Tắc định giá đất không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp, làm ách tắc nguồn cung bất động sản, mà còn là điểm nghẽn nhiều hoạt động đầu tư, kinh doanh.
Ách tắc thị trường bất động sản
Giới chuyên gia đánh giá, công tác định giá đất đang là một trong những vấn đề gây ách tắc lớn nhất của các dự án bất động sản hiện nay.
Đây cũng chính là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản thiếu trầm trọng nguồn cung ở tất cả các phân khúc sản phẩm.
Một khảo sát của Bộ Xây dựng cho thấy có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, chậm triển khai do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường.
Việc này đồng nghĩa với các dự án sẽ tiếp tục nằm im bất động cho đến khi được định giá đất và nộp tiền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.
Định giá đất để đóng tiền sử dung đất là một 12 bước cơ bản mà doanh nghiệp cần phải trải qua trong quá trình thực hiện một dự án đầu tư.
Tắc ở khâu này có thể dẫn đến ách tắc ở nhiều khâu tiếp theo hoặc nếu "đi tắt đón đầu", chưa thực hiện xong bước này đã thực hiện những bước tiếp theo, có thể gây ra rủi ro rất lớn cho doanh nghiệp về mặt hiệu quả kinh doanh.
Theo quy định pháp lý về kinh doanh, phát triển bất động sản, ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư, doanh nghiệp phải hoàn thiện ba thủ tục quan trọng: Được chấp thuận chủ trương đầu tư; thực hiện báo cáo khả khi và ký quỹ và tiếp theo là công nhận chủ đầu tư.
Ở giai đoạn thực hiện đầu tư,ở bước thứ tư, doanh nghiệp phải được nhận giao đất, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất. Bước thứ năm là dự án được phê duyệt quy hoạch 1/500 và bản vẽ thi công.
Tiếp đó, dự án phải được cấp phép xây dựng; được ngân hàng bảo lãnh. Sau khi được nghiệm thu móng và được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện mở bán, dự án sẽ được mở bán, hoàn thiện xây dựng và bàn giao cho người mua nhà.
Ở giai đoạn khai thác vận hành, dự án sẽ được phê duyệt phòng cháy chữa cháy và an toàn, chất lượng công trình, phê duyệt hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Tiếp theo, chủ đầu tư dự án hoàn thành chuyển giao 2% phí bảo trì cho ban quản trị. Và cuối cùng, dự án được Sở Tài nguyên và môi trường cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho cư dân.
Có thể thấy, khâu định giá đất nằm ở bước thứ tư, khi nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với doanh nghiệp.
Tuy nhiên, trong thực tế, để đẩy nhanh tiến độ xây dựng và phát triển dự án, một số địa phương đã tạo điều kiện cho các dự án được cấp phép xây dựng mà chưa xong định giá đất.
Sau đó, địa phương mới tiến hành định giá đất, song hành với hoạt động phát triển dự án của doanh nghiệp. Tuy nhiên, sau khi hàng loạt các sai phạm tại nhiều địa phương được thanh tra, việc làm "tắt quy trình" này đã không còn địa phương nào "dám" thực hiện.
Với các dự án mới, việc định giá đất được thực hiện đúng như quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, hiện quy trình, phương pháp định giá đất chưa rõ ràng khiến các dự án đến bước này vẫn tiếp tục nằm im chờ đợi được định giá để tiếp tục thực hiện các khâu tiếp theo.
Các dự án "đi tắt đón đầu", chưa xong khâu thẩm định giá từ giai đoạn trước, cũng "nằm im".
Nhiều doanh nghiệp mắc kẹt trong khâu đóng tiền sử dụng đất. Dù dự án đã được phê duyệt chủ trương đầu tư, cấp phép xây dựng, thậm chí đã bàn giao nhưng doanh nghiệp vẫn phải chờ thông báo đóng tiền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính để triển khai những bước tiếp theo.
Không thể đóng tiền sử dụng đất, đồng nghĩa với việc pháp lý dự án chưa đủ, doanh nghiệp không thể tổ chức bán hàng.
Thậm chí, có dự án đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng vẫn chưa thể làm được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho cư dân do phải chờ để đóng tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền sử dụng đất bổ sung.
Định giá đất bị tắc nghẽn mấy năm qua khiến hàng vạn căn nhà chưa thể cấp sổ hồng, nhiều dự án không thể triển khai. Đây chính là nút thắt lớn, làm tắc nghẽn hoạt động phát triển dự án của nhiều doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp mất đi cơ hội kinh doanh và tăng chi phí đầu tư do thời gian xin thủ tục kéo dài.
Thị trường bất động sản gặp khó, công tác triển khai dự án ách tắc, doanh nghiệp không thể bán hàng để thu hồi vốn, trong khi chi phí vốn, lãi vay quá lớn, thời gian kéo dài đã khiến nhiều doanh nghiệp điêu đứng.
Các doanh nghiệp còn tồn tại đến thời điểm này đều chật vật xoay xở trước những khó khăn về pháp lý chưa biết đến khi nào mới có thể giải quyết dứt điểm.
Hệ quả từ việc ách tắc pháp lý dự án đã khiến nguồn cung bất động sản trên thị trường khan hiếm trong vài năm trở lại đây.
Tại Hà Nội, theo số liệu từ CBRE, năm 2023, thị trường chỉ đón nhận khoảng 11.000 căn hộ mở bán mới ra, con số rất thấp so 35.000 - 40.000 căn hộ mở bán mới mỗi năm trong giai đoạn 2015 - 2019.
Năm ngoái cũng là năm thứ năm liên tiếp thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới và tổng nguồn cung trong năm ghi nhận ở mức thấp nhất trong vòng một thập kỷ qua.
Tương tự, năm ngoái, TP.HCM cũng chỉ ghi nhận nguồn cung khiêm tốn với hơn 8.700 căn hộ chung cư và gần 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán, giảm lần lượt 54% và 98% so với năm trước đó.
Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, năm nay, tình hình khan hiếm nguồn cung trên thị trường chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, trong khi nguồn cầu trên thị trường lại rất lớn do tốc độ tăng trưởng dân số, tốc độ đô thị hoá cao.
Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến thị trường chung cư Hà Nội vừa trải qua một đợt tăng giá mạnh mẽ nhất trong vòng năm năm trở lại đây.
Nhiều chuyên gia cho rằng, nếu nguồn cung không được tháo gỡ, giá bất động sản sẽ ngày càng tăng cao, dẫn đến nguy cơ bong bóng cho thị trường.
Ảnh hưởng đến nền kinh tế
Không chỉ ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, tắc nghẽn định giá đất còn gián tiếp tác động đến sự phát triển của nền kinh tế.
Tắc định giá đất đồng nghĩa với việc các dự án đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất bị ách tắc. Tắc định giá đất có thể gây ra hệ quả nghiêm trọng đối với việc phát triển các dự án hạ tầng giao thông, khu công nghiệp, hoạt động sản xuất kinh doanh.
Đối với các dự án hạ tầng giao thông, quá trình giải phóng mặt bằng là một trong những bước quan trọng đầu tiên để xây dựng dự án. Định giá đất khó khăn khiến công tác giải phóng mặt bằng bị kéo dài.
Nhiều dự án trọng điểm quốc gia như đường cao tốc Bắc - Nam gặp khó khăn trong công việc giải phóng mặt bằng, như đoạn qua Bình Định, nhiều hộ dân chưa chịu bàn giao mặt bằng cho dự án vì cho rằng mức giá đền bù, xác định nguồn gốc đất chưa thỏa đáng.
Với các dự án khu công nghiệp, nhà đầu tư thường yêu cầu tiến độ nhanh chóng trong công việc bàn giao đất để triển khai nhà máy, đưa vào sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, khi việc định giá đất bị tắc, tiến độ dự án cũng bị ảnh hưởng, làm giảm sức hấp dẫn của các khu công nghiệp.
Tại Thanh Hoá, tiến độ đầu tư, xây dựng kết cấu hạ tầng các cụm công nghiệp chậm trễ do khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng và chậm xác định giá thuê đất.
Như cụm công nghiệp Vĩnh Minh giai đoạn 1 thành lập tháng 12/2018, đã được UBND tỉnh cho thuê đất 12,7 ha và nộp hồ sơ cấp quyền sử dụng đất từ tháng 6/2023, nhưng đến nay vẫn đang chờ xác định giá thuê đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hay cụm công nghiệp Xuân Lai thành lập tháng 3/2020, đã được UBND tỉnh quyết định cho thuê đất tháng 4/2023, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tháng 6/2023, nhưng đến nay cũng chưa xác định số tiền thuê đất để làm cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.
Ở góc nhìn khác, định giá đất cũng ảnh hưởng trực tiếp đến người dân, nếu người dân không chấp thuận giá đất, tất yếu sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, không chịu di dời khỏi mảnh đất bị thu hồi.
Vì thế, việc khơi thông điểm nghẽn định giá đất sẽ giúp tăng cường nguồn cung bất động sản, ổn định thị trường và tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp phát triển. Điều này không chỉ giúp cải thiện tình hình kinh tế hiện tại mà còn góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bền vững trong tương lai.
Tắc nghẽn trong định giá đất đã gây ách tắc cho nhiều dự án bất động sản, làm chậm tiến độ triển khai và ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư. Giới đầu tư hiện đang kỳ vọng một nghị định vừa được Chính phủ ban hành sẽ giúp khơi thông những vướng mắc này, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phục hồi và phát triển.
Nhân dịp này, TheLEADER khởi đăng chuyên đề về những vướng mắc trong định giá đất và tính tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý nhà nước gặp phải thời gian qua cũng như gợi mở những định hướng tháo gỡ.
Bài 1: Nút thắt lớn của thị trường bất động sản
Tags:
Tags:
Không chỉ phương pháp thặng dư gây tranh cãi mà việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh trong định giá đất cũng đang vấp phải ý kiến trái chiều từ phía chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp.
Không phủ nhận những tồn tại của phương pháp thặng dư trong định giá đất nhưng các công ty thẩm định giá cho rằng, cơ quan soạn thảo luật cần tìm cách khắc phục, thay vì loại bỏ hoàn toàn phương pháp này.
Bộ Tài nguyên và môi trường đề xuất bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi 5 phương pháp định giá đất hiện hành trong khi doanh nghiệp bất động sản muốn giữ lại.
Việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất được cho rằng sẽ khiến giá đất tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động đầu tư của doanh nghiệp bất động sản.
Quy trình lựa chọn nhà đầu tư, lập dự án dự án phức tạp, gian nan không kém nhà ở thương mại là hai trong số nhiều lý do khiến việc đầu tư nhà ở xã hội mãi ì ạch.
Quyết định 26/2025 vừa được UBND TP.HCM ban hành sẽ tháo gỡ hàng loạt các vướng mắc trong việc quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay trên địa bàn thành phố.
Với giá nhà đất cao như hiện nay, việc vay ngân hàng mua nhà có thể đặt người mua trước những áp lực tài chính lớn, thậm chí rơi vào vòng xoáy nợ nần.
Hồ Núi Cốc, viên ngọc ẩn mình giữa miền trung du, sắp được đánh thức. Dự án Flamingo Majestic Island Resort hứa hẹn biến nơi đây thành điểm đến nghỉ dưỡng đẳng cấp, mở ra một chương mới cho du lịch Thái Nguyên.
VIAC chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Novaland và Nova An Phú, buộc Sài Gòn Co.op thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng phát triển dự án Sài Gòn Co.op An Phú.
Thương vụ hợp tác giữa KBC với The Trump Organization chỉ đơn thuần là bước đi trong ngành bất động sản hay còn những toan tính khác của doanh nghiệp ông Đặng Thành Tâm?
Chiến tranh thương mại và kinh tế toàn cầu giảm tốc gây áp lực lên xuất khẩu, chuỗi cung ứng và tăng trưởng kinh tế Việt Nam.
Người được coi là cầu nối trong các dự án liên doanh, hợp tác quốc tế là ông Tan Bo Quan vừa được bầu làm chủ tịch hội đồng quản trị Tập đoàn Bamboo Capital.
Các ngành nhựa và cao su đang chủ động xanh hóa, áp dụng kinh tế tuần hoàn để đáp ứng yêu cầu thị trường cũng như các quy định của pháp luật.
Logistics xanh không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc, nếu không chuyển đổi doanh nghiệp ngành này sẽ bị loại khỏi “sân chơi” toàn cầu.
Các doanh nghiệp Hoa Kỳ đang tăng mức độ quan tâm và mở rộng đầu tư tại Việt Nam, tập trung vào công nghệ cao, năng lượng và chuỗi cung ứng, đánh dấu một bước tiến mới.
Các chuyên gia tài chính đều chung góc nhìn tích cực về sự cải thiện chất lượng tài sản ngân hàng cùng sự hồi phục chung của nền kinh tế, đặc biệt với những tháo gỡ ở nhóm ngành bất động sản.
