Phương pháp định giá đất một lần nữa trở thành vấn đề nóng trên nghị trường Quốc hội ngày 3/11, trong phiên thảo luận về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi.
Đề nghị bỏ phương pháp thặng dư
Nhiều ý kiến đại biểu Quốc hội đề xuất bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi các phương pháp định giá đất vì lo ngại những sai lệch trong kết quả định giá.
Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, bốn phương pháp định giá đất đã được cơ quan soạn thảo luật đưa ra là phương pháp so sánh, thặng dư, thu thập và hệ số điều chỉnh.
Trong đó, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá khi có tối thiểu ba thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp áp dụng theo phương pháp hệ số.
Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại điểm a khoản này.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển.
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất trong trường hợp định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp khu vực thu hồi đất có nhiều thửa đất và không không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Đa số các đại biểu Quốc hội đều đồng tình với quy định tại Luật Đất đai về nội dung phương pháp định giá đất và trường hợp, điều kiện áp dụng của từng phương pháp. Tuy nhiên, tính chính xác của phương pháp thặng dư và trường hợp áp dụng phương pháp này vẫn là vấn đề gây tranh cãi.
Theo đại biểu Nguyễn Thị Yến (Bà Rịa - Vũng Tàu), thực tế áp dụng việc ước tính doanh thu và chi phí dựa trên tính toán các yếu tố giả định rất phức tạp. Kết quả định giá đất theo phương pháp thặng dư không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Cùng một thửa đất nhưng chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định sẽ thay đổi kết quả định giá.
Đây cũng là nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định giá đất tại nhiều dự án trong thời gian qua. Thực tiễn thực hiện phương pháp xác định giá đất đã xảy ra tình trạng cùng một khu đất, mỗi phương pháp xác định giá đất và mỗi đơn vị tư vấn khác nhau sẽ cho ra kết quả khác nhau.
Do đó, bà Yến đề nghị ban soạn thảo xem xét cân nhắc không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất.
Đồng quan điểm, đại biểu Huỳnh Thị Phúc, đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu cũng cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
Theo bà Phúc, thực hiện xác định giá đất theo phương pháp thặng dư là khó khả thi. Việc áp dụng phương pháp thặng dư trên cơ sở hầu hết các số liệu ước tính doanh thu giả định và chi phí giả định, từ đó tính toán ra kết quả giá đất làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính của khu đất, thửa đất. Điều này là không phù hợp bởi chỉ cần yêu cầu yếu tố giả định thay đổi thì kết quả giá đất sẽ thay đổi.
Đó là chưa kể đến những khăn trong việc xác định mật độ xây dựng, chiều cao công trình tối đa, giả định thời gian bán hàng, thời gian thực hiện dự án, thời gian thanh toán,... Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể thay đổi tùy theo điều kiện thị trường, do đó giá trị ước tính sẽ có nhiều rủi ro và không chính xác.
Các yếu tố về giá bán, giá cho thuê, doanh thu đều mang ước tính của nhà đầu tư không có độ tin cậy cao.
Định giá đất bằng phương pháp nào?
Phát biểu tranh luận với ý kiến đề nghị bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất, đại biểu Trần Chí Cường, đoàn TP. Đà Nẵng cho rằng, nhiều dự án không thể áp dụng phương pháp khác, ngoài phương pháp thặng dư.
Dự thảo lần này đã quy định những điều kiện, trường hợp cụ thể áp dụng từng phương pháp, do đó, phương pháp thặng dư nên tiếp tục được duy trì để thực hiện dự án.
Trước đó, dự thảo Luật Đất đai đã loại bỏ phương pháp thặng dư, chỉ giữ lại ba phương pháp so sánh, thu nhập, hệ số. Tuy nhiên, thay đổi này đã gây tranh cãi rất lớn.
Nhiều ý kiến cho rằng, ba phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh không thể bao hàm trường hợp định giá đất có mục đích sử dụng đất thay đổi trong tương lai gần, thửa đất có phương án sử dụng khác với đặc điểm hiện trạng (là trường hợp phổ biến khi thực hiện định giá đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính).
Vẫn chưa rõ ràng cách định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Việc vận dụng ba phương pháp so sánh, thu nhập hay hệ số điều chỉnh là không phù hợp và không thể thực hiện ở nhiều dự án. Nếu cố tình áp dụng phương pháp này có thể dẫn đến giá đất được tính toán sai lệch, thấp so với tiềm năng phát triển, hàm chứa nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước.
Trong khi đó, phương pháp thặng dư được xuất phát từ cơ sở lý luận là giá trị hiện tại của tài sản sau khi lấy sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Thực tiễn định giá đất đã chứng minh đây là phương pháp không chỉ phù hợp với thông lệ quốc tế mà còn rất phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt Nam. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này, mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.
Chuyên gia pháp lý bất động sản, Ths. Nguyễn Văn Đỉnh cũng cho rằng, phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất khoa học và phù hợp, không có lý do phải loại trừ phương pháp thặng dư khỏi công cụ định giá.
Thậm chí, theo ông Đỉnh, dự thảo luật nên quy định phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển, thay vì chỉ được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng như hiện nay.
Nguyên nhân là do, nếu quy định phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình sẽ dẫn đến thu hẹp điều kiện áp dụng, nhiều trường hợp không thể áp dụng phương pháp thặng dư hay bất kỳ phương pháp nào khác để xác định giá đất. Điều này sẽ gây khó khăn cho các dự án, gây tắc nghẽn trong công tác định giá đất.
Trước những ý kiến về hạn chế của phương pháp thặng dư, nhiều quan điểm cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền địa phương cần có hướng dẫn cụ thể việc tính toán các yếu tố khác hình thành doanh thu và chi phí của dự án. Cách làm này sẽ giúp nâng cao tính chính xác trong khâu thu thập thông tin khi sử dụng phương pháp thặng dư, thay vì loại bỏ phương pháp này.
Theo chương trình, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Quốc hội biểu quyết, thông qua ngày 29/11, nhưng tại thảo luận hôm qua, nhiều đại biểu đề nghị nên cân nhắc thời gian thông qua luật này.
Tags:
Tags:
Vì sao các nhà soạn thảo luật muốn bỏ nhưng các doanh nghiệp lại muốn giữ phương pháp thặng dư trong định giá đất.
Không chỉ phương pháp thặng dư gây tranh cãi mà việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh trong định giá đất cũng đang vấp phải ý kiến trái chiều từ phía chuyên gia và cộng đồng doanh nghiệp.
Không phủ nhận những tồn tại của phương pháp thặng dư trong định giá đất nhưng các công ty thẩm định giá cho rằng, cơ quan soạn thảo luật cần tìm cách khắc phục, thay vì loại bỏ hoàn toàn phương pháp này.
Bộ Tài nguyên và môi trường đề xuất bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi 5 phương pháp định giá đất hiện hành trong khi doanh nghiệp bất động sản muốn giữ lại.
Quy trình lựa chọn nhà đầu tư, lập dự án dự án phức tạp, gian nan không kém nhà ở thương mại là hai trong số nhiều lý do khiến việc đầu tư nhà ở xã hội mãi ì ạch.
Quyết định 26/2025 vừa được UBND TP.HCM ban hành sẽ tháo gỡ hàng loạt các vướng mắc trong việc quản lý vận hành nhà chung cư hiện nay trên địa bàn thành phố.
Với giá nhà đất cao như hiện nay, việc vay ngân hàng mua nhà có thể đặt người mua trước những áp lực tài chính lớn, thậm chí rơi vào vòng xoáy nợ nần.
Hồ Núi Cốc, viên ngọc ẩn mình giữa miền trung du, sắp được đánh thức. Dự án Flamingo Majestic Island Resort hứa hẹn biến nơi đây thành điểm đến nghỉ dưỡng đẳng cấp, mở ra một chương mới cho du lịch Thái Nguyên.
VIAC chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Novaland và Nova An Phú, buộc Sài Gòn Co.op thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng phát triển dự án Sài Gòn Co.op An Phú.
Thương vụ hợp tác giữa KBC với The Trump Organization chỉ đơn thuần là bước đi trong ngành bất động sản hay còn những toan tính khác của doanh nghiệp ông Đặng Thành Tâm?
Chiến tranh thương mại và kinh tế toàn cầu giảm tốc gây áp lực lên xuất khẩu, chuỗi cung ứng và tăng trưởng kinh tế Việt Nam.
Người được coi là cầu nối trong các dự án liên doanh, hợp tác quốc tế là ông Tan Bo Quan vừa được bầu làm chủ tịch hội đồng quản trị Tập đoàn Bamboo Capital.
Các ngành nhựa và cao su đang chủ động xanh hóa, áp dụng kinh tế tuần hoàn để đáp ứng yêu cầu thị trường cũng như các quy định của pháp luật.
Logistics xanh không còn là lựa chọn mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc, nếu không chuyển đổi doanh nghiệp ngành này sẽ bị loại khỏi “sân chơi” toàn cầu.
Các doanh nghiệp Hoa Kỳ đang tăng mức độ quan tâm và mở rộng đầu tư tại Việt Nam, tập trung vào công nghệ cao, năng lượng và chuỗi cung ứng, đánh dấu một bước tiến mới.
Các chuyên gia tài chính đều chung góc nhìn tích cực về sự cải thiện chất lượng tài sản ngân hàng cùng sự hồi phục chung của nền kinh tế, đặc biệt với những tháo gỡ ở nhóm ngành bất động sản.
