Tranh luận phương pháp định giá đất chưa có hồi kết

Đề nghị bỏ phương pháp thặng dư

Nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội đề xuất bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất vì lo ngại những sai lệch trong kết quả định giá. 

Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bốn phương pháp định giá đất đã được cơ quan soạn thảo luật đưa ra là phương pháp so sánh, thặng dư, thu thập và hệ số điều chỉnh. 

Trong đó, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá khi có tối thiểu ba thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp áp dụng theo phương pháp hệ số.

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản này.

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp khu vực thu hồi đất có nhiều thửa đất và không không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

Đa số các đại biểu Quốc hội đều đồng tình với quy định tại Luật Đất đai về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng của từng phương pháp. Tuy nhiên, tính chính xác của phương pháp thặng dư và trường hợp áp dụng phương pháp này vẫn là vấn đề gây tranh cãi. 

Theo đại biểu Nguyễn Thị Yến (Bà Rịa - Vũng Tàu), thực tế áp dụng việc ước tính doanh thu và chi phí dựa trên tính toán các yếu tố giả định rất phức tạp. Kết quả định giá đất theo phương pháp thặng dư không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Cùng một thửa đất nhưng chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá. 

Đây cũng là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định giá đất tại nhiều dự án trong thời gian qua. Thực tiễn thực hiện phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau.

Do đó, bà Yến đề nghị ban soạn thảo xem xét cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất.

Đồng quan điểm, đại biểu Huỳnh Thị Phúc, đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu cũng cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Theo bà Phúc, thực hiện xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là khó khả thi. Việc áp dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở hầu hết các số liệu ước tính doanh thu giả định và chi phí giả định, từ đó tính toán ra kết quả giá đất làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của khu đất, thửa đất. Điều này là không phù hợp bởi chỉ cần yêu cầu yếu tố giả định thay đổi thì kết quả giá đất sẽ thay đổi.

Đó là chưa kể đến những khăn trong việc xác định mật độ xây dựng, chiều cao công trình tối đa, giả định thời gian bán hàng, thời gian thực hiện dự án, thời gian thanh toán,... Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện thị trường, do đó giá trị ước tính sẽ có nhiều rủi ro và không chính xác.

Các yếu tố về giá bán, giá cho thuê, doanh thu đều mang ước tính của nhà đầu tư không có độ tin cậy cao.

Định giá đất bằng phương pháp nào?

Phát biểu tranh luận với ý kiến đề nghị bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, đại biểu Trần Chí Cường, đoàn TP. Đà Nẵng cho rằng, nhiều dự án không thể áp dụng phương pháp khác, ngoài phương pháp thặng dư. 

Dự thảo lần này đã quy định những điều kiện, trường hợp cụ thể áp dụng từng phương pháp, do đó, phương pháp thặng dư nên tiếp tục được duy trì để thực hiện dự án.

Trước đó, dự thảo Luật Đất đai đã loại bỏ phương pháp thặng dư, chỉ giữ lại ba phương pháp so sánh, thu nhập, hệ số. Tuy nhiên, thay đổi này đã gây tranh cãi rất lớn.

Nhiều ý kiến cho rằng, ba phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh không thể bao hàm trường hợp định giá đất có mục đích sử dụng đất thay đổi trong tương lai gần, thửa đất có phương án sử dụng khác với đặc điểm hiện trạng (là trường hợp phổ biến khi thực hiện định giá đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính).

Vẫn chưa rõ ràng cách định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Việc vận dụng ba phương pháp so sánh, thu nhập hay hệ số điều chỉnh là không phù hợp và không thể thực hiện ở nhiều dự án. Nếu cố tình áp dụng phương pháp này có thể dẫn đến giá đất được tính toán sai lệch, thấp so với tiềm năng phát triển, hàm chứa nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước.

Trong khi đó, phương pháp thặng dư được xuất phát từ cơ sở lý luận là giá trị hiện tại của tài sản sau khi lấy sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Thực tiễn định giá đất đã chứng minh đây là phương pháp không chỉ phù hợp với thông lệ quốc tế mà còn rất phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt Nam. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này, mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Chuyên gia pháp lý bất động sản, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất khoa học và phù hợp, không có lý do phải loại trừ phương pháp thặng dư khỏi công cụ định giá.

Thậm chí, theo ông Đỉnh, dự thảo luật nên quy định phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển, thay vì chỉ được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng như hiện nay.