Tranh chấp chung cư vẫn nan giải

Theo thống kê sơ bộ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại TP. Hà Nội và TP.HCM. 

Tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư thương mại trên địa bàn thành phố, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. TP.HCM hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau.

Các tranh chấp này chủ yếu đều xoay quanh mối quan hệ 4 bên là cư dân - chủ đầu tư - ban quản trị - đơn vị quản lý vận hành. Trong đó, mối quan hệ điển hình, được dư luận và pháp luật quan tâm nhiều nhất là giữa cư dân - chủ đầu tư.

Là đơn vị đầu tư và phát triển nhiều dự án chung cư lớn tại Hà Nội, ông Đặng Xuân Tâm, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư địa ốc Hải Đăng cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân là do không thống nhất diện tích thông thủy, phân định diện tích sử dụng chung, riêng và chất lượng dịch vụ chưa tương xứng với phí dịch vụ.

Về diện tích thông thủy, Luật Nhà ở 2014 đã quy định cụ thể về diện tích chung cư, tuy nhiên không có quy định cụ thể về diện tích logia, hạng mục kỹ thuật. Khi phát sinh tranh chấp, chủ đầu tư kiến nghị đến Cục quản lý Nhà và thị trường bất động sản nhưng cũng không thể giải quyết thỏa đáng do chưa được quy định rõ ràng.

Bên cạnh đó, về phân định diện tích sở hữu chung riêng, trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư có quy định phần nào sở hữu của người dân, phần nào sở hữu chung hoặc bàn giao chính quyền địa phương. Tuy nhiên trong quá trình quản lý của các tòa nhà chung cư lại chưa phân định tốt nên vẫn xảy ra tranh chấp.

Về chất lượng dịch vụ và phí dịch vụ, Dự thảo Luật Nhà ở đã có quy định năng lực vận hành của ban quản lý nhà chung cư. Song, phí dịch vụ quy định tại điều 168 của dự thảo quy định là phí dịch vụ khi chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư thì sẽ quy định và thỏa thuận trong hợp đồng mua bán dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư sau khi chốt doanh thu thì thuê đơn vị vận hành giá rẻ bên ngoài để tối ưu hóa lợi nhuận.

Nhận định về mâu thuẫn tại nhiều chung cư hiện nay, luật sư Nguyễn Minh Tuấn, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, đây là vấn đề khó tránh khỏi do việc mua bán nhà chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư có những khía cạnh phức tạp, đặc biệt ở những căn hộ “hình thành trong tương lai”. Cư dân thường vẫn không thể tránh khỏi các bất cập như chất lượng công trình, cư dân khó có thể nắm được các thông tin như vật liệu, kết cấu, cũng như quá trình kiểm định và giám sát thi công căn hộ dẫn đến việc khi nhận bàn giao, căn hộ vẫn chưa hoặc không được kiểm định chất lượng.

Bên cạnh đó, việc bàn giao quỹ bảo trì 2% cũng vấn đề nổi cộm nhất tại các chung cư. Một phần nguyên nhân cho việc chủ đầu tư “chậm” trong công tác bàn giao phí bảo trì chính bởi vì chưa có hành lang pháp lý rõ ràng cho việc xử lý, cưỡng chế các trường hợp không hoặc chậm trễ bàn giao (mặc dù các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành tương đối đầy đủ); bên cạnh đó đối với các khoản quỹ bảo trì có số tiền lớn, thậm chí lên đến hàng trăm tỷ đồng thì đây là khoản tiền không hề nhỏ đối với một số chủ đầu tư mong muốn chiếm dụng, chậm bàn giao.

Theo Khoản 2 Điều 43 Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD ngày 07/09/2021, tranh chấp về phí bảo trì trước tiên do UBND cấp tỉnh giải quyết, trong trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND cấp tỉnh thì mới khởi kiện vụ việc dân sự tại Tòa án có thẩm quyền. Tuy nhiên, thực tế là chính UBND cấp tỉnh cũng chưa thực sự quyết liệt được giải quyết tranh chấp này vì thiếu căn cứ pháp lý cho việc cưỡng chế thi hành. Điều này làm cho công tác “đòi tiền bảo trì” của cư dân tiêu tốn khá nhiều thời gian và gặp nhiều cản trở.

Khởi kiện thay vì căng băng rôn

Tại Hội thảo “Giải pháp cải tạo chung cư cũ và quản lý, vận hành nhà chung cư”, ông Tuấn cho rằng, nguyên nhân phát sinh các tranh chấp là do sự chưa đồng bộ và theo kịp của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương không mạnh mẽ can thiệp, ngăn chặn sớm các vấn đề đã, đang và sẽ nảy sinh trong thực tiễn.

Mặt khác, ngay từ những bước đầu tiên khi mua bán chung cư, chủ đầu tư đã nắm thế chủ động khi giao kết hợp đồng trên mẫu hợp đồng và ý thức sử dụng nhà chung cư của chính các cư dân còn yếu cũng là lý do khiến tranh chấp chung cư còn nhiều căng thẳng. 

Để hạn chế tranh chấp, ông Tuấn cho rằng, các cơ quan quản lý nhà nước cần rà soát, sửa đổi bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh trúng, đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong việc quản lý vận hành nhà chung cư trên phạm vi cả nước và có chế tài đủ mạnh để xử lý.

Thứ hai, các cơ quan quản lý cần có chế tài xử lý nghiêm với các chủ đầu tư dự án nhà chung cư vi phạm trong lĩnh vực quản lý nhà chung cư, đặc biệt trong việc chậm bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị… Giải quyết xung đột giữa các chủ thể liên quan trên nguyên tắc “thượng tôn pháp luật” nhằm đảm bảo quyền lợi các bên. Tùy theo mức độ nghiêm trọng của vấn đề, có thể lựa chọn một hoặc nhiều hình thức kết hợp như thương lượng, hòa giải, giải quyết của tòa án.

Thứ ba là cần xem xét việc yêu cầu bắt buộc có đơn vị quản lý chuyên nghiệp ngay từ khi chủ đầu tư dự án đưa cư dân vào ở. Chủ đầu tư cần minh bạch mọi thông tin liên quan đến khả năng phát sinh xung đột như tình hình tài chính, bàn giao kinh phí, báo cáo thu chi, sử dụng số dư, thực hiện đúng thỏa thuận sở hữu và sử dụng diện tích riêng/chung…

Thứ tư là nghiên cứu xem xét cơ chế bên thứ 3 trong việc quản lý quỹ bảo trì; kiểm soát chặt các thủ tục, đánh giá chất lượng dự án nhà chung cư trước khi bàn giao cho cư dân về ở.

Thứ năm, các ban quản lý tòa nhà cần phát huy vai trò trung gian giải quyết xung đột, ứng dụng công nghệ vào quản lý; là đơn vị khách quan, có năng lực chuyên môn. Điều này cũng đòi hỏi ban quản trị, cư dân của tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư có sự lựa chọn nghiêm túc để có một ban quản lý tòa nhà khách quan, đảm bảo quyền lợi các bên.

Còn theo ông Tâm, Bộ Xây dựng, các cơ quan quản lý cần có quy định rõ ràng về việc quản lý, vận hành nhà chung cư như quy định diện tích chung, diện tích riêng, các tính diện tích thông thủy, logia để hạn chế những mâu thuẫn không đáng có giữa cư dân và chủ đầu tư. 

Bên cạnh đó, dưới góc độ chủ đầu tư, ông Tâm cho rằng, các chủ đầu tư không nên đặt ra mục tiêu lợi nhuận cao ở hạng mục vận hành, bảo dưỡng nhà chung cư mà nên coi đó là chính sách tri ân, hậu mãi cho người mua nhà, vì sự cư dân và sự phát triển chung của dự án. 

Cuối cùng là chế tài đối với với một số hành vi của cư dân đối với mâu thuẫn chung cư, theo ông Tâm, việc treo băng rôn khi mâu thuẫn rất mất mỹ quan. Thay vào đó, nếu các chung cư có nảy sinh tranh chấp, cư dân có thể khởi kiện, đề nghị tòa dân sự phân xử để đảm bảo công bằng, văn minh và quyền lợi của các bên.