Cơn khát môi giới giữa thời bùng nổ dự án bất động sản

"Thời hoàng kim" của môi giới bất động sản

Hàng loạt dự án bất động sản đang được khởi công và chào bán rầm rộ khắp cả nước. Tưởng như thị trường đã “no nê” sau giai đoạn trầm lắng, nhưng trái lại, một “cơn khát” khác lại đang âm thầm diễn ra: khát môi giới. Giữa thời đại bùng nổ dự án, các sàn giao dịch lao vào cuộc đua tuyển dụng, săn lùng nhân sự môi giới như thể đang tìm vàng giữa sa mạc. Điều gì đang thực sự xảy ra với nghề môi giới bất động sản?

Sau vài năm chuyển hướng sang lĩnh vực đào tạo, đầu năm 2025, Cen Land đã bất ngờ quay trở lại thị trường bất động sản với thế trận mới. Bên cạnh việc chuyển mình từ môi giới bất động sản thuần túy thành nhà phát triển bất động sản với tham vọng phát triển nhiều dự án lớn, doanh nghiệp này cũng đẩy mạnh mảng môi giới hơn.

Cen Land đang liên tục tuyển dụng hàng trăm nhân sự, sẵn sàng đào tạo từ đầu, đưa ra cam kết về thu nhập cao, hệ thống đào tạo bài bản và hỗ trợ marketing, với mục tiêu dẫn đầu phân phối các dòng sản phẩm của các chủ đầu tư lớn như Vinhomes, MIK Group, Sun Group.

Không chỉ Cen Land, ngay từ đầu năm, Đất Xanh Miền Bắc cũng đẩy mạnh kế hoạch tuyển hàng trăm ứng viên với những chế độ, quyền lợi hấp dẫn. Theo đó, mức lương cứng dao động từ 6-15 triệu đồng/tháng, được đóng bảo hiểm xã hội đầy đủ. Đối với ứng viên chưa có kinh nghiệm, Đất Xanh Miền Bắc sẽ đào tạo từ cơ bản đến chuyên sâu để bán hàng thuần thục.

Từ cuối năm 2024, bên cạnh tập trung cho mảng cốt lõi là tư vấn phát triển dự án, BHS Group cũng xây dựng thêm bộ phận Bcompass để thực hiện hoạt động bán hàng, tổ chức đào tạo đại lý cho các dự án do doanh nghiệp phát triển, phân phối và dự án của chủ đầu tư khác có nhu cầu.

Tại khu vực miền Nam, Đông Tây Land cũng thông báo kế hoạch tuyển dụng chuyên viên kinh doanh, chuẩn bị cho các kế hoạch bán hàng trong năm 2025. Quy mô tuyển dụng lên tới hàng trăm nhân sự cho cả miền Bắc và miền Nam.

Bên cạnh các sàn giao dịch, các chủ đầu tư cũng đang tích cực tuyển dụng nhân viên kinh doanh, xây dựng đội ngũ môi giới để phục vụ cho chiến lược bán hàng dài hạn, đồng thời hoàn thiện hệ sinh thái về dịch vụ địa ốc.

Chẳng hạn Công ty Phú Mỹ Hưng đang phát triển dự án Hồng Hạc City tại Bắc Ninh, bên cạnh việc hợp tác với một số đối tác cùng triển khai kinh doanh, doanh nghiệp này sẽ tự chủ động bán hàng bằng đội ngũ chuyên viên kinh doanh của công ty.

Những diễn biến trên thị trường môi giới đang cho thấy một cuộc đua toàn diện nhằm giành lợi thế phân phối của các sàn giao dịch.

Lý giải nguyên nhân của thực trạng này, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho rằng, thị trường bất động sản đang xuất hiện cơ hội rất tốt để các sàn giao dịch bất động sản phát triển, khẳng định vai trò, vị trí của mình trên thị trường.

Theo ông Tuyển, khi cả đất nước đang bước vào một kỷ nguyên vươn mình cũng là lúc "cuộc cạnh tranh vô cùng khốc liệt mở ra." Những cơ hội lớn lần lượt xuất hiện, thị trường đang bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung.

Trong suốt thời gian qua, hàng loạt những vướng mắc pháp lý tại các dự án nhà ở thương mại đã được Chính phủ nỗ lực tháo gỡ. Nhiều dự án tỷ đô được giao cho các chủ đầu tư mới.

Dưới những chuyển động này, thị trường phân thành hai cực rõ rệt, các chủ đầu tư lớn và phần còn lại của thị trường.

Các ông lớn trên thị trường bất động sản có thể kể đến như Vingroup, Sun Group, Ecopark, Masterise, MIK, Gamuda Land, CapitaLand, Gold Coast Holding… với hàng loạt các đại dự án. Nguồn cung dự án mới ngày càng lớn.

Theo ông Tuyển, thị trường hiện tại phần lớn đang nằm trong tay các chủ đầu tư này. Bằng thương hiệu, bằng quy mô lớn và đồng bộ, bằng việc đóng gói sản phẩm và truyền thông bài bản, bằng hệ thống kênh phân phối hùng mạnh và gắn bó lâu dài. Các doanh nghiệp này như nằm ở đáy phễu, hút phần lớn dòng tiền từ khách hàng và ngân hàng về phía mình.

Phần còn lại là những chủ đầu tư tầm trung và nhỏ dường như bị ngộp thở, chơi vơi trong một cuộc chơi không cân sức.

Tuy nhiên, các dự án lớn, nguồn cung sản phẩm khổng lồ cũng kéo theo bài toán về thanh khoản.

Ông Tuyển dự báo tương lai nguồn cung sẽ còn bơm ra rất nhiều và rất nhanh. Để chiến đấu - tiếp cận được với khách hàng, ngoài những ưu điểm về sản phẩm, thương hiệu, giá cả, kênh phân phối hiện nay là bài toán "đau đầu" nhất của các chủ đầu tư.

Đây cũng là lúc rủi ro thanh khoản dần lộ diện. Phần lớn lực lượng môi giới tập trung cục bộ tại các thành phố lớn, trong khi nhiều dự án tốt tại các địa phương khác lại thiếu nhân sự bán hàng, kết nối với nhà đầu tư.

Trong khi các yếu tố liên quan đến sản phẩm chủ đầu tư có thể chủ động, thì kênh phân phối hiện nay gần như phụ thuộc hoàn toàn vào các sàn giao dịch. Và với sự mọc lên như "nấm sau mưa" của các dự án thì việc thiếu hụt người bán là đương nhiên.

Ở Việt Nam, lực lượng môi giới vẫn là thành tố “không thể thay thế” bằng bất cứ công cụ nào khác. Nhưng để đào tạo một môi giới bất động sản lại là một quá trình dài, thậm chí bỏ mười lấy một, ông Tuyển tiết lộ và cho rằng, sự đào thải của ngành này vô cùng khắc nghiệt khiến tỷ lệ nhân viên gắn bó lâu dài thấp, chi phí nhân sự của các sàn giao dịch cũng ngày càng trở nên đắt đỏ…. Vô hình chung khiến thị trường thiếu hụt những kênh phân phối chất lượng.

Khi không chiếm lĩnh được kênh phân phối, các chủ đầu tư sẽ như bỏ bao công nuôi một con lợn nhưng đến lứa lại không thể xuất chuồng. Đành ngồi nhìn nó gầy đi, mà càng gầy càng khó bán.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển

- Chủ tịch BHS Group

"Khi không chiếm lĩnh được kênh phân phối, các chủ đầu tư sẽ như bỏ bao công nuôi một con lợn nhưng đến lứa lại không thể xuất chuồng. Đành ngồi nhìn nó gầy đi, mà càng gầy càng khó bán", ông Tuyển ví von.

Chính vì vậy, vai trò của các công ty phân phối bất động sản hiện tại là rất lớn. Trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt của các chủ đầu tư, vị thế của các sàn sẽ càng trở nên rõ nét và quan trọng hơn.

"Môi giới bất động sản là thành tố tất yếu, có vai trò không thể thiếu và quan trọng nhất hiện nay, đóng góp vào sự thành bại của các dự án. Các sàn giao dịch hoạt động hiệu quả sẽ giúp khỏa lấp khoảng trống này, góp phần làm tăng thanh khoản thị trường, hỗ trợ các chủ đầu tư ra hàng thuận lợi", ông Tuyển nhìn nhận.

Cuộc chơi đã khác trước

Khẳng định vai trò của các sàn giao dịch bất động sản, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Land cũng cho rằng, thị trường càng bùng nổ nguồn cung các dự án lớn, vai trò của các nhà môi giới càng được coi trọng.

Họ chính là người bán hàng giúp các chủ đầu tư, giúp thị trường bất động sản sôi động. Nhìn thấy tiềm năng rất lớn này cũng chính là lý do khiến Cen Land quay trở lại mạnh mẽ ở lĩnh vực môi giới bất động sản.

Ông Vũ tiết lộ, thời kỳ đỉnh cao của Cen Land năm 2018 là khoảng gần 10.000 giao dịch, năm 2019 là thanh khoản xuống dần do thiếu nguồn cung dự án và dịch bệnh. Thế nhưng, chỉ trong tháng 3/2025, doanh nghiệp này đã vượt 1.000 giao dịch trên khắp các thị trường.

Tuy nhiên, theo ông Vũ, thị trường bất động sản hiện nay đã có sự chuyển dịch rõ rệt so với trước đây. Thị trường đã bước vào giai đoạn mới, nơi sân chơi thuộc về các chủ đầu tư lớn, với các dự án khổng lồ.

Các chủ đầu tư không còn giao quyền độc quyền bán hàng cho một sàn, mà mở ra để tất cả các sàn môi giới tham gia, cạnh tranh gay gắt. Sàn môi giới nào đặt cọc nhiều, sẽ có được nguồn hàng lớn hơn để phân phối.

Các sàn môi giới không còn độc quyền bán hàng như trước, đồng nghĩa với việc họ mất kiểm soát với nhân viên và lợi nhuận bị chia nhỏ.

Điều này đòi hỏi các sàn giao dịch phải cực kỳ linh hoạt, xây dựng được đội ngũ nhân viên môi giới "tinh nhuệ", tinh gọn và linh hoạt để đủ năng lực triển khai bán hàng.

Trong kỷ nguyên mới, kỷ nguyên của sự cạnh tranh khốc liệt, thị trường cần những sàn môi giới thật sự có năng lực, có vốn lớn và chiến lược bán hàng hiệu quả. Nếu không, ngay chính các sàn cũng sẽ buộc phải rời khỏi thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản cũng cho rằng, thị trường bất động sản đang phát triển sôi động với nhiều dự án lớn đã thúc đẩy nhiều môi giới quay trở lại thị trường.

Trước đó, trong giai đoạn thị trường trầm lắng, nhiều doanh nghiệp môi giới gặp khó khăn, phải cắt giảm nhân sự, thậm chí đóng cửa, kéo theo lượng lớn môi giới bỏ nghề.

Tuy vậy, bối cảnh mới cũng đặt ra nhiều vấn đề mà ngành môi giới còn tồn tại, đó là nhiều môi giới chưa qua đào tạo, thiếu chứng chỉ hành nghề, trình độ còn hạn chế, hay việc thiếu chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới, làm ăn chộp giật.

Điều này đặt ra những đòi hỏi cấp thiết trong việc nâng cao chất lượng người làm môi giới, năng lực của các sàn giao dịch để phù hợp với bối cảnh mới của thị trường.