Phía sau cuộc đấu giá không khoan nhượng của ông chủ Tân Hoàng Minh

Cuộc đấu giá tổ chức cuối ngày hôm qua đối với lô đất 10.060 m2 thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm ở TP. HCM đã thiết lập kỷ lục “vô tiền khoáng hậu” trên thị trường bất động sản cả nước. Khoản tiền 24.500 tỷ đồng mà người thắng cuộc chấp nhận bỏ ra để giành quyền sở hữu lô đất này xác nhận vụ đấu giá bất động sản có giá trị lớn nhất từ trước đến nay, và mức giá thắng đấu giá bình quân hơn 2,4 tỷ đồng/m2 cũng là mức giá giao dịch thành công tính theo mỗi mét vuông đất cao chưa từng có trên thị trường bất động sản.

Người xác lập những kỷ lục đó là vị doanh nhân khá kín tiếng – ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH Thương mại dịch vụ khách sạn Tân Hoàng Minh. Đại diện cho Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt - một thành viên của Tân Hoàng Minh - tham gia đấu giá, ông Dũng đã trả mức giá cuối cùng cao hơn tới 8,3 lần mức giá khởi điểm.

Đã đấu là phải thắng

Ông Dũng đã thể hiện quyết tâm sở hữu bằng được lô đất này khi sẵn sàng đưa ra những mức giá “phủ đầu” nhằm “đè bẹp” đối thủ cạnh tranh. Cuộc đấu giá lô đất diễn ra hết sức gay cấn khi các đối thủ liên tiếp đưa ra bước giá sau cao hơn vài trăm tỷ đồng so với người trả trước và ông Dũng chỉ chính thức nhập cuộc khi mức giá đã được đẩy lên gấp ba lần. Nhưng các đơn vị tham gia đấu giá cũng không khoan nhượng khi qua hơn 60 lần trả giá vẫn chưa tìm ra người thắng cuộc. Chỉ đến khi Công ty CP Capital One Financial đưa ra mức giá 23.800 tỷ đồng, ông Dũng đã quyết định “chốt hạ” khi nâng bước giá cao hơn 700 tỷ đồng so với đối thủ và chính thức trở thành người thắng cuộc.

Mức giá mà ông Dũng trả cho lô đất này đã làm lu mờ ba cuộc đấu giá tổ chức cùng ngày, mặc dù những cuộc đấu giá này cũng diễn ra hết sức gay cấn khi có người đã chấp nhận trả tới bình quân 1 tỷ đồng/m2. Công ty TNHH Thương mại Bình Minh đã vượt qua 140 lần đấu giá và trả 5.026 tỷ đồng để được sở hữu lô đất có diện tích hơn 5.000m2. Ở hai cuộc đấu giá khác vào buổi sáng, Công ty CP Sheen Mega đã trúng đấu giá lô đất 8.500m2 với giá 4.000 tỷ đồng và Công ty CP Dream Republic trúng đấu giá lô đất 6.446m2 khi trả 3.820 tỷ đồng. Giá trúng đấu giá đều cao hơn 7-8 lần so với mức giá khởi điểm.

Tuy nhiên, đây không phải là lần đầu tiên ông Dũng khuynh đảo thị trường đấu giá đất ở TP. HCM. Cách đây sáu năm, ông Dũng cũng đánh bại những đối thủ sừng sỏ khi bỏ giá 1.430 tỷ đồng để sở hữu mảnh đất hơn 3.000 m2 ở 23 Lê Duẩn, Quận 1. Không ít nhà đầu tư bất động sản lúc đó đã ngỡ ngàng khi biết ông Dũng trả giá cao hơn 2,6 lần giá khởi điểm.

Hai thương vụ này một lần nữa khẳng định mức độ bạo tay của ông chủ Tân Hoàng Minh khi quyết tâm giành quyền sở hữu những mảnh đất “vàng”, thậm chí là “kim cương”. Hơn chục năm trước, ông Dũng đã thể hiện “khẩu vị” này khi chấp nhận đền bù tổng cộng hơn 1 tỷ đồng/m2 cho hộ dân cuối cùng để sở hữu mảnh đất 4.000m2 ở ngã tư Hàng Bài – Hai Bà Trưng, quận Hoàn Kiếm, Hà Nội. Từ đó đến nay, chưa có dự án bất động sản nào chi trả mức đến bù cao như vậy.

Mặc dù trong thời gian gần đây ông Dũng đã xuất hiện ở những tỉnh lẻ như Hà Tĩnh, Daklak, Thái Nguyên hay Hòa Bình để tìm kiếm những dự án bất động sản mới, nhưng “khẩu vị đầu tư” của doanh nhân này vẫn tập trung vào những mảnh đất có vị trí đắc địa ở trung tâm Hà Nội và TP. HCM.

Đơn cử, ở Hà Nội, Tân Hoàng Minh đã phát triển các dự án căn hộ D’. Le Pont D’Or, D’. Le Roi Soleil, D’. Palais Louis, D’. El Dorado và D’. Capital ở các quận Đống Đa, Tây Hồ và Cầu Giấy. Tại TP. HCM, Tân Hoàng Minh đã xây dựng một tòa nhà văn phòng và đang xây tiếp một tòa văn phòng cho thuê trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 1.

Ông Dũng quan niệm, những bất động sản ở trung tâm thành phố luôn giữ vững giá trị và có thanh khoản cao hơn các dự án ven đô, bất kể thị trường bất động sản khủng hoảng hay trầm lắng. Nhưng với giá trị ban đầu bỏ ra để sở hữu những khu đất ở trung tâm thành phố rất cao nên những dự án của Tân Hoàng Minh thường ở phân khúc cao cấp và hạng sang nên khá kén khách. Trong đó, dự án D’. Palais Louis đã xây dựng được 12 năm và được hoàn thiện cầu kỳ như lâu đài Versailles ở Paris, nhưng cho đến nay vẫn chưa bán hết vì giá bán cao ngất ngưởng.

Bài toán nan giải về kinh doanh

Chi phí khổng lồ để bỏ ra sở hữu lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng đồng nghĩa với giá thành căn hộ của dự án này khi hoàn thành sẽ rất cao rất có thể sẽ là bài toán đầu tư và kinh doanh tiếp theo đầy thách thức đối với ông Dũng sau dự án D’. Palais Louis.

Theo quy hoạch chi tiết 1/500, lô đất Ngôi Sao Việt trúng đấu giá được phép xây dựng cao từ 4-25 tầng; tổng diện tích sàn xây dựng 90.000m2; diện tích sàn hữu dụng 72.000m2, trong đó, diện tích sàn nhà ở là 68.400m2 và diện tích sàn thương mại là 3.600m2. Ngoài ra, dự án còn có hai tầng hầm với diện tích xây dựng 20.120m2.

Theo tính toán của giới tư vấn đầu tư, dựa trên chỉ tiêu quy hoạch và kiến trúc được duyệt, riêng tiền đất phân bổ cho mỗi m2 sàn của dự án này đã lên đến 270 triệu đồng. Cộng thêm với chi phí xây dựng và hoàn thiện, chi phí marketing và bán hàng, chi phí lãi vay… theo thông lệ hiện nay, giá vốn phân bổ cho mỗi m2 sàn xây dựng của dự án này có thể lên đến 450-500 triệu đồng. Vì thế, để kinh doanh có lợi nhuận thì giá bán của dự án sẽ phải cao hơn giá vốn rất nhiều và đây là thách thức không nhỏ khi dự án The River Thủ Thiêm ở ngay trước mặt dự án này hay dự án The Metropole ở ngay mặt sông Sài Gòn cũng chỉ chào bán căn hộ với giá khoảng 140-160 triệu đồng/m2.

Trong một số trường hợp, Tân Hoàng Minh có thể giảm giá vốn bằng cách xin nâng chỉ tiêu quy hoạch, chẳng hạn nâng tầng cao và chấp nhận đóng thêm chi phí. Tuy nhiên, khả năng này được giới đầu tư nhìn nhận là khó xảy ra vì hầu như chỉ tiêu kiến trúc của các hợp phần thuộc khu đô thị Thủ Thiêm đã được phê duyệt “cứng” và khó có thể thay đổi.

Nếu xét theo chỉ tiêu quy hoạch, dự án được phép dự kiến xây dựng 570 căn hộ, vì thế, tổng giá trị mỗi căn hộ cũng sẽ rất lớn. Tuy nhiên, dự án có chỉ tiêu dân số lên tới 3.420 người, nên chủ đầu tư có thể dựa trên chỉ tiêu này để xây dựng căn hộ nhỏ hơn và có thể nâng lên 900 -1.000 căn hộ, từ đó, tổng giá trị mỗi căn hộ sẽ thấp đi.

Nếu dựa trên giá bán căn hộ của những dự án đắt nhất ở Thủ Thiêm hiện tại ở khoảng 140 – 160 triệu đồng/m2, Tân Hoàng Minh dường như sẽ gặp bài toán nan giải về kinh doanh có lợi nhuận với lô đất vừa trúng đấu giá.

Tuy nhiên, theo một chuyên gia tư vấn đầu tư, rất có thể ông Dũng có tầm nhìn xa hơn, với kỳ vọng Thủ Thiêm sẽ trở thành một “Phố Đông” mới như ở Thượng Hải (Trung Quốc). Thực tế, Thủ Thiêm cũng được quy hoạch như một “Phố Đông” với phần lớn diện tích xây dựng dành cho văn phòng, trung tâm thương mại và dịch vụ công cộng, trong khi chỉ tiêu sàn nhà ở không nhiều nên ngày càng đắt giá. Chẳng hạn, những dự án như The Empire mấy năm trước chỉ bán với giá 70-80 triệu đồng/m2 thì hiện nay đã tăng gấp đôi.

Với chi phí đầu vào lớn, dự án căn hộ của ông Dũng có thể có giá tới vài triệu USD. Hiện tại, những căn hộ loại này không có nhiều ở TP. HCM, nhưng không phải không có khách hàng. Một dự án ở Quận 2 của một chủ đầu tư nước ngoài gần đây chào bán căn hộ với giá lên tới 24 -35 tỷ đồng/căn nhưng vẫn được khách hàng đặt mua gần hết. Những căn hộ siêu sang ở Quận 1 trước đây có giá 100 triệu đồng/m2 đã bị chê là đắt thì hiện nay đã lên đến 200-300 triệu đồng/m2 mà vẫn có người mua.

Vì thế, rất có thể ông Dũng kỳ vọng trong tương lai không xa, dự án của ông cũng sẽ có mức giá tiệm cận với những trung tâm lớn ở Đông Nam Á là Singapore hay Bangkok khi ông bạo tay bỏ mức giá cao ngất ngưởng để thắng bằng được cuộc đấu giá có sự hiện diện của những đại gia sừng sỏ đang có trong tay nhiều tiền mặt như ông Trần Quí Thanh, nhà sáng lập tập đoàn nước giải khát Tân Hiệp Phát.