vốn có của chủ đầu tư, Chính phủ cần có các chương trình cho vay, nguồn vốn vay ưu đãi cho doanh nghiệp. Cùng với đó là các hỗ trợ về thuế, phí cho các doanh nghiệp phát triển bất động sản xanh để khuyến khích họ.

Dẫn chứng kinh nghiệm tại Singapore, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, Cục Quản lý xây dựng Singapore đã cung cấp các chính sách hỗ trợ tài chính dành cho chủ đầu tư đã đáp ứng một số tiêu chí xanh nhất định.

Trường hợp các chủ sở hữu chưa đủ nguồn lực để quan tâm đến việc giảm phát thải tốt hơn, nguồn vốn xanh trong lĩnh vực này sẽ giúp được họ.

Cùng với xây dựng toà nhà mới, một nhiệm vụ quan trọng là Việt Nam cần cải thiện các toà nhà hiện hữu theo xu hướng xanh. So với việc xây mới, việc cải tạo các tòa nhà này khó khăn hơn nhiều. Dự án cần thời gian để điều chỉnh, thay đổi thiết kế, ứng dụng yếu tố công nghệ để giảm tiêu hao năng lượng. 

Tại Singapore, Tập đoàn Keppel đã cải tạo thành công Keppel Bay Tower - tòa nhà 20 năm tuổi để trở thành dự án thương mại đầu tiên sử dụng năng lượng tái tạo để tự cung cấp năng lượng cho mọi hoạt động của tòa nhà.

Để hỗ trợ các dự án hiện hữu cải tạo theo hướng phát triển bền vững, khuyến khích các chủ đầu tư cải tạo những tòa nhà cũ, ông Wong cho rằng, Chính phủ cần đưa ra các chính sách khuyến khích như tặng một phần diện tích trong các khu đất, hoặc cung cấp thêm diện tích sử dụng, kéo dài thời gian sở hữu toà nhà.

Việc cải tạo thành công sẽ giúp dự án phát triển theo hướng bền vững, qua đó góp phần nâng cao chất lượng cảnh quan của thành phố, đóng góp vào mục tiêu chung, hướng tới phát thải ròng bằng 0 năm 2050.