Leader talk

Bỏ phương pháp thặng dư: Định giá đất càng đi vào ngõ cụt

Phương Linh Thứ bảy, 29/07/2023 - 17:16

Không phủ nhận những tồn tại của phương pháp thặng dư trong định giá đất nhưng các công ty thẩm định giá cho rằng, cơ quan soạn thảo luật cần tìm cách khắc phục, thay vì loại bỏ hoàn toàn phương pháp này.

Những thiếu khuyết về thông tin trên thị trường bất động sản đã dẫn tới kết quả định giá đất bằng phương pháp thặng dư bộc lộ nhiều hạn chế. Ảnh: Hoàng Anh.

Tranh cãi trái chiều

Theo ông Nguyễn Quang Hùng, Tổng giám đốc Công ty CP Tài chính Viicy Việt Nam, hiện nay mỗi phương pháp định giá đất đều có những điều kiện áp dụng khác nhau cho mỗi thửa đất. Phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập là cách xác định giá đất cho các thửa đất đang sử dụng ở thời điểm hiện tại. Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất cho các thửa đất trong tương lai.

Do đó, việc định giá đất không thể đánh đồng áp dụng giữa các phương pháp dùng cho tương lai và hiện tại. Công tác định giá đất tại các dự án đang gặp ách tắc rất lớn, việc bỏ phương pháp thặng dư sẽ càng làm cho định giá đất "đi vào ngõ cụt".

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Văn Ngoãn, Tổng giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá Nova cũng cho rằng, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chỉ đưa ra ba phương pháp so sánh, thu nhập, hệ số; loại bỏ phương pháp thặng dư và cho rằng với ba phương pháp trên là đủ công cụ mang tính bao trùm thỏa mãn cho việc định giá tất cả các loại đất khác nhau ở Việt Nam. Tuy nhiên, chỉ ba phương pháp này là chưa đủ.

Ba phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh không thể bao hàm trường hợp định giá đất có mục đích sử dụng đất thay đổi trong tương lai gần, thửa đất có phương án sử dụng khác với đặc điểm hiện trạng (là trường hợp phổ biến khi thực hiện định giá đất cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính).

Khẩn trương tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất

Phân tích kỹ hơn về điều này, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, phương pháp thặng dư được xuất phát từ cơ sở lý luận là giá trị hiện tại của tài sản sau khi lấy sự phát triển giả định trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.

Thực tiễn định giá đất đã chứng minh đây là phương pháp không chỉ phù hợp với thông lệ quốc tế mà còn rất phù hợp với điều kiện thực tiễn Việt Nam. Đất có tiềm năng phát triển được định giá theo phương pháp này, mà các phương pháp định giá khác không đủ điều kiện áp dụng.

Nguyên nhân là do loại đất có tiềm năng phát triển không có các loại tài sản tương đồng, tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh (với điều kiện ít nhất phải có 3 tài sản so sánh, trừ trường hợp cá biệt) nên không thể áp dụng phương pháp so sánh để định giá.

Còn đối với phương pháp thu nhập, đây là phương pháp đã xác định được thu nhập trong tương lai với giả thiết thu nhập là ổn định, là vĩnh viễn, rủi ro của thu nhập có trong tương lai là cố định, còn phương pháp thặng dư lại ngược lại. Vì thế, nội dung tính toán cấu thành nên thu nhập của hai phương pháp là khác nhau.

Đặc biệt, phương pháp thu nhập sử dụng tỷ suất vốn hóa là thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập có được và giá trị của tài sản; còn phương pháp thặng dư sử dụng tỷ suất chiết khấu như là một tỷ lệ sinh lợi tối thiểu mà nhà đầu tư đòi hỏi khi thực hiện dự án đầu tư.

Điều đó có nghĩa là mẫu số của một thương số để tìm ra giá đất là khác nhau, dẫn đến giá đất khác nhau, làm sai lệch kết quả định giá đất theo mục đích sử dụng đất. Do vậy, không thể lấy phương pháp thu nhập áp đặt thay cho phương pháp thặng dư.

Trong khi Bộ Tài nguyên và môi trường lý giải nguyên nhân bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất là tiềm ẩn nguy cơ thất thoát ngân sách do sai số quá lớn, nhưng ông Ngoãn lại nhấn mạnh, việc khai tử phương pháp này còn tiềm ẩn khả năng thất thoát ngân sách lớn hơn nhiều.

Việc vận dụng ba phương pháp so sánh, thu nhập hay hệ số điều chỉnh là không phù hợp và không thể thực hiện ở nhiều dự án. Việc cố tình áp dụng phương pháp này có thể dẫn đến giá đất được tính toán sai lệch, thấp so với tiềm năng phát triển, hàm chứa nguy cơ thất thoát ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, nếu áp dụng phương pháp thặng dư, cơ quan soạn thảo luật cho rằng, việc tính tổng doanh thu phát triển giả định tổng chi phí phát triển nêu trên rất phức tạp, kết quả định giá không chắc chắn, thiếu chính xác, có sai số lớn. Cùng một thửa đất chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu trong các yếu tố giả định thì thay đổi kết quả định giá.

Các yếu tố giả định phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người định giá đất và các thông tin thu thập, do đó không phản ánh được nguyên tắc thị trường như giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong tương lai, tỷ lệ lấp đầy, lãi suất ngân hàng.

Ngoài ra còn có có biến số ảnh hưởng đến định giá như thời gian xây dựng, tỷ lệ xây dựng theo từng năm, chi phí dự phòng, chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro, chi phí quảng cáo, bán hàng...

Đây là một nguyên nhân chính gây vướng mắc, chậm trễ trong việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua tại các địa phương và gây nguy hiểm cho cán bộ làm công tác định giá đất, người quyết định giá đất cụ thể.

Làm thế nào khắc phục?

Phương pháp thặng dư được nhiều người coi là kết quả tính toán của nó chủ yếu dựa vào sự giả định nên kết quả thiếu chính xác nhưng ông Thoả cho rằng "đây là một sai lầm về khoa học thẩm định giá bởi phương pháp này được coi là giả định nhưng lại không phải là giả định vì để xác định được giá phải căn cứ vào các căn cứ pháp lý như quy hoạch, cấp phép... Bên cạnh đó, các dữ liệu thị trường khách quan đã có, chứ không phải là các dữ liệu tính toán có áp đặt vô căn cứ.

Phương pháp này hiện được áp dụng phổ biến trong việc định giá các lô đất có tiềm năng phát triển. Vướng mắc chủ yếu là do việc thu thập thông tin để tính toán cụ thể doanh thu phát triển và chi phí còn hạn chế, sự thiếu minh bạch trong công khai tài chinh của các doanh nghiệp.

Còn theo ông Ngoãn, những thiếu khuyết về thông tin trên thị trường bất động sản thời gian vừa qua đã dẫn tới kết quả định giá đất bằng phương pháp thặng dư bộc lộ nhiều hạn chế. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý cần có những giải pháp tháo gỡ để nâng cao tính chính xác trong khâu thu thập thông tin khi sử dụng phương pháp thặng dư hơn là “khai tử” phương pháp này.

Để khắc phục những hạn chế của phương pháp thặng dư trong xác định giá đất hiện nay, nhiều ý kiến từ phía cơ quan thẩm định giá cho rằng ủy ban nhân dân cấp tỉnh cần căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định, hướng dẫn cụ thể việc tính toán các yếu tố khác hình thành doanh thu dự án bao gồm thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê; các tỷ lệ chi phí hoạt động so doanh thu.

Việc bổ sung quy định này sẽ tạo sự nhất quán trong việc tính doanh thu phát triển và chi phí phát triển khi áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất có tiềm năng phát triển tại địa phương, dễ dàng cho việc kiểm tra và phê duyệt giá của hội đồng định giá đất. Các cơ quan quản lý nhà nước của ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoàn toàn có khả năng thực hiện được việc này.

Mặt khác, theo ông Thoả, dù áp dụng phương pháp định giá nào thì cũng không thể kỳ vọng sẽ cho ra một kết quả giá thị trường chính xác hoàn toàn mà chỉ là một kết quả “ước tính” giá thị trường.

Nguyên nhân là do thẩm định giá là một khoa học ước tính giá trị và đặc trưng của đất đai khác với những tài sản khác. Đất đai là “tài sản đặc biệt” không do con người tạo ra, nên không thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị vốn có của nó.

Tranh cãi bỏ hay giữ định giá đất theo phương pháp thặng dư

Tiêu điểm - 1 năm

Bộ Tài nguyên và môi trường đề xuất bỏ phương pháp thặng dư ra khỏi 5 phương pháp định giá đất hiện hành trong khi doanh nghiệp bất động sản muốn giữ lại.

Tranh cãi bỏ hay giữ định giá đất theo phương pháp thặng dư

Tiêu điểm - 1 năm

FaceBook

Tags:

Định giá đất

Công ty thẩm định giá

Thẩm định giá

Giá đất

Luật đất đai

Tags:

Định giá đất

Công ty thẩm định giá

Thẩm định giá

Giá đất

Luật đất đai

Tin liên quan

Lo ngại khi bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất

Bất động sản - 1 năm

Việc bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất được cho rằng sẽ khiến giá đất tăng cao, ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động đầu tư của doanh nghiệp bất động sản.

Khẩn trương tháo gỡ vướng mắc trong định giá đất

Tiêu điểm - 1 năm

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các bộ ngành, địa phương tiếp tục vào cuộc mạnh mẽ hơn nữa nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong định giá đất.

Luật Đất đai sửa đổi: Cần làm rõ hơn phương pháp định giá đất

Tiêu điểm - 1 năm

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh, phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi chưa thực sự rõ ràng, chưa thể chế đầy đủ, toàn diện theo yêu cầu của Nghị quyết số 18 về phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai.

Vẫn chưa rõ ràng cách định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Tiêu điểm - 1 năm

Có ý kiến cho rằng, phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi vẫn chưa rõ ràng, chưa bảo đảm được thể chế đầy đủ, toàn diện, cần rà soát và hoàn thiện sâu sắc hơn để tiếp tục trình Quốc hội xem xét cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5 tới.

Đọc nhiều