Tác động khó lường từ cuộc đấu giá tỷ đô đất Thủ Thiêm

“Không thể tưởng tượng được”, ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam đã thốt lên như vậy khi biết kết quả đấu giá bốn lô đất của khu đô thị mới Thủ Thiêm ở TP. HCM.

Đã từng tư vấn chuyển nhượng nhiều dự án bất động sản trong suốt hơn một thập kỷ qua nhưng ông Cần cũng bất ngờ trước mức độ “bạo tay” của các doanh nghiệp tham gia đấu giá khi đưa giá trúng đấu giá lên mức cao chưa từng có.

Nếu như lô đất mang ra đấu giá đầu tiên có diện tích 6.446 m2 được trả giá tới 3.820 tỷ đồng đã gây xôn xao thì mức giá Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh trả cho lô đất 5.009 m2 lên đến 5.026 tỷ đồng và Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt trả tới 24.500 tỷ đồng cho lô đất 10.060 m2 khiến giới đầu tư bất động sản ngỡ ngàng.

Ngỡ ngàng là vì, giá đất của hai lô đất sau đã lên đến hơn 1 tỷ đồng và 2,4 tỷ đồng/m2 – một mức giá cũng đã được cho là cao đối với những mảnh đất nhỏ có vị trí đắc địa ở trung tâm Hà Nội vàTP. HCM. Còn đối với lô đất lớn làm dự án, hai mức giá trên được ghi nhận là kỷ lục trên thị trường bất động sản hiện nay.

“Nếu có 1 tỷ USD thì có thể mua được cả khu đô thị rộng cả trăm hecta, đằng này lại chỉ mua được lô đất có hơn 1ha”, ông Cần nhận xét, nhưng nói thêm rằng, chủ doanh nghiệp chắc có tính toán riêng về bài toán tài chính và hiệu quả đầu tư khi chấp nhận mức giá cao như vậy.

Theo ông Cần, các doanh nghiệp trúng đấu giá sẽ định vị sản phẩm trong tương lai thế nào khi một yếu tố đầu vào là chi phí đất đai đã vượt trội so với mức cao nhất trên thị trường hiện nay là một ẩn số. Nhưng có một điều rõ ràng là, Nhà nước là bên được lợi nhất từ cuộc đấu giá này khi thu về tới 37.346 tỷ đồng khi bán tổng cộng khoảng 3ha đất.

“Điều đó chứng tỏ, nếu Nhà nước mang đất ra đấu giá một cách công khai, minh bạch sẽ mang lại nguồn thu rất lớn,” ông Cần nhận định.

Tuy nhiên, không phải địa phương nào cũng có thể thực hiện đấu giá các lô đất như ở Thủ Thiêm. Để có được những lô đất sạch này mang ra đấu giá, TP. HCM đã mất hơn 25 năm giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch và xây dựng cơ sở hạ tầng cho khu đô thị mới Thủ Thiêm với mục tiêu đưa bán đảo này thành trung tâm tài chính mới của thành phố.

Để phát triển khu đô thị mới Thủ Thiêm, ngân sách Nhà nước đã phải tạm ứng hơn 26.300 tỷ đồng. Ngoài ra còn có các khoản vay ngân hàng đầu tư cho khu đô thị này lên tới 4.286 tỷ đồng. Vì thế, thành phố đã đề nghị Chính phủ cho phép dùng phần tiền thu được đấu giá để trả những khoản nợ này.

Theo ông Cần, rất ít địa phương có được ngân sách dư dả như TP. HCM để thực hiện một dự án đô thị lớn như khu đô thị mới Thủ Thiêm, nên sẽ khó có những mảnh đất lớn với vị trí đẹp để mang ra đấu giá. Vì thế, cách làm phổ biến hiện nay vẫn là đấu thầu dự án để chọn chủ đầu tư.

Mặc dù vậy, sự thành công của bốn cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm, cộng với sai phạm trong một số vụ đấu giá đất – trong đó có việc Chủ tịch HĐQT Vimedimex Nguyễn Thị Như Loan bị bắt tạm giam vì lập các công ty vệ tinh nhằm hạ giá trúng đấu giá hàng trăm tỷ đồng đối với lô đất gần 5ha ở huyện Đông Anh (Hà Nội) – sẽ khiến chính quyền các địa phương chặt chẽ hơn trong công tác đấu thầu đề hạn chế “quân xanh, quân đỏ”.

Bên cạnh lợi ích mang lại cho nhà nước một bộ phận nhà đầu tư bất động sản ở Thủ Thiêm nói riêng và toàn TP. HCM nói chung, ông Cần cho rằng, mức giá kỷ lục từ cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm có thể khiến nhiều doanh nghiệp lo âu.

Mức giá trúng đấu giá này có thể là tham chiếu quan trọng không chỉ để chủ đầu tư các dự án bất động sản ở TP. HCM định vị lại giá bán và có thể dẫn đến mặt bằng giá bất động sản cao hơn, mà còn để cho các cơ quan nhà nước xác định giá trị đất đai khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trong trường hợp này, chủ đầu tư những dự án bất động sản mới tạm ứng tiền sử dụng đất mà đã bán hàng và những dự án chưa tính tiền sử dụng đất sẽ “đứng ngồi không yên” vì rất có thể số tiền sử dụng đất họ phải nộp vượt xa tính toán ban đầu.

Tuy nhiên, ông Cần cũng cảnh báo các cơ quan nhà nước nên thận trọng trong việc lấy mức giá từ những cuộc đấu giá đất này làm tham chiếu để tính tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất của các doanh nghiệp khác.

Hiện nay, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là một trong những chi phí lớn cấu thành lên giá bán sản phẩm đầu ra và nếu chi phí đầu vào bị đẩy lên cao sẽ buộc các doanh nghiệp phải phân bổ vào giá bán, từ đó làm giảm sức cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam trên thị trường quốc tế.

“Vì thế, mức giá cao kỷ lục từ bốn cuộc đấu giá trên nên chỉ được coi là những trường hợp cá biệt. Mức giá đó có được có thể do vị trí đặc biệt trong một khu vực đặc biệt trong bối cảnh hiện nay là thị trường bất động sản đang khan hiếm nguồn cung và nguồn tiền giá rẻ đang nhiều”, ông Cần nhận xét.