Tăng diện tích tách thửa lên 50m2: Lo giá đất tăng cao!

Từ 7/10 tới, thành phố Hà Nội sẽ áp dụng quy định mới về điều kiện tách, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách với từng loại đất. Trong đó, diện tích tách thửa đất ở tối thiểu tăng lên 50m2.

Đây là một trong những nội dung được quy định tại Quyết định số 61 quy định một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố Hà Nội vừa ban hành.

Cụ thể, đối với đất ở, diện tích nằm ngoài đường giao thông, công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng, không nhỏ hơn 50m2, chiều dài trên 4m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4m trở lên.

Với các xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu để tách thửa là 80m2, các xã vùng trung du 100m2còn các xã miền núi tối thiểu 150m2.

Đối với đất phi nông nghiệp, quy định áp dụng cho các thửa đất không thuộc trường hợp được nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện dự án. Tại phường, thị trấn, đất thương mại dịch vụ muốn tách thửa phải có chiều rộng giáp đường giao thông từ 10m trở lên, diện tích tối thiểu 400m2. Trường hợp đất phi nông nghiệp khác, thửa đất phải có chiều rộng trên 20m, diện tích tối thiểu 1.000m2.

Tại các xã, đất thương mại dịch vụ được tách thửa phải có diện tích không dưới 800m2 và đất phi nông nghiệp khác không dưới 2.000m2.

Trước đó, việc tách thửa ở Hà Nội áp dụng theo Quyết định số 20/2017. Lô đất sau khi tách thửa phải có diện tích tối thiểu 30m2 với các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mức giao đất ở mới với các địa bàn còn lại.

Như vậy, kể từ 7/10/2024, diện tích tách thửa đất ở tối thiểu sẽ nâng từ 30m2 lên 50m2.

Ngay sau khi Quyết định 61 được ban hành, hàng loạt các ý kiến tranh luận trái chiều đã xảy ra. Nhiều ý kiến lo ngại, việc tăng diện tích tách thửa sẽ khiến giá nhà đất tăng cao do hạn chế nguồn cung.

Nguyên nhân là do các lô đất diện tích 30-40m2 vốn là phân khúc ưa chuộng của nhiều người dân Hà Nội, đặc biệt là trong các quận nội thành. Các lô đất này có giá vừa phải, người dân có thể xây nhiều tầng để tăng diện tích sử dụng.

Tuy nhiên, khi diện tích tách thửa tối thiểu được nâng lên, giá lô đất có diện tích tăng gần gấp đôi cũng khiến giá thành tăng cao, gây áp lực cho người dân có nhu cầu sở hữu nhà ở.

Mặt khác, quy định mới này, cùng với việc siết chặt phân lô bán nền tại đô thị loại đặc biệt và loại I, II, III từ ngày 1/8 có thể làm giảm nguồn cung đất nền trên thị trường. Giá đất nền, phân lô tách thửa nhiều khả năng sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao.

Điều này sẽ ngày càng gây khó khăn cho người dân có nhu cầu về nhà đất, nhất là trong bối cảnh giá bất động sản khu vực Hà Nội đã neo rất cao trong thời gian qua.

Quy định tách thửa mới được ban hành cũng ảnh hưởng không nhỏ đến các chủ sử dụng đất có nhu cầu tách thửa trong thời gian tới.

Ví dụ, một gia đình có thửa đất rộng 90m2 tại quận trung tâm, bố mẹ muốn tách thành ba mảnh đất chia cho ba người con, mỗi người một mảnh 30m2. Với quy định mới, thửa đất không đủ điều kiện để tách đôi, chưa nói đến tách ba.

Nhiều người dân sở hữu đất càng cảm thấy lo lắng khi diện tích đất của gia đình không đủ điều kiện tách thửa, kéo theo đó là áp lực về tài chính để sở hữu nhà ở.

Tăng diện tích tách thửa nhằm giúp phát triển đô thị bền vững

Mặc dù lo ngại giá nhà tăng cao, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng, việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn sẽ tạo cơ chế ngăn chặn tình trạng tách thửa phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị tại khu vực trung tâm.

Hà Nội là đô thị đặc biệt với áp lực gia tăng dân số cơ học lớn, trong đó mật độ dân số tập trung cao tại các quận. Nếu không có giải pháp kiểm soát, áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của thành phố sẽ ngày càng đáng lo ngại.

Đánh giá quy định diện tích tối thiểu tách thửa tại Hà Nội theo Quyết định số 61, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, quy định này là hợp lý.

Theo ông Đỉnh, khi đánh giá về một chính sách, cần phải nhìn nhận trên nhiều khía cạnh, bao gồm tính hợp pháp và tính hợp lý.

Về tính hợp pháp, việc UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất là thực hiện đúng thẩm quyền được giao tại Điều 220 Luật Đất đai 2024.

Về tính hợp lý, quy định theo hướng siết chặt điều kiện tách thửa, diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa sẽ giúp phát triển bền vững đô thị và nâng cao chất lượng đời sống của người dân, tránh gây quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Có thể thấy rõ rằng thành phố Hà Nội đang xây dựng, thực thi các chính sách nhất quán nhằm giảm thiểu sự gia tăng dân số cơ học, đặc biệt tại khu vực nội đô, nhằm đảm bảo chất lượng sống và duy trì các giá trị văn hóa, lịch sử của Thủ đô.

Trước đó, HĐND Thành phố đã ban hành Nghị quyết số 10/2023/NĐ-HĐND về diện tích nhà ở tối thiểu để đăng ký thường trú. Với trường hợp thuê, mượn, ở nhờ thì diện tích nhà ở phải đạt tối thiểu 15m2/sàn/người với khu vực nội thành, 8m2/sàn/người với khu vực ngoại thành.

Việc nâng cao diện tích tối thiểu được tách thửa cũng có ý nghĩa tương tự, giúp hạn chế sự bùng phát dân số.

Ông Đỉnh tán thành với quy định điều kiện tách thửa, diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa của Hà Nội tối thiểu 50m2 và cho rằng, người dân nên "cảm thông" với chính quyền Hà Nội bởi tốc độ gia tăng dân số quá mạnh mẽ.

Nếu không kiểm soát được dân số, sẽ dẫn đến quá tải hạ tầng (tắc đường, ô nhiễm, quá tải trường công, bệnh viện công…). Do đó, việc Hà Nội đặt ra các “hàng rào kỹ thuật” để kiểm soát gia tăng dân số là cần thiết và trong thẩm quyền của thành phố.