Cách định giá đất dễ làm, chuyên gia đòi bỏ

Địa phương 'chọn việc dễ làm'

Vướng mắc trong khâu định giá đất đã khiến nhiều dự án đầu tư, nhất là dự án đầu tư bất động sản, bị ách tắc hoặc kéo dài thời gian triển khai. 

Một trong những lý do dẫn đến ách tắc là do đa số các dự án bất động sản đều định giá đất bằng phương pháp thặng dư. Theo Bộ Tài nguyên và môi trường, phương pháp này gây sai số rất lớn, dẫn đến rủi ro pháp lý cho các địa phương, đơn vị định giá. Nhiều địa phương chậm trễ trong định giá đất vì lo ngại trách nhiệm pháp lý, khiến dự án đình trệ.

Trước thực trạng này, dự thảo sửa đổi bổ sung Nghị định 44 và Thông tư 36 vừa qua đã được Bộ Tài nguyên và môi trường đề xuất bỏ phương pháp thặng dư và giữ lại phương pháp hệ số điều chỉnh, xem đây là phương pháp chính, thay thế phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Theo ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và phát triển tài nguyên đất, Bộ Tài nguyên và môi trường, việc định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ đơn giản, thuận lợi hơn rất nhiều cho công tác định giá. 

Phương pháp này được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thông qua việc phân tích, so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Do đã có công thức sẵn, nên phương pháp này rất dễ làm, dễ thực hiện. Đơn cử, một dự án nhà ở thương mại tại TP. Thủ Đức có diện tích đất 10.000m2, tiếp giáp tuyến đường có giá 20 triệu đồng/m2 theo bảng giá đất. Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần. Như vậy, giá đất trên tuyến đường này năm 2023 là 20 triệu đồng (x) 3,3 = 66 triệu đồng/m2. 

Khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh để tính tiền sử dụng đất, chính quyền sẽ quy định hệ số k tùy thuộc vào khu vực, phân khúc bất động sản, hệ số sử dụng đất... 

Giả định năm 2023 áp dụng hệ số k là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của bảng giá đất) cho dự án thì chủ đầu tư sẽ biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp là: 20 triệu đồng x 3,3 x 0,25 x 10.000 m2 = 165 tỷ đồng.

Với phương pháp này, mọi chỉ số đều công khai minh bạch, không gây rủi ro pháp lý cho địa phương và đơn vị thẩm định. Đây cũng là lý do mà trong buổi hội thảo của báo Đầu tư gần đây, ông Chính tiết lộ, khi bộ lấy ý kiến các địa phương về việc bỏ phương pháp thặng dư và thay bằng phương pháp hệ số điều chỉnh, hầu hết các địa phương đều tán thành và ủng hộ.

Bộ này kỳ vọng, phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ góp phần rất lớn trong việc tháo gỡ khó khăn cho công tác định giá đất của một loạt các dự án, giúp sớm khơi thông điểm nghẽn pháp lý, đưa các dự án đủ điều kiện vào triển khai xây dựng, tháo gỡ ách tắc về nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Trong khi đó, nhiều địa phương muốn loại bỏ phương pháp thặng dư - tức là định giá đất dựa trên doanh thu giả định trừ chi phí ước tính - vì cho đây là nguyên nhân dẫn đến rủi ro pháp lý cho các địa phương, đơn vị định giá.

Cụ thể, các dự án được định giá ở một mức giá nhất định, nhưng khi thanh kiểm tra, xem xét lại, lại ra một mức giá khác. Điều này khiến các cán bộ địa phương, các công ty định giá, doanh nghiệp bị truy cứu trách nhiệm. Nhiều trường hợp đã vướng vòng lao lý do định giá đất không chính xác, gây thất thoát tài sản công.

Chuyên gia nói "sai lầm khoa học"

Trong khi hầu hết địa phương và cơ quan quản lý nhà nước tán thành việc sử dụng hệ số điều chỉnh là phương pháp chính, thay thế phương pháp thặng dư trong định giá đất, điều bất ngờ là từ phía các chuyên gia lại kiến nghị nên loại bỏ phương pháp này.

Các chuyên gia hàng đầu về đất đai và thẩm định giá phản ứng gay gắt với phương pháp định giá đất này khi cho rằng không phải phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh mới cần phải "khai tử".

Ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, thậm chí cho rằng phương pháp hệ số là "một sai lầm cả về khoa học và thực tiễn". Đây là phương pháp không có cơ sở khoa học, không nước nào trên thế giới áp dụng.

Để định giá đất, các nước trên thế giới sử dụng nhiều phương pháp khác nhau, tùy thuộc vào điều kiện của mỗi loại đất về giao dịch thị trường, thông tin dữ liệu, nhưng chưa có nước nào có phương pháp hệ số điều chỉnh. 

Ông Thoả cho đây là một phương pháp được "sáng tạo" riêng của Việt Nam, kỳ vọng sẽ giải quyết được những vướng mắc về định giá đất cụ thể theo nguyên tắc thị trường. "Song, rất tiếc đây lại là phương pháp kém thuyết phục nhất kể cả về khoa học và thực tiễn, cần được loại bỏ", ông Thoả nhìn nhận.

Với phương pháp này, giá đất mục tiêu cần tìm, nhưng thực ra đã có sẵn từ trước ở bảng giá đất để tính hệ số. Điều này dẫn đến thực tế là giá đất tính được không phải giá đất theo giá thị trường và việc thị trường lại quay về tình trạng "hai giá" là không tránh khỏi, ông Thoả nhận định.

Nghiêm trọng hơn, theo ông Thoả, nhiều địa phương cho rằng, phương pháp thặng dư gây sai số trong định giá đất, nhưng phương pháp hệ số còn tiềm ẩn nguy cơ gây tổn thất cho ngân sách nhà nước lớn hơn nhiều. 

Nguyên nhân là do tại nhiều địa phương hiện nay, giá đất trong bảng giá đất nhân cho hệ số điều chỉnh đều thấp xa số giá đất giao dịch trên thị trường nhằm xử lý một số bất cập trong việc thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Điều này khiến giá đất khi định giá bằng phương pháp này thấp hơn nhiều giá thị trường. 

Đồng quan điểm, theo GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính, ngân sách Quốc hội, hiện nay hầu hết địa phương đều đồng tình với phương pháp hệ số, bởi đây là phương pháp "ai cũng có thể định giá được, có sẵn bảng giá của nhà nước, dùng hệ số nhân với bảng giá là ra ngay giá đất".

Tuy nhiên, nếu sử dụng đơn thuần phương pháp này thì việc định giá không còn thực chất. Phương pháp hệ số đơn giản, dễ thực hiện và rất an toàn cho người định giá, nhưng lại chưa đạt được mong muốn là "định giá đất dựa vào nguyên tắc thị trường", đảm bảo hài hoà lợi ích, không gây thiệt hại cho người dân, doanh nghiệp và nhà nước.

Trong một bài viết cho VnExpress, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, cũng khẳng định mạnh mẽ rằng, phương pháp hệ số điều chỉnh là "một sai lầm lớn về tri thức". 

Giá đất thị trường được hình thành khách quan từ các quan hệ thị trường, không thể bằng một hệ số do con người quyết định theo chủ quan nhân với bảng giá cũng do con người quy định theo chủ quan. Phương pháp này tạo nên những giá đất cụ thể do con người quyết định, trái với nguyên tắc thị trường. 

Ông Võ cho rằng, cơ quan soạn thảo luật cần loại bỏ phương pháp chiết trừ, phương pháp hệ số ra khỏi Luật Đất đai và giữ nguyên phương pháp thặng dư để định giá cho các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.

Doanh nghiệp kiến nghị giữ cả hai

Trước các ý kiến phản đối gay gắt phương pháp hệ số điều chỉnh vì cho rằng phương pháp này là không có căn cứ khoa học và trên thế giới không nước nào áp dụng, đại diện cho phía doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM lại khẳng định, ý kiến này chưa thật chuẩn xác.

Ông Châu lập luận, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất căn cứ vào bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Trong khi đó, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đã được xây dựng trên cơ sở phương pháp định giá đất hàng loạt. Đây là một phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới. Do đó, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất có căn cứ khoa học về thẩm định giá và phù hợp với yêu cầu của thực tiễn nước ta hiện nay.

Tại Việt Nam, mặc dù chưa có quy định áp dụng phương pháp định giá đất hàng loạt một cách cụ thể vào luật, song theo ông Châu, về bản chất các cơ quan quản lý nhà nước đã gần như áp dụng phương pháp này bằng cách tích hợp tất cả các phương pháp định giá đất và thuật toán xác suất thống kê để tính chỉ số giá đất trung bình của bảng giá đất.

Trên thực tế, Việt Nam đã áp dụng phương pháp này để xây dựng bảng giá đất trong 20 năm qua, thể hiện bảng giá đất của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đều được xây dựng theo từng tuyến đường, từng đoạn đường, từng khu vực, không xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất, mà cũng không thể và không cần thiết xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất. 

Thời gian tới, khi hoàn thành cơ sở dữ liệu lớn về giá đất, ông Châu tin rằng nhà nước sẽ nắm chắc được giá đất đến từng thửa đất theo thời gian thực.

Chính vì vậy, ông đề nghị các cơ quan soạn thảo luật bổ sung thêm phương pháp định giá đất hàng loạt để cụ thể hoá phương pháp này, làm cơ sở vững chắc cho việc thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh. 

Ông Châu thậm chí còn đề xuất bỏ "trần" quy định chỉ dự án dưới 200 tỷ đồng mới được sử dụng phương pháp hệ số nhằm tạo điều kiện cho khâu định giá đất tại các dự án, mặc dù mức trần 200 tỷ đồng đã là bước thay đổi rất lớn so với quy định trước đó - chỉ các dự án nhỏ, dưới 20 tỷ đồng ở các thành phố lớn và dưới 10 tỷ đồng ở các địa phương mới được áp dụng phương pháp này.

Theo vị chuyên gia này, nếu để mức trần này, nhiều dự án lớn sẽ rất khó định giá do dự thảo đã bỏ phương pháp thặng dư và nhiều dự án không thể định giá theo phương pháp khác. Việc quy định mức trần sẽ khiến nhiều chủ đầu tư chia nhỏ các dự án lớn, chỉ phát triển dự án quy mô dưới 200 tỷ đồng nhằm dễ định giá đất. 

Như vậy, các địa phương sẽ không có được những dự án quy mô lớn, đồng bộ, hiện đại mà sự phát triển của nó góp phần làm đẹp cho diện mạo các vùng đất, đóng góp lớn vào sự phát triển kinh tế, an sinh xã hội.

Về phía doanh nghiệp, ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cũng cho rằng, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất dễ áp dụng, có công thức rõ ràng. Tuy nhiên, điều này cũng tạo ra khoảng trống pháp lý khi chưa có quy định định giá đất với dự án lớn, trên 200 tỷ đồng. Việc định lượng "chốt chặn" sẽ không bắt kịp thực tế và dẫn đến khó khăn cho các dự án.

Hiện hầu hết các dự án đang áp dụng phương pháp thặng dư mà không thể áp dụng các phương pháp định giá đất khác vì không có tài sản tương tự để so sánh, không thể áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh. 

Do đó, để tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp, ông Dũng kiến nghị cơ quan soạn thảo luật cần giữ cả hai phương pháp hệ số điều chỉnh và thặng dư để các dự án có thể linh hoạt áp dụng các phương pháp phù hợp, góp phần tháo gỡ khó khăn trong định giá đất của các dự án bất động sản.