Bất động sản Đà Nẵng: Nghỉ dưỡng hạ nhiệt, chung cư soán ngôi

Bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng trầm lắng

Từng là điểm sáng của thị trường bất động sản miền Trung, tuy nhiên, đà tăng trưởng của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng đang chững lại do những vướng mắc pháp lý và sức cầu yếu.

Đây vốn là phân khúc sôi động nhất của thị trường bất động sản Đà Nẵng trong thời gian trước đây. Ở hầu khắp các trục đường ven biển, các dự án lớn, nhỏ đã được triển khai xây dựng nhanh chóng, tạo nên diện mạo mới cho thành phố biển và mở ra cơ hội thu hút đầu tư.

Khảo sát tại khu vực Đông Nam Đà Nẵng, đặc biệt là dọc tuyến đường Trường Sa kết nối với Hội An, với hệ thống giao thông hoàn thiện, hàng loạt dự án lớn đã được triển khai. Nhiều dự án bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng 5 sao và các sân golf tiêu chuẩn quốc tế đã đưa khu vực này trở thành “thủ phủ du lịch - nghỉ dưỡng - golf” của miền Trung.

Với định hướng phát triển thành trung tâm nghỉ dưỡng và thương mại dịch vụ biển cao cấp, nhờ vào lợi thế địa hình sát biển, cảnh quan đẹp và hạ tầng giao thông đồng bộ, bất động sản khu vực ven biển có nhiều lợi thế để tăng trưởng. Mặc dù vậy, thị trường này cũng đang đối mặt với thách thức lớn sau một thời gian phát triển nóng.

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch hội đồng kiêm Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, phần lớn các dự án bất động sản dọc đường Trường Sa tập trung vào loại hình nghỉ dưỡng như căn hộ du lịch (condotel), biệt thự biển. Các dự án này có hạn chế về mặt pháp lý, hầu hết chỉ được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn 50 năm, khiến tính hấp dẫn trong đầu tư dài hạn suy giảm.

Không ít dự án dù có quy mô lớn nhưng triển khai dang dở, chậm tiến độ hoặc đã dừng hẳn do vướng mắc về tài chính và pháp lý. Nhiều khu đất ven biển sau giai đoạn sốt nóng nay rơi vào tình trạng bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên và ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị.

Tại tọa đàm và giao lưu trực tuyến "Chung cư hướng biển trục di sản Đà Nẵng - Hội An: Tọa độ thịnh vượng hút giới tinh hoa" do Tạp chí Reatimes tổ chức, ông Tuyến cho rằng, một trong những vấn đề nổi cộm là tình trạng ách tắc hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng không thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang căn hộ để ở.

Theo quy định hiện hành, condotel là loại hình lưu trú du lịch, không được phép đăng ký thường trú và chưa có cơ chế rõ ràng để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng).

Điều này gây ảnh hưởng rất lớn tới các nhà đầu tư đã xuống tiền mua các bất động sản này. Hàng nghìn khách hàng đã mua sản phẩm condotel rơi vào tình cảnh khó khăn, vừa không thể khai thác như kỳ vọng, vừa khó thanh khoản.

Theo Báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, mức giá rao bán các loại hình này đã giảm khoảng 20% so với giai đoạn trước 2021, hiện giá phổ biến dao động trong khoảng 40 - 60 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Chung cư sở hữu lâu dài 'lên ngôi'

Trước thực tế này, khu vực ven biển phía Đông Nam Đà Nẵng, nhất là trục đường Trường Sa, đang đứng trước nhu cầu tái cấu trúc chiến lược trong phát triển bất động sản đô thị ven biển.

Việc cân bằng giữa phát triển nghỉ dưỡng ngắn hạn với nhu cầu an cư lâu dài, đồng thời tháo gỡ các vướng mắc pháp lý về condotel và quyền sử dụng đất, là những nhiệm vụ cấp thiết để đưa khu vực này thoát khỏi tình trạng hiện nay.

Ở góc độ nào đó, quá trình này đang tạo ra lợi thế to lớn cho các dự án đô thị vừa đáp ứng nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư về mặt không gian, tiện ích, vừa đáp ứng tiêu chí về an cư bền vững, dựa trên pháp lý minh bạch, có sổ đỏ lâu dài.

Các sản phẩm có đất ở lâu dài và pháp lý rõ ràng trở thành hàng hiếm, được săn đón mạnh mẽ. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn rất hạn chế, đặc biệt là tại khu vực ven biển vốn bị chi phối bởi các quy hoạch du lịch nghỉ dưỡng từ trước và quỹ đất ở gần như đã cạn kiệt.

Theo ông Tuyến, với căn hộ hướng biển có sổ hồng lâu dài, nhà đầu tư sẽ giảm thiểu được đáng kể các rủi ro pháp lý như khó khăn trong cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, tranh chấp về mục đích sử dụng đất, hoặc những bất ổn trong quy định pháp luật.

Mặt khác, Đà Nẵng - với vai trò là trung tâm kinh tế, du lịch và đổi mới sáng tạo của miền Trung - đang ngày càng thu hút giới chuyên gia, doanh nhân, chuyên viên nước ngoài đến sinh sống và làm việc.

Với những khách hàng này họ quyết định lựa chọn không gian sống không chỉ dựa vào cảnh quan hay tiện ích. Yếu tố pháp lý vững chắc và tính minh bạch đóng vai trò tối quan trọng, thậm chí là điều kiện tiên quyết.

Họ tìm kiếm sự an toàn về tài sản, khả năng chuyển nhượng rõ ràng và quyền sở hữu lâu dài. Một môi trường pháp lý ổn định, thống nhất, đồng bộ, công khai, minh bạch, có tính khả thi và dễ hiểu, dễ dự liệu trước được sẽ tạo dựng niềm tin, giúp họ yên tâm đầu tư và gắn bó lâu dài.

Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam nhận định, tỷ suất sinh lời và tiềm năng tăng giá dài hạn của các sản phẩm chung cư hướng biển phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí đắc địa, tầm nhìn hướng biển độc đáo và khả năng khai thác du lịch – nghỉ dưỡng.

Các dự án chung cư cao cấp hướng biển, đặc biệt là những dự án có pháp lý vững chắc, sổ đỏ lâu dài có lợi thế về tỷ suất lấp đầy và giá thuê cao do thu hút được phân khúc khách hàng thượng lưu, bao gồm cả khách du lịch quốc tế và giới tinh hoa tìm kiếm không gian sống đẳng cấp.

Về tiềm năng tăng giá dài hạn, theo PGS. TS. Trần Đình Thiên, việc sáp nhập giữa Đà Nẵng và Quảng Nam được kỳ vọng sẽ mở ra dư địa rất lớn cho các dự án bất động sản, đặc biệt là dọc theo bờ biển về phía Nam. Thực tế cho thấy, những dự án tạo ra sự bùng nổ cho Đà Nẵng trước đây đều tập trung ở khu vực hướng biển.

Trong giai đoạn tới, Đà Nẵng “mới” sẽ chứng kiến sự bùng nổ của thị trường bất động sản, đặc biệt tại một số tọa lớn trên trục Đông Nam Đà Nẵng kéo dài từ Sơn Trà, Mỹ Khê, Ngũ Hành Sơn đến phố cổ Hội An và khu kinh tế mở Chu Lai.

Ông Thiên nhận định, “chân dung” mới của Đà Nẵng đang dần hình thành, đó là chuỗi phát triển theo tuyến đô thị dọc biển, từ Đà Nẵng vào đi qua Hội An, vào Tam Kỳ đến Chu Lai, với các tuyến “xương cá” Đông - Tây, những tuyến đô thị nối từ miền Tây xuống.

Trục du lịch liên kết xuyên suốt từ Sơn Trà đến Chu Lai sẽ mở ra tọa độ bùng nổ mới, trong đó Hội An và Tam Kỳ giữ vai trò hạt nhân. Các bất động sản khu vực này có pháp lý tốt sẽ mang lại cơ hội lớn cho các nhà đầu tư.